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1、1成立商業管理公司可行性報告成立商業管理公司可行性報告2第一部分第一部分 商業地產的發展方向商業地產的發展方向3 隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的合的“一站式購物一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，的消費潮流，近年來，商業地產行業迅速崛起，近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALLSHOPPING MALL、商業街、購、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬物2、村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業后題，項目擱淺或開業后 運營困難的現象屢有發生。運營困難的現象屢有發生。4 總的來說，目前商業地產很少有單一總的來說，目前商業地產很少有單一的業態，在大多數情況下，房地產發商都的業態，在大多數情況下，房地產發商都會根據項目城市現有業態情況和對未來商會3、根據項目城市現有業態情況和對未來商業發展趨勢的把握，充分利用本身可能整業發展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進行一定的業態組合。所合的各類資源，進行一定的業態組合。所謂業態組合就是不同經營規模、經營品種、謂業態組合就是不同經營規模、經營品種、經營方式的業態在商業場所的組合形態。經營方式的業態在商業場所的組合形態。所以中國的商業未來會越來越多，當所以中國的商業未來會越來越多，當然也需要專業的商業地產公司來幫助開發然也需要專業的商業地產公司來幫助開發商打理前期招商和后期運營等困難。商打理前期招商和后期運營等困難。51、深圳目前已有十幾家商業地產公司，專業服、深圳目前已有十幾家商業地產公4、司，專業服務商業方面的專業公司還是非常少，例如（深務商業方面的專業公司還是非常少，例如（深圳世方、華夏柏欣、同致行、隆塬商業地產）圳世方、華夏柏欣、同致行、隆塬商業地產），都在積極的拓展自己公司的業務，世方現已，都在積極的拓展自己公司的業務，世方現已打造自己的商業資源平臺網站（萬商網），與打造自己的商業資源平臺網站（萬商網），與多家大型設計院和大型零售巨頭形成戰略合作多家大型設計院和大型零售巨頭形成戰略合作，隆塬商業地產公司已組建完畢，目前在全國，隆塬商業地產公司已組建完畢，目前在全國也開拓了很多個大型商業項目。也開拓了很多個大型商業項目。2、大型地產公司都開始成立自己的商業管理公、大型地產公5、司都開始成立自己的商業管理公司（例如中糧、萬科、華潤、金地、京基），司（例如中糧、萬科、華潤、金地、京基），全國未來有大量的舊城改造項目，都需要專業全國未來有大量的舊城改造項目，都需要專業的商業管理公司來管理，可見這些公司都看好的商業管理公司來管理，可見這些公司都看好商業地產的發展前景。商業地產的發展前景。6第二部分第二部分 商業地產的分類商業地產的分類7（1）都市綜合體）都市綜合體（2）大型購物中心）大型購物中心（SHOPPING MALL)（3）社區型商業）社區型商業（4）主題商業街）主題商業街（5）專業市場）專業市場根據中國目前的生產水平和居民消費習慣、消費能力，較具開發潛質的單項商根據6、中國目前的生產水平和居民消費習慣、消費能力，較具開發潛質的單項商業地產業態有以下幾種。業地產業態有以下幾種。8 商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應集中在初商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業管理方面，而國內目前開發操作模式多有盲目期的項目招商與后期的商業管理方面，而國內目前開發操作模式多有盲目性，商業地產項目的開發計劃性至關重要，而這關鍵的一環需要具有專業性，商業地產項目的開發計劃性至關重要，而這關鍵的一環需要具有專業的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業機構完成的。在既缺乏經驗，的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業機構完成的。在既缺乏經7、驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業地產商正又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業地產商正在走上在走上“開發模式專業化開發模式專業化”的道路。的道路。很多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式，思路上存在偏差。住很多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式，思路上存在偏差。住宅地產可以被視為直銷，商業地產開發則更類似于傳銷。由于需要專業的宅地產可以被視為直銷，商業地產開發則更類似于傳銷。由于需要專業的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業地產更類似于酒店項目的開機構介入前期招商與后期的管理，所以商業地產更類似于酒店項目的開發，其開發與顧問和管理方是相互獨立的，商8、業地產開發的目標是招商與發，其開發與顧問和管理方是相互獨立的，商業地產開發的目標是招商與運營的成功，所以開發商主要的目標客戶是專業零售商家與專業管理團運營的成功，所以開發商主要的目標客戶是專業零售商家與專業管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。隊，而不是二手出租的散戶投資客。9 中國地產的傳統是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服中國地產的傳統是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服 務不信任，這一點更反映在商業地產開發中，專業服務機構需務不信任，這一點更反映在商業地產開發中，專業服務機構需 提供三大方面的服務：提供三大方面的服務：1.提供專業的項目策劃服務。提供專業的項目策劃服務。2.提供9、專業的招商代理服務。提供專業的招商代理服務。3.提供專業的商業營運管理服務。提供專業的商業營運管理服務。10 我國商業地產開發的模式，先期我國商業地產開發的模式，先期是以住宅區的開發為支撐，以住宅底層商是以住宅區的開發為支撐，以住宅底層商店的業態形式出現。其基本的開發思路是店的業態形式出現。其基本的開發思路是建立在建立在“小區配套小區配套”這一計劃經濟時代產這一計劃經濟時代產物的基礎上，按照物的基礎上，按照“千人指標千人指標”和和“合理合理的服務半徑的服務半徑”的要求，定位定量。伴隨大的要求，定位定量。伴隨大盤開發模式的出現，及開發商集中運作專盤開發模式的出現，及開發商集中運作專項的規?；耐?0、資資金的可能，商業地產項的規模化的投資資金的可能，商業地產進入專門化、大型化、集約化的階段。進入專門化、大型化、集約化的階段。11第三部分第三部分 成立商業公司的優勢成立商業公司的優勢12一、未來完善的商業地產公司組織架構：一、未來完善的商業地產公司組織架構：商業公司的成立商業公司的成立需建立健全公司制度、招聘商業地產業界專業人士，需建立健全公司制度、招聘商業地產業界專業人士，逐步組建起了商業地產策略中心、營銷中心、運營中心、項目管理中心，逐步組建起了商業地產策略中心、營銷中心、運營中心、項目管理中心，前期籌備階段只需先完善招商策劃系統，為住宅項目做鋪墊工作。前期籌備階段只需先完善招商策劃系統11、，為住宅項目做鋪墊工作。13前期商業運營中心組織架構前期商業運營中心組織架構運營中心總經理運營中心總經理招商總監招商總監招商經理招商經理策劃總監策劃總監+平面設計師平面設計師14我們公司組建商業公司的優勢我們公司組建商業公司的優勢：1、我們公司已成立我們公司已成立13年，在商業地產行業已有很高的知名度，并實際年，在商業地產行業已有很高的知名度，并實際 操作過嘉興茂廣場操作過嘉興茂廣場、東門薈、雙城世紀等大型商業項目，擁有多家、東門薈、雙城世紀等大型商業項目，擁有多家 商業成功的操作案例。商業成功的操作案例。2、通過我們前期工作的經歷，操作的多家商業項目，擁有了大量合作、通過我們前期工作的經歷，12、操作的多家商業項目，擁有了大量合作 品牌資源，更為我們成立商業管理公司打下良好的基礎。品牌資源，更為我們成立商業管理公司打下良好的基礎。3、我們與開發商可以建立多種合作方式：（、我們與開發商可以建立多種合作方式：（1、商業顧問服務、商業顧問服務 2、策劃、策劃顧問顧問+招商代理招商代理 3、全程策劃招商營運代理服務、全程策劃招商營運代理服務)15總結總結 我們預計前期第一年，依托公司的拓展部門，來尋找項目。現因我司我們預計前期第一年，依托公司的拓展部門，來尋找項目?，F因我司彩田項目還在與開發商合作，可以借助該項目打造我司商業平臺，將彩田彩田項目還在與開發商合作，可以借助該項目打造我司商業平臺，13、將彩田商業項目打造尊地公司商業標桿項目，通過一年后的摸索，成立專業的商商業項目打造尊地公司商業標桿項目，通過一年后的摸索，成立專業的商業管理公司，逐步完善商業公司組織架構，商業公司經過一年的培育期后業管理公司，逐步完善商業公司組織架構，商業公司經過一年的培育期后業務也會逐步擴大，到時可以正式成立商業拓展部門，商業公司所有流程業務也會逐步擴大，到時可以正式成立商業拓展部門，商業公司所有流程進入正規化，商業地產公司按照市場規則辦事，成為獨立核算的企業化、進入正規化，商業地產公司按照市場規則辦事，成為獨立核算的企業化、市場化商業地產公司。商業地產公司正式組建完畢。市場化商業地產公司。商業地產公司正式14、組建完畢。建議商業公司定位以專業的商業地產服務公司形象走向市場，提供城建議商業公司定位以專業的商業地產服務公司形象走向市場，提供城市商業綜合體市商業綜合體,大型購物中心大型購物中心,商業步行街等商業地產項目的策劃定位商業步行街等商業地產項目的策劃定位,規劃規劃設計設計,招商銷售招商銷售,運營管理等全方位服務。運營管理等全方位服務。16業務領域一業務領域一業務領域二業務領域二業務領域三業務領域三業務領域四業務領域四業務領域五業務領域五業務領域六業務領域六業務領域七業務領域七業務領域八業務領域八城市商業規劃 商業地產全程策劃購物中心策劃 專業市場策劃旅游地產策劃 商業步行街策劃招商銷售代理 商業運15、營管理商業公司正式成立后的業務商業公司正式成立后的業務-商業地產八大業務領域商業地產八大業務領域17第一年業務的計劃第一年業務的計劃1、簽約項目目標、簽約項目目標-完成完成3-5個商業項目的簽約工作。個商業項目的簽約工作。2、接洽考察項目指標（、接洽考察項目指標（1、已提案項目（、已提案項目（15家）家）2、在接洽招標項目、在接洽招標項目（20家）。家）。3、建立重要客戶，并進行深度接觸，組織團隊完成前期招標提案的項目。、建立重要客戶，并進行深度接觸，組織團隊完成前期招標提案的項目。4、業務網絡的建立和品牌合作資源的建立、業務網絡的建立和品牌合作資源的建立。5、依托深圳總部的資源逐步向全國二、16、三線城市發展。、依托深圳總部的資源逐步向全國二、三線城市發展。181、對現有項目進行分析優化，并繼續跟進；加大拓展力度，資、對現有項目進行分析優化，并繼續跟進；加大拓展力度，資源整合及信息搜集，以開發更多有效客戶，為公司創造更大價值。源整合及信息搜集，以開發更多有效客戶，為公司創造更大價值。2、成立專業的商業地產公司，所有財務單獨核算。、成立專業的商業地產公司，所有財務單獨核算。3、加大公司的推廣、宣傳力度，提高公司的知名度，樹立公司、加大公司的推廣、宣傳力度，提高公司的知名度，樹立公司的品牌。的品牌。二、第二年工作計劃二、第二年工作計劃19三年拓展計劃及收益預算三年拓展計劃及收益預算201217、年至2014年商業部業務拓展計劃及收益預算年度招商拓展計劃（萬）顧問拓展計劃（項目個數）招商傭金收益（萬元）策劃顧問收益（萬元）收益合計（萬元）2012102-3105010011502013153-5157515017252014305-631502003350總計55約10個案57754506225傭金收益計算標準：按平均傭金收益計算標準：按平均1個半月的租金收益收取傭金，個半月的租金收益收取傭金，按全國各地租金平均單價按全國各地租金平均單價100元元/為計算標準；為計算標準；以上收益按行業內招商率以上收益按行業內招商率70%的完成度計算；的完成度計算；策劃顧問收益計算標準：按策劃項目量體18、的策劃顧問收益計算標準：按策劃項目量體的50元元/收取策劃顧問費；收取策劃顧問費；20 總結總結1 1、通過三年的發展，建立公司的商通過三年的發展，建立公司的商業平臺，與全國大型設計院和各業平臺，與全國大型設計院和各零售巨頭形成戰略合作，并實現零售巨頭形成戰略合作，并實現開發商與地產商的戰略合作。開發商與地產商的戰略合作。2 2、力爭進入全國商業地產前十名，力爭進入全國商業地產前十名，打造商業地產行業標桿企業。打造商業地產行業標桿企業。21報告結束謝謝！報告結束謝謝！The end!ThanksThe end!Thanks知識回顧知識回顧Knowledge Knowledge ReviewReview