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1、成都綜合體市場物業(yè)調(diào)研專項報告成都綜合體市場物業(yè)調(diào)研專項報告 開發(fā)背景開發(fā)背景 1、綜合體背景 2、分物業(yè)背景 成都綜合體發(fā)展特征解析 成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級，城市正面臨全面升級 多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極 佳地段； 商業(yè)占絕對主導地位； 城市綜合體開發(fā)探索階 段，初具雛形，多為失敗 案例 多以“新區(qū)”開發(fā)為主； 多以商業(yè)為核心驅(qū)動，兼 顧主力公寓走量、同時寫字 樓聚集人氣，產(chǎn)品更復合化 商業(yè)發(fā)展異常成功，但公 寓、寫字樓的辦公居住功能 較弱 城市中心，副中心及核心地段全 面發(fā)展， 規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化2、，高品 質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場主流 基本為區(qū)域內(nèi)標桿，開始國際級 高端配套（酒店等），提升價值 各物業(yè)功能均衡發(fā)展 新城市廣場 階 段 特 征 代 表 項 目 萬達廣場 新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心 第一階段 第二階段 第三階段 項目類型項目類型 超大規(guī)模資源型超大規(guī)模資源型 主流型主流型 精品型精品型 代表項目代表項目 萬達廣場/金怡源蘋果之城 /新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣/美年廣 場 世豪廣場/保利國際廣場/ 華臵廣場 凱德臵地、來福士廣場 項目特征項目特征 大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢， 發(fā)展商品牌為市場所認可， 價格標桿，引領(lǐng)市場潮流 依托地段價值的常規(guī)綜合 體開發(fā)，總建面約20萬 40萬左右，同質(zhì)化嚴 重 項目3、的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模 較小，約約2020萬左右萬左右，通常以 主題商業(yè)帶動寫字樓及住宅 公寓 層級劃分層級劃分 三級 一級 二級 產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色 憑借豐富的稀缺資源及高端 產(chǎn)品定位吸引區(qū)域臵業(yè)高端 客戶群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢 同樣使其深受市場客戶青睞 產(chǎn)品線較全，價格相對不 高，以小博大，價格戰(zhàn)的 制造者 規(guī)模小，快速靈活，目標客 戶明確，挖掘細分市場價值， 在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的 產(chǎn)品以個性化的產(chǎn)品吸引客 戶 就個體特征來看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型，就個體特征來看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型， 而本案屬于精品型城市綜合體而本案屬于精品型城市綜合體 成都綜合體發(fā)展特征解析 目前成都綜合體開發(fā)正迎來一個井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競爭格局漸已形成目前成都綜合體開發(fā)正迎來一個井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競爭格局漸已形成 成都已經(jīng)正式