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房地產產品定位的實用技巧(9頁)
房地產產品定位的實用技巧(9頁).doc
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地產前期
上傳人:新****庫 編號:119975 2021-05-08 9頁 24KB

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1、房地產產品定位的實用技巧房地產產品定位的實用技巧 一、容積率配置技巧 如果在北京市有塊面積 5 000 平方米的住宅用地,分別由不同的人進行產品定 位,有的人可能會盡量節約和控制一樓面積,采用開放空間設計,塑造單棟高層建筑,以 創造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓), 規劃矮胖型建筑物,一方面把握臨街店面商業價值,一方面節省建筑成本;有的人可能規 劃數棟建筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規劃。不論基于何種原 因,產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可2、建建筑面積(樓地面面積)利用 到極致。 同樣一塊土地,因為目的不同,可能導致不同的容積率利用方式。一般而言,定 位者要考慮的原則或目的大抵有下列數個角度:(1)空間價值與容積率利用的關系,例如商 業氣息濃厚的區域,一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值,因此總可建建筑面積應盡量 分配于低樓層;反之,商業氣息弱的區域,則可以考慮向高樓層建筑*近。(2)建筑成本與 容積率利用方式的關系,越是高聳或造型特殊的建筑,其營建成本愈高,因此要權衡所增 加的成本及可能創造的空間價值,以決定最佳容積率利用原則。(3)建筑工期與容積率利用 方式的關系,例如兩棟 10 層的建筑與單棟 20 層的建筑,前者的施工期將比3、后者節省許 多,而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。(4)市場接受性與容積率利用方式的 關系,例如在高樓層建筑接受意愿不高的區域,若考慮作高層建筑的規劃,就要審慎評估 市場風險。(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系,例如處于一片低矮建筑物區域, 則向高層建筑發展,成為此區域的標志性建筑物;或向中層發展,在高度上暫領風騷;或 規劃低矮建筑,以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后,最后就要真 正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用! 二、公共設施的定位技巧 在一般購房者的觀念中,總希望所購買的房子,其公共設施;所占的比例愈低愈 好,因為公共設施常被認為是虛的,徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消 費者所好,訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例 對購房者而言又真的實惠嗎? 事實上,越是先進的國家如歐、美、日等國
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