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1、房地產信托融資方式一覽圖一、操作流程1、貸款型信托2、股權型信托3、財產受益型信托二、信托公司目前常用的信用增級方式信托產品設置（超）優先級受益權和次級受益權，優先級受益權由普通投資者持有，次級受益權由融資方或關聯第三方持有。信托收益分配順序一般為：分配優先受益人信托資金本金分配優先受益人信托收益分配次級受益人信托資金本金分配次級受益人信托收益。三、政策層面可能變化的影響（有新聞報道監管層將禁止“股權投資溢價回購類”信托產品）來源：2009年7月31日證券日報繼傳出“打新”型信托產品將被叫停的消息后，回購類信托產品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報道稱，一份規范信托業務的征求意見稿正在業內傳開2、，該意見稿的主旨是擬叫停“股權%2B回購”式的股權信托投資。意見稿中明確提出了幾項要求：首先，信托公司開展信托業務，不得以股權投資附加回購方式進行項目投資。其次，信托公司要嚴格執行國家新制定的固定資產貸款項目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財資金用于項目資本金，但對接商業銀行的私人銀行業務除外。最后，信托公司開展項目融資業務時，要依照國家規定，明確和細化可接受的資本金來源，對于來自股東借款(除非注明在風險情況下放棄一切償還權利)、銀行貸款和銀行理財資金，不得作為項目資本金。此征求意見稿初衷是為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類信托產品的風險，但可能對目前的其他類“股權投資回購”模式產3、生影響。四、一點設想鑒于我司項目的特點及配合后續招商需要，建議采用股權信托模式融資，同時信托產品設置超優先級受益權、優先級受益權、次級受益權，持有不同的受益權享有不同的收益率；其中：超優先級受益權由普通投資者持有；優先級受益權建議由開發商（潛在的投資商）持有，可附帶某些在項目區域內投資的優惠權利；次級受益權由融資方或關聯方持有（設置次級受益權并不是必需的）。四、案例序號信托公司信托計劃名稱日期發行規模期限預期年收益資金運用方式風險控制措施一貸款信托1外貿信托萬象新天項目集合資金信托計劃2009年4月24日至5月15日總1億元，公開發行優先級受益權人民幣8000萬元，次級受益權2000萬元由外貿4、信托認購2年優先級受益權部分預期收益率：6/年；購買300萬元及以上投資人預期收益率為6.5%/年信托資金用于向北京天鴻置業有限公司發放房地產開發貸款，用于萬象新天項目的開發建設物業抵押、抵押物附著的應收賬款質押、保證擔保、抵押物保險、強制執行公證2百瑞信托百瑞寶盈34號（五里村土地整理項目）集合資金信托計劃2009年8月3日至8月14日8,000 萬元2年9.0%（2年期）信托資金以債權形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級土地整理項目和“青城山房”項目后期建設。政府信用保證、資產質押、股權質押、責任擔保、現金流監控3中誠信托北京沿海青年公寓貸款項目集合資金信托計劃2008年10月6日至205、08年10月18日7000-8000萬元2年9.5-11.5%集合資金以貸款方式發放給北京沿海綠色家園世紀房地產開發有限公司，用于北京沿海青年公寓項目的開發建設信托貸款的擔保方式為抵押擔保和關聯方的連帶責任保證擔保。序號信托公司信托計劃名稱日期發行規模期限預期年收益資金運用方式風險控制措施二股權信托1北方信托天津廣成城鄉建設投資有限公司股權投資集合資金信托計劃2009年7月22日至2009年8月22日12000萬元2年7.4-8.4本信托計劃資金用于向天津廣成城鄉建設投資有限公司進行增資政府信用（廣成為國有獨資公司）2中融信托中融-悅合股權投資集合資金信托計劃2009-7-12 40000萬元6、2年7.5-13.5%以股權投資的方式直接或間接持有上海悅合置業有限公司100%的股權受益權分層、擔保三財產受益型信托1中原信托信息大廈項目不動產信托信托受益權投資集合資金信托計劃2008年10月15日至2008年10月28日不高于人民幣2500萬元1年預期年收益率為9.50%信托計劃本金用于購買信息大廈項目不動產信托（以下簡稱不動產信托）項下初始受益人的全部初始受益權2新華信托辛特拉產權酒店（不動產）投資集合資金信托計劃2009年8月5日-2009年9月5日5000-7500萬元3年9.511%向海南致遠購買其開發的辛特拉皇家度假酒店部分獨立產權單位客房新華信托委派代表進入海南致遠董事會、通7、過中國工商銀行預售款監管賬戶，對開發商的現金流進行嚴密監管序號信托公司信托計劃名稱日期發行規模期限預期年收益資金運用方式風險控制措施四混合型信托1中信信托中信盛景星耀地產基金集合信托計劃2008年9月10日-2008年9月25日不少于67.9億元人民幣，其中次級受益權出資權益不少于32.9億元；優先級受益權23.5億元；超優先級受益權11.5億元。15個月（超優先級）、3年（優先級）、5年（次級）超優先受益權預期年化收益率為14%(含一次性認購費2%)。天津星耀五洲項目公司股權、債權運用、其他房地產企業股權、債權以及結構性信托產品受益權分層等2中信信托中信天泰不動產投資信托基金集合資金信托計劃8、2009年8月109月9日人民幣35,000萬元，其中：優先級受益權30,000萬元；次級受益權5,000萬元（根據優先級實際募集規模，按比例匹配），由天泰集團認購。3年7.02%20%（優先級受益權）；若每年收益低于7.02%，則天泰地產和天泰集團予以補足。以股權、債權等合法方式，投資于青島、濟南等泛山東市場的優質房地產項目，現已確定4個種子項目。受益權分層、天泰地產及天泰集團保證、聯合管理、資金監管、聘請專業服務商、經深入盡職調查的種子項目等風險防范手段。房地產信托融資一、房地產信托概論信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的9、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。它是以財產為核心、以信任為基礎、以委托為方式的一種財產管理制度。其本質可概括為“受人之托，代人理財”。房地產信托是信托業務的一種。所謂房地產信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。這里所指的不動產，包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。二、房地產信托融資模式基于融資過程中形成產權關系及現實的運用，房地產信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、10、財產受益型信托四種模式。（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。2、特點及優勢對公司(項目)要求要求的風險控制機制退出方式“四證”齊全自有資本金達到35二級以上開發資質項目盈利能力強資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶償還貸款本金融資金額融資11、期限融資成本視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，最近也出現了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優勢：融資期限比較靈活（二）股權型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。2、特點及優勢對公司(項目)要求要求風險控制機制退出方式股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第12、三方擔保溢價股權回購融資金額融資期限融資成本視項目的資金需求及雙方的談判結果以1-2年居多，最近也出現了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。股權性質優勢該等股權性質類似于優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）（1）能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件；（2）其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點13、，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。（四）財產受益型信托融資模式1、操作流程利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。2、特點及優勢對信托財產要求要求風險控制機制退出方式（1）業已建成，產權清晰，證件齊全；（2）能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業（1）通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔保開發商溢價受益權回購融資金額融資期限融資成本視信托財產的評估價值，一般在其評估價值 的50左右以1-2年居多，最近也出現了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優勢（1）在不喪失財產所有權的前提下實現了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。