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1、招商地產廣州管理總部項目流程管理指導書廣州管理總部二八年三月二十六日一、前期階段流程41.1土地拓展工作流程51.2土地合同執行工作流程61.3公司注冊工作流程7二、設計階段流程81.1 項目方案設計單位選定審批流程（在授權情況下）91.2 項目設計費用核定流程10三、實施階段流程11（一）工程量清單、標底編制（金額500萬以上）121.1工程量清單、標底編制（金額500萬以上）審批流程13（二）工程招標142.1.1工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）考察單位及投標單位確定流程152.1.2工程及采購類2、招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）招標文件（密封比價文件）及招評標方式會簽流程162.1.3工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）開評標工作流程172.1.4工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）標書分析及定標工作流程182.2.1直接委托的工程及采購：壟斷性工程費用核定和其他需直接委托的工程及采購的費用核定192.2.2直接委托的工程及采購3、：其他需直接委托的工程及采購事項審批20（三）執行預算223.1.1執行預算編制233.1.2.1成本目標一級目標及總目標成本預警工作審批流程243.1.2.2成本目標二級目標預警工作審批流程253.1.3500萬元以下的分項工程累計變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項工程累計變更合同金額3%以上的合同變更預警的審批流程263.2.1.1項目年度銷售費用計劃審批流程273.2.1.2項目年度銷售費用計劃追加審批流程283.2.2未采取招標方式的推廣費用確定審批流程293.3.1.1日常費用（考核類指標）超考核指標的審批流程303.3.1.2日常費用（非考核類指標）超年度預算4、范圍的審批流程313.3.2.1年度資金支付預算、月度資金支付計劃審批流程323.3.2.2月度資金計劃范圍內基建付款超合同付款、月度資金計劃總額范圍內的基建調劑付款審批流程333.3.3資本性支出、投資性支出和非經營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程34（四）銷售管理流程354.1營銷策略及銷售價格確定審批流程364.2項目銷售推盤方案審批流程374.3銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）年度金額合計20萬以上審批流程384.4.1銷售提成方案審批流程424.4.2銷售提成發放管理（經營班子人員）審批流程434.4.3銷售提成發放管理（所有預發提成）方案審批流程444.5物管費標準審批方案455、（五）合同管理465.1修改工程、設計標準招標書文本及合同條款審批流程475.2.1銷售合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程485.2.2工程設計類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程495.2.3其他類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程50（六）合同結算516.1500萬元以內的分項工程結算金額高于合同金額108%以上的、分項工程金額在500萬元以上且結算金額高于合同金額103%以上的；其他類結算（包括設計、監理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程526.2所有總包工程及中止合同（包括工程、設計、咨詢及監理等）的結算審批流程536.3未按合同約定條6、款進行的結算及合同約定外的所有補償（含趕工措施費 ）審批流程54（七）其他管理557.1工程及設計獎勵性條款設定（招標書或合同）；按合同條款計算的工程、設計類獎勵性費用核定審批流程567.2.1工程類顧問單位選定審批流程577.2.2工程類顧問單位、造價管理類顧問單位費用核定審批流程587.2.3設計類顧問單位選定審批流程597.2.4設計類顧問單位費用核定審批流程607.2.5造價管理類顧問單位選定審批流程617.2.6市場顧問類顧問單位選定審批流程627.2.7市場顧問類顧問單位費用核定審批流程637.2.8其他類顧問單位選定和費用核定審批流程64（八）項目結算及總結658.1項目結算及總7、結流程66（九）項目后評估679.1項目后評估流程68四、行政與人力資源管理流程691.1 年度工資總額、年度調薪及年終總經理獎金測算審批流程701.2 年度用人計劃及增加編制審批流程711.3項目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經理招聘、任免、獎懲、定調薪審批流程（含外派人員）721.4高級經理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）731.5 年度培訓計劃及新增培訓項目審批流程74一、前期階段流程 1.1土地拓展工作流程注：沒有發展人員的項目公司由區域總部發展部負責。 1.2土地合同執行工作流程注：沒有發展人員的項目公司由區域總部發展部負責。 1.3公司注冊工作8、流程注：區域總部新進入城市和廣州由區域總部發展部負責。二、設計階段流程1.1 項目方案設計單位選定審批流程（在授權情況下）1.2 項目設計費用核定流程注：1、項目設計費用包含方案設計、初步設計、專項設計及施工圖設計費用。2、方案設計的費用核定在授權的情況下。三、實施階段流程（一）工程量清單、標底編制（金額500萬以上）1.1工程量清單、標底編制（金額500萬以上）審批流程（二）工程招標2.1.1工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）考察單位及投標單位確定流程2.1.2工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修9、金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）招標文件（密封比價文件）及招評標方式會簽流程2.1.3工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）開評標工作流程注：區域總部可授權相關人員參與開標，且不少于1人參加。2.1.4工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）標書分析及定標工作流程注：標書分析在會前24小時送達與會人員。2.2.1直接委托的工程及采購：壟斷性工程費用核定和其他需直接委托的10、工程及采購的費用核定2.2.2直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項審批2.3監理及造價咨詢招標（采取費率招標方式確定咨詢單位）標書分析及定標、后評估工作流程（三）執行預算3.1.1執行預算編制 3.1.2.1成本目標一級目標及總目標成本預警工作審批流程3.1.2.2成本目標二級目標預警工作審批流程3.1.3500萬元以下的分項工程累計變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項工程累計變更合同金額3%以上的合同變更預警的審批流程3.2.1.1項目年度銷售費用計劃審批流程3.2.1.2項目年度銷售費用計劃追加審批流程3.2.2未采取招標方式的推廣費用確定審批流程 3.11、3.1.1日常費用（考核類指標）超考核指標的審批流程3.3.1.2日常費用（非考核類指標）超年度預算范圍的審批流程3.3.2.1年度資金支付預算、月度資金支付計劃審批流程3.3.2.2月度資金計劃范圍內基建付款超合同付款、月度資金計劃總額范圍內的基建調劑付款審批流程3.3.3資本性支出、投資性支出和非經營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程（四）銷售管理流程4.1營銷策略及銷售價格確定審批流程4.2項目銷售推盤方案審批流程 4.3銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）年度金額合計20萬以上審批流程4.3.1單位考察及投標單位確定工作流程4.3.2招標文件（含密封比價文件）會簽工作流程 4.3.3開評12、標工作流程4.3.4標書分析及定標工作流程4.4.1銷售提成方案審批流程4.4.2銷售提成發放管理（經營班子人員）審批流程4.4.3銷售提成發放管理（所有預發提成）方案審批流程4.5物管費標準審批方案（五）合同管理5.1修改工程、設計標準招標書文本及合同條款審批流程5.2.1銷售合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程5.2.2工程設計類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程5.2.3其他類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程（六）合同結算6.1500萬元以內的分項工程結算金額高于合同金額108%以上的、分項工程金額在500萬元以上且結算金額高于合同金額103%以13、上的；其他類結算（包括設計、監理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程6.2所有總包工程及中止合同（包括工程、設計、咨詢及監理等）的結算審批流程6.3未按合同約定條款進行的結算及合同約定外的所有補償（含趕工措施費 ）審批流程（七）其他管理7.1工程及設計獎勵性條款設定（招標書或合同）；按合同條款計算的工程、設計類獎勵性費用核定審批流程 7.2.1工程類顧問單位選定審批流程7.2.2工程類顧問單位、造價管理類顧問單位費用核定審批流程7.2.3設計類顧問單位選定審批流程7.2.4設計類顧問單位費用核定審批流程7.2.5造價管理類顧問單位選定審批流程7.2.6市場顧問類顧問單位選定審批流程7.214、.7市場顧問類顧問單位費用核定審批流程7.2.8其他類顧問單位選定和費用核定審批流程（八）項目結算及總結 8.1項目結算及總結流程（九）項目后評估9.1項目后評估流程四、行政與人力資源管理流程1.1 年度工資總額、年度調薪及年終總經理獎金測算審批流程 1.2 年度用人計劃及增加編制審批流程1.3項目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經理招聘、任免、獎懲、定調薪審批流程（含外派人員） 1.4高級經理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）注：1、項目公司發展人員的考核區域總部發展總監和項目公司總經理的考核比例為60：40；2、項目公司財務人員的考核區域總部財務總監和項目公司總經理的考核比例為30：70。1.5 年度培訓計劃及新增培訓項目審批流程74