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房地產合作開發的四種方式評析（4頁）.doc

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上傳人：新****庫編號：119900 2021-05-08 4頁 24KB

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1、房地產合作開發的四種方式評析房地產合作開發的四種方式評析案例 A 企業 2008 年通過出讓方式取得一宗土地使用權后，經建設規劃部門批準，建設商住樓項目。由于 A 企業沒有房地產開發資質，決定與關聯單位 B 房地產開發企業合作，雙方簽訂了委托開發、銷售協議。協議約定該開發項目的所有成本、費用均由 A 企業支付，開發產品委托 B 企業銷售，銷售合同由 B 企業與買方簽訂，但是銷售不動產發票由 A 企業開具，A 企業按照該樓盤銷售收入的 3%支付乙方開發、銷售手續費。實務中，擁有土地使用權而沒有房地產開發資質的情形比較常見，這樣與具備房地產開發經營資質的企業進行合作聯建就會應勢而生2、。本案例中，A 企業自身不具備開發資質，以自身名義取得了建設工程規劃許可證和施工許可證但是無法取得預售許可證或銷售許可證。即便與 B 企業合作開發，由于此種聯建開發的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產權登記后進行房屋的二次轉讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實質是 A 企業。B 房地產企業只是受托代建和代理銷售而已。大家關心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發過程中合作雙方應當如何稅務處理？我們知道，該商住樓是以 A 企業名義自行建造的，沒有發生土地權屬變更以及轉移，在項目竣工前與 B 房地產企業形式上簽署的是委托代建合同。施工3、階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。盡管 A 企業沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經提前預售，則根據營業稅政策的規定也應該按照“銷售不動產”計算繳納營業稅。按照土地增值稅的規定預征土地增值稅。按照房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法國稅發200931 號文規定計算繳納企業所得稅。項目竣工 A 企業辦理完畢產權登記后能夠轉讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產”計算繳納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅和印花稅。只不過與預售階段不同的是這時要進行土地增值稅的清算和企業所得稅實際毛利額的調整。 B 房地產開發企業開發過程中涉及哪些稅呢？ B 房地產開發企業不具有最終開發產品的所有權，不屬于共同投資、共同開發、共享成果的合作經營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件：必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據及標準；所建房屋的

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