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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期的 N 種考慮 為什么一個(gè)項(xiàng)目要分期開(kāi)發(fā)？為什么有的項(xiàng)目分為 3 期，而不是 4 期？從什么角度考慮有的地塊就是 1 期，有的地塊就是 2 期？在一次師門座談會(huì)上，我被我的嫡系 師弟問(wèn)的是啞口無(wú)言。回想起當(dāng)時(shí)剛走出校門，也的確被此問(wèn)題困惑過(guò)，但是我當(dāng)初得到的答案是，這是規(guī)劃的問(wèn)題，并不在我們搞營(yíng)銷的考慮范疇之內(nèi)。今天我馬上 就要走出營(yíng)銷的領(lǐng)域，就像回答我們營(yíng)銷中的“為什么這套房子定這個(gè)價(jià)”一樣，每個(gè)人都會(huì)有一種看法，但很難有人對(duì)此能夠說(shuō)“我確切的知道”。再次面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我 想就我目前所知道的發(fā)表一下個(gè)人的看法。如果你能夠說(shuō)“還有*方面的考慮”，歡迎你能留下你的看法。 1、規(guī)2、模的考慮 這是最本源的考慮。對(duì)于一棟 2000 平米的商務(wù)樓來(lái)說(shuō)，很少有開(kāi)發(fā)商說(shuō)要分幾期開(kāi)發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目 的二次開(kāi)發(fā)，諧音為“二期開(kāi)發(fā)”。當(dāng)然這個(gè)規(guī)模的大小是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)說(shuō)的。此處我們討論的分期開(kāi)發(fā)主要針對(duì)的是一個(gè)市場(chǎng)中的大盤開(kāi)發(fā)，一般規(guī)模在 10 萬(wàn) 平米以上。 2、資金的考慮 這是最貼心的考慮。在北京市場(chǎng)上一個(gè)規(guī)模 30 萬(wàn)平米的中檔項(xiàng)目，其運(yùn)作資金需要?jiǎng)虞m 10 多個(gè)億，一個(gè)開(kāi)發(fā)商很難有實(shí)力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入 到一個(gè)項(xiàng)目上。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)上只有 3 個(gè)億的資金能夠注入到這個(gè)項(xiàng)目，怎么辦？這就得運(yùn)用市場(chǎng)上常說(shuō)的“滾動(dòng)3、開(kāi)發(fā)”策略。說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商首先注入 3 個(gè)億的啟動(dòng)資 金，開(kāi)發(fā)一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來(lái)，我就繼續(xù)開(kāi)發(fā)下一部分的地塊。 3、銷售的考慮 這是最實(shí)在的考慮。資金的考慮只能說(shuō)明對(duì)于大項(xiàng)目要分期開(kāi)發(fā)，但到底分為幾期呢，除了看開(kāi)發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開(kāi)發(fā)商資金投入多少時(shí)，通過(guò)銷售 我就能從市場(chǎng)回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據(jù)一個(gè)反方向的例子，如果說(shuō)為了保證公司的發(fā)展和項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，給銷售的任務(wù)就是一年半內(nèi)銷售完項(xiàng)目并回 籠資金 18 個(gè)億。假設(shè)現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售狀況是，一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)銷售每年能達(dá)到 6 個(gè)億回款。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成 獨(dú)立的項(xiàng)目時(shí)，則此項(xiàng)目就至少要分為兩期。現(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，一個(gè)分期銷售到 50%的時(shí)候，下一個(gè)分期才能夠推向市場(chǎng)，那么這個(gè)項(xiàng)目就要分為 3 期。 4、產(chǎn)品的考慮 這是最淺顯的考慮。上面