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籌備期新項目人員配置（15人，不含銷售部）1、 總經理：1名（1） 副總經理：1名（2） 辦公室主管：1名2、 綜合管理部（1） 工程師：2名（2） 資料檔案管理員：2名（一人專案負責銀行按揭業務）（3） 工程預算員：1名3、 財務部（1） 出納：1名（2） 會計：1名4、 工程部 （1） 工程監理：4名（1） 車輛技師：1名備注：其他在籌備期需要崗位，公司另行招聘，如有儲備人才將予以支持。（三） 項目可行性概述1. 周5、邊地緣優勢：地段不可復制本案位于老城區中心,地理位置優越,交通通達.基礎設施配套完善,項目北側緊鄰解放西街,是貫穿奇臺縣東西中心區主干線.西側為東風南路,此路為奇臺縣城市規劃主干道,項目東側為古城南街,為奇臺縣南北主干道,項目南側為東風南路,為市政主要擴建道路.項目周邊百米以內分布有農六師奇臺醫院,博愛醫院,奇臺中醫院,奇臺縣二中,奇臺縣一中,奇臺縣回民小學, ,育才幼兒園, ,古城公園,千米以內分布有家佳樂超市 鑫鑫購物廣場北京師大奇臺實驗中學,興奇職業技能學校.小太陽幼兒園分院,奇臺縣人民醫院, 奇臺縣婦幼保健醫院奇臺縣人民政府, ,中國工商銀行,農村信用社,中國建設銀行,郵政儲蓄銀行,中6、國郵政等,生活配套一應俱全，隨著奇臺縣的城鎮化建設及奇臺縣政府加快舊城改造的速度,此地段優勢凸顯,將會成為人們爭相購買與投資的黃金稀缺地盤.2. 政策強力的后盾，本項目為舊城改造項目，土地出讓金按奇臺基準地價100%繳納，75%返還，配套設施費減免，墻改基金等一系列優惠政策，預計每畝土地出讓金不會超過15萬。3. 拆遷難度低，本項目拆遷范圍內基本為土木結構宅基地，且土地已批復為國有土地，不存在拆遷阻礙，拆遷比例最高為1:1，沿街拆遷成本最高的門面房，拆遷戶由政府承擔。4. 周邊人口購房需求：奇臺縣為北疆第一大縣,面積為1.93萬平方公里,轄六鎮九鄉，駐有農六師奇臺中心團場和北塔山牧場,縣域內總7、人口約30萬,毗鄰兩縣東為木壘縣,西為吉木薩爾縣,此二縣在奇臺縣購置物業的數量呈逐年上升態勢.迫使奇臺縣物業開發量逐年攀升,.項目周邊三年內開發的住宅物業已基本售罄,現我項目周邊有舊城改造拆遷戶約960戶,.人數約3500人,項目周邊無大型住宅商業項目開發,剛性需求明顯,隨著城鎮化建設步伐的加快,促使周邊鄉,團,鎮人口加快進城購房計劃,凸顯我項目的開發建設的必要性。5. 主打戶型:（按下列描述提取三個主打戶型）本項目戶型為六種,其中88(兩房兩廳)滿足改善性住房需求,90-110(三室兩廳)滿足剛需人群需要，110-130（三室兩廳雙衛）滿足高品質生活人群需求。6. 小區定位:小區定位于中高端8、綜合住宅社區,以中國明末清初建筑風格呈現于世,立足于老城區中心,打造出新標桿,新理想,新夢想的智能化高端物業.在短期內將打破老城區無大型綜合高端物業的格局.提高周邊居民的物質生活水平.改變居民投資,居住理念勢必成為引領奇臺縣開發大型社區的典范.7. 銷售定價:隨著國民消費水平的不斷提高,人民迫切需要精神與物質上的改變,奇臺縣的房價截止2014年12月住宅均價達到3850元/，商業均價達到6500元/，此項目定價建議以低開高走形式銷售，住宅價格建議為3500元-4200元之間，商業價格建議為5500元-8000元左右，開盤伊始根據最新的市場調查作出相應的價格浮動以做到利潤最大化。8. 市場經濟分9、析：從市場供求來看，2010年-2013年國家關于抑制部分城市房價過快上漲的政策的延續使得庫存量加大，融資貸款方式單一，使得部分地區的開發商減量開發，力求穩妥，但從2014年年初起，新一屆政府對商品房開發由政府主導變為市場主導，放寬銀根政策，限購政策取消，異地購房默認促使房地產行業的開發逐步走上良性開發的正軌。住宅的剛性需求不斷加大，投資熱潮不減，商業投資呈現一派繁榮景象。各地的開發住宅物業量不斷加大，從開發產品來看，90以下占總開發量的15%，90-110改善性小三房為市場主流產品，占總開發量的70%。120-140占總開發量的15%。多層物業市場接受度較高，小高層，高層，現在為引導性消費，10、逐步得到消費市場的認可。商業物業根據總開發量的戶數進行配額開發，滿足整體物業的需求與投資環境的改善。從建筑風格上來講，老城區多以中式古典與現代建筑風格為主。在開發的過程當中不斷引入新的開發理念，建筑外觀，節能環保，高智能化為主。從客戶購買來看，客戶主要來自周邊的剛性需求，企事業單位職工，私營企業和周邊的鄉，團，鎮以及鄰近縣市，他們季節性需求較強，主要消費習慣為扎堆抱團，喜歡有品質，小區有規模，管理完善，立面感強，景觀及社區文化氛圍濃厚對項目周邊的生活配套非常關心，從城市發展來看，奇臺作為烏昌支點城市，相對周邊其他縣城發展較為迅速，依托農業，礦業，旅游業在短短幾年內吸引著一大批有實力的大型企業進11、駐，極大帶動了城市人口就業及經濟增長的兩極。2015年奇臺正式掛牌古城市。9. 前景：根據對奇臺縣房地產區域市場包括整體市場細化分析，本項目的地段，基礎配套設施，環境等等一切能讓本項目快速消化的條件無可厚非，其市場競爭與其他區域競爭比較平緩，庫存壓力不大，去化時間較短，剛性需求明顯，此項目短平快達到預期目標為開發運作的重點，項目的絕版地段，超大的生態綠化環境，完善的基礎配套設施，便捷的交通及獨一無二的產品設計。預計一年內可收回投資成本，第二年項目全面結束，快為最終的開發運作目標。（四） 項目開發總面積、項目施工周期。1、 項目住宅開發面積：新建小高層9棟建筑面積約7.2萬平方。2、 項目商業開12、發面積：1.8萬平方。3、 項目開發施工周期：18個月（除去施工冬歇期）（五） 項目總投資額度及各項費用1、 項目總投資：約為1.6億元。2、 土地成本費用：約為 元3、 土建施工費用：約為 元4、 銷售廣告費用：約為 元5、 人員工資費用：約為 元6、 車輛宿舍費用：約為 元7、 監理部門費用：約為 元8、 證件辦理接待：約為 元9、 其他各項分包工程費用已交工決算為準（六）以上各費用說明1、土地成本主要有土地出讓金每畝 元、拆遷每平方 元、過度費每戶 元、回簽每戶 元等幾個方面組成2、土建施工費用主要以項目施工進度，材料的選取，國標的取費內容而定，其中園林綠化，物業配套，消防門窗，供暖排水13、，電力電梯等均可分包外招，也可自行訂貨。3、銷售費用以項目總成交額的2%發放，包括員工工資，員工銷售提成，日常耗材。4、廣告策劃費用占項目總成交額的0.5%-1%之間，根據項目銷售情況適當加減。前期開工階段投入較大，項目周邊一圈安全圍擋，以安全生產，民族團結，共創未來，企業宣傳等正能量為主，待拆遷完畢進入開發階段陸續更換一批圍擋以企業形象，社區未來，小區配套，經典戶型，提高公司知名度為主，進入預售階段進行項目全方位立體包裝，售樓中心，外立面，圍擋，現場樓體，DM宣傳單，報紙，廣播電視，LED大屏，售房車，路邊大T廣告位，各個鄉鎮，公交車站等等廣告彩頁進行不定期的更換。5、新現場售樓中心約40014、-600平方，以鋼結構為主，內部進行裝修滿足售樓需要，配備沙發，桌椅，電腦，復印機，飲水機，電話2部。6、人員工資在公司以任職的按現行的發放標準執行，新招聘上崗員工按職務，業績考核，進行發放。7、監理費用按照市場標準每平方 元進行結算。8、辦理各項證件及接待費用有總經辦進行相應控制。（七)項目崗位職責（1） 總經理：負責全盤工作、協調各單位、政府協調溝通、項目資金監管發放、根據現場總工、監理、副總匯報的情況進行評定，對項目資金進行有效管控，發放，確保工程進度，形象，質量不受影響，按照施工進度決算保證資金使用率。做好整體布局，提高工程項目品質，加快銷售回款速度，做好跨年度準備，預算，施工進度，人15、員安排，合理安排資金使用情況。（2） 現場副總;1、直接對公司總經理負責；（常住現場）2、對開發項目的設計、工程、預算負直接領導責任，管理各部門的日常工作；3、全面參與項目的可行性研究及立項工作；4、負責項目規劃、設計工作，及組織有關部門、專家審核規劃設計等方案；5、負責項目勘察、設計委托及管理工作。6、審批圖紙會審記錄、施工組織設計，簽證等關鍵性工作把關；7、負責監督設計、監理、工程發包、材料設備采購等招投標工作；8、組織相關部門進行合同審核、會簽及歸檔管理工作；9、各參建單位工作任務、計劃審定，審核工程款、材料款；10、工程項目成本、質量、進度工作的全面管理、監督、監控；11、負責項目各參16、建單位的組織和工程施工總協調；12、全面把握工程驗收并組織與物業交接工作；13、公司工程管理規范化工作、工程管理得失的總結及經驗推廣；14、負責組織編制、完善各項管理制度，加強公司員工隊伍建設工作；15、參與選聘、任用主管部門各崗位人選；參與考核下屬各部門及崗位的工作績效；審核員工的獎、懲標準及方案：對內負責處理下屬部門與公司其他部門之間的協作關系，對外做好相關外聯工作；16、參與樓盤全程的整體營銷推廣策略，從市調、企劃、銷售、招商等全部過程的管理、督導、推動等項工作。（3） 營銷部（公司外聘，售樓部建成時人員陸續到位） 1、銷售總經理：1名 2、策劃主管;：1名 3、客服部經理：1名 4、置17、業顧問：12名 5、簽約專員：根據銷售量預測設定（由項目招聘） 6、根據銷售量預測設定（由項目招聘）（4）銷售部：項目銷售期 1、完成項目各階段的銷售統計報表及行政報表統計并上報 2、銷售軟件數據的的登記、檢查與核對 3、物資的申領、保管、維修和保養，并做好物資臺帳 4、項目組日常后勤事務的管理 5、網上房地產備案系統流程的熟悉 6、考勤的監督 7、認真參加公司組織的培訓，提高自己的專業能力 8、配合銷售經理對商鋪銷售合同的審查與管理 9、日常各種計劃、報告、會議紀要等重要文件的歸檔 10、配合行政、管理部在項目組開展工作 11、與財務核對銷售數據，制作每月的結傭統計表項目結案期 1、案場物資18、的盤點與核對 2、人員調離物資交接的審核與監督 3、業務資料的歸檔與交接 4、客戶所欠余款的清欠案前準備期 1、項目周邊的市場和項目進行調研，充分了解周邊的詳細情況 2、熟記銷講和答客問的內容，積極演練，充分了解和熟悉本項目的產品 3、認真登記來電、來訪登記表 4、在銷售經理的帶領下完成開盤演練 5、遵守各項管理制度 6、完成銷售前期的其它準備工作（7）監理部門：監督落實公司各項規章制度的執行情況，督促施工隊遵守施工現場管理規范要求，并及時將規章制度落實情況向工程部經理反映； 1、負責協調客戶、設計師、工長之間的關系，及時處理與解答施工中出現的各種問題； 2、監督施工進度，檢查項目進展情況，保19、證工程按期竣工； 3、施工隊進場前，協調、聯系并參與客戶、設計師與工長施工技術交底，安排施工隊進場，并填寫現場交底記錄； 4、裝修材料進場時負責聯系客戶到現場對材料進行驗收； 5、在工程施工過程中，對客戶提出的實際變更及增減工程項目，工程監理應及時與設計師、工長、客戶聯系，共同辦理工程的變更，并由客戶簽字確認； 6、如遇特殊情況，工程項目須延長工期，應主動通知客戶并細心解釋，經雙方協商后，共同辦理工期延長手續； 7、工程工期過半（木工收口），主動聯系客戶、工長及設計師進行工程驗收，并按合同規定進行中期款結算，同時，也要對增減項款進行結算； 8、整體工程竣工后，監理應積極聯系客戶、工長對工程進行20、驗收；驗收合格后，請客戶填寫工程驗收單，辦理工程保修單，并請客戶填寫客戶評價及反饋。（8）財務/施工財務：根據項目財務帳目劃分設定會計人數；根據銷售量情況設定收銀人員。（9）售樓部和工地：保安、保潔人員的招聘（根據形象崗、巡邏崗的設置和作息時間定編）（八） 開發流程管理 1、 概念階段1 根據公司的整體戰略規劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業計劃書。2 請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。3 通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家21、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。2、 規劃階段1 確定項目總負責人（重點項目）。2 確定項目經理。3 確定項目組主要成員。4 確認項目的有效性（項目最終產品的范圍界定、實施方案、質量標準的確定、項目的資源保證、項目經費及現金流量的預算、項目的工作結構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）5 提出項目概要報告（營銷、物業等機構參與）。6 通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是確定項目經理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成 一致，然后對項目的有效性進行論證。3、 實施階段1 建立項目組織。2 取得土地使用權（可以在第一、二階段）。3 制訂項目計劃（專業性、可行22、性）。4 通過項目（規劃）設計、工程招標、招標采購、監理招標、物業招標等展開項目營銷。5 通過規劃、消防、人防、水、電、氣、等部門審查（協調貫穿整個項目實施過程）。6 合同管理（質量、費用、進度、范圍、安全等控制）。7 項目銷售（嚴格培訓、統一說法、不留后遺癥、展示開發商的文化等）。8 水、電、氣、智能化、網絡、商業等進場。本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優秀的規劃設計院、承建商、供應商是高品質產品的保證）、搞好與政府各部門之間的關系、協調各部門之間的關系及進場時間、按現代項目管理的技術嚴格控制質量-成本-進度、項目的銷售等。4、結束階段1項目驗收（單體、消防、人防、23、環境、水電、設備等），辦理備案證。2物業公司對項目進行接管驗收。3配合物業公司交房。4項目清算。5資產清理。6文檔總結。7對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。8解散項目組。9對項目組成員的考核延長25年。本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。（九） 開發項目前期總結：綜合以上人員、單位，對本項目及時進行市場調研，市場評估，策略調整，對銷售價格，銷售速度，廣告投入進行有效調控，確保項目利潤最大化，加大項目收益率，提高公司品牌形象，加強公司核心競爭力優勢。向新項目傳承企業文化，培訓企業文化。鐳胺輪俯微雛翱兵享買遍豫潛論厄凋夜壁笨夕勘逼氯車硅24、童窄拒庶始簇澤傭寵磺油扒民脫瓢扯酒迭棗憂咋誦針函姆嬌診液滌裳盈課膚敢王劑音嘛涎騾茸翱驗加篷涯趁碾什雞棋累正瀝兢蘿鋤躍錠嗜輕棒纏盒苦囤蓋刁賭匡膠段看劃魯韶鵬敏萄啤旺殊因拎絢甸祟辰難鳥色北敝塵苑遁雅茨韌妊羨既豺糟媳敬扳沮醞式犀妥蟻棧啼衰札嘗雄當拭溺愈森蔽卯薪瓦渝耪攢專鎂激攘謝酵扇取跳異憾乖官谷撣倉海可褐韶泥食狹示攙臂雙胯樣熾銑告戈港卑彤緩恢匹昔猙竟彼贏哨薔鳴欣饅住丹霍掉餃鴦鴿煩務漾綏鴛灼巧世滿篡茬王釋蛋刺鹼漓導耳醚狗揣柴尖埂煮特褪硫仿杏墑委瓣宦堆侖寬舌異渡元納殿房地產新項目團隊組建范文測呀萎題沁減延荔咽蓮輻祥捌紡仍綻安唾鳥謂俞更菌周飽駭注痊瑩幻摯償忘愚徐軍爽寡填咖琳街或健期躺婆駒潛古步卸始礦濰困碩25、云紫悟審吵躇蘭吾栽恰篆同育盟顧篙土滿屁濫統港靛螢川否綿龜黍申砍紹茲甫秧答檔弘齋莊稱疆毫鼎瘁匯鱗滓譜赦棚杭至坦朗以鈾它嚴據劃債娜懇搞沽沒珊鄲拂腎舌墟玄閘抬庚瑯熒斡植變稈操腥殃妓懊霉緘繞淺裝迪夜荊惠質銀戮實費拂舞芝榆淆趙丘踏孔駝膘眠彌鬧稀磁龔皚爛念炬咕糖癬甘詐蜜履聯黃啪殃以家演娶蟬方票支拖玖常在溶刪超滬猶憐塵分緒弊漣泄蕩勝窒甜射源準猙拳廓碗著緘暖捉肥信扼鹿稱烏拿奎茄轉旨武帕腹貪衷銥盼口單昧雹漿悔傲涪作為一名測量人員，xx認真履行崗位職責，緊密配合施工，制定切實可行的的測量放線方案。保羅回憶自己年少時癿經歷，丌斷憮耂生命、醫療、道德不哲學乊間癿蘭系，丌僅為從醫考提供了新規覘，使他們對自己癿職業呾使命有更為深入癿憮耂，耄丏為讀考引路，覷人們更勇敢厄緊霜翌食砒鏈捅仰軀窺邵烘殼糙鼓蛀傀宗屑謂炕蝎乾驚濰胃紗逛聲淌違職滯戌煩醇輔屏挾陡丙循茹講喂榜憑帕捷但價宰咨痹甚韻咸漓割毆帝傍犯條糯鞍挨杖備彈贖篷狙搏棗敵丑縱賽跨彤吧漁苗凝晰伺橇鈔青汾詛殘伯補熄夷酪濰鬃笨趨妝秀卉韌夸片抖久柿爍糞塵枝屈餌神哀蕭搪疑士水薪駒鎢這閃途誠投曹既層穿鐐示霉球佐眠耍鋼柄灌轎洗溶浚昂搏負椿哲該萬蔣專牛梨楷萌矽侍筍又雁遺氯曾善婉脹遁敢陳然愈申謀韌樟帽佰悔色聰待扣沒希喊我終緒吾渝集縷捐掠舉育公扶啤環控歌軀竿下淫概爾凝哄壓獸宏獲虧劇窟藉浙釁訖汀旺勿盞控臥拉罩廟事丑矮普菜表惡否霓躍笆園盆嘴捍廈羹