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1、中海地產(chǎn)合約管理模式與實(shí)踐中海地產(chǎn)合約管理模式與實(shí)踐2009年3月中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐v通行的合約管理模式及種類v中海地產(chǎn)合約管理模式v中海地產(chǎn)成本管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式 合約管理原則合約管理原則1.體制上：采用決策、管理、操作三個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立；2.程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對(duì)某一項(xiàng)工作程序有一個(gè)明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如：后面講到的定標(biāo)原則；3.合約上：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；4.工程管理過程中：規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)，保持2、公平、公正、透明的原則。中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理主控部門合約管理主控部門1.營(yíng)銷策劃部：是市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；2.設(shè)計(jì)部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合約的主控部門；3.合約部：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個(gè)階段的建安成本目標(biāo)；4.物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理原則合約管理主控部門合約管理主控部門合約管理制度合約管理制度房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模3、式合約管理制度之合約部架構(gòu)合約管理制度之合約部架構(gòu)合約部架構(gòu)中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理制度之合約人員素質(zhì)合約管理制度之合約人員素質(zhì)1.有計(jì)算工程量的能力；2.有對(duì)主材料價(jià)格的了解，對(duì)勞動(dòng)定額的認(rèn)識(shí)、對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)識(shí)、對(duì)施工企業(yè)管理費(fèi)用的判斷、對(duì)行業(yè)社會(huì)利潤(rùn)研究的能力中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）3.有法律、稅務(wù)方面的知識(shí)；4.要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無漏洞；5.注意“德”的修養(yǎng)。對(duì)公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作4、既要有原則，也要有靈活性；中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）6.要能能動(dòng)地對(duì)設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)提出建議，達(dá)到降低工程成本的目的；7.對(duì)已完成程的合約管理工作要有分析、總結(jié)能力；8.培養(yǎng)對(duì)成本的敏感性；9.樹立自已的專業(yè)榮譽(yù)感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之承判商管理程序合約部管理制度之承判商管理程序1.承建商考察5、承判商登記及考察.doc2.考察方法3.考察意見4.投標(biāo)資格 5.試用承建商及其評(píng)價(jià)承判商動(dòng)態(tài)管理.doc中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序工程招標(biāo)流程招標(biāo)管理.doc1.合約管理策劃報(bào)告2.分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃3.招標(biāo)文件編制與評(píng)審中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序（續(xù)）合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序（續(xù)）4.投標(biāo)6、單位名單5.發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)6.評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)7.簽約中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之物資招標(biāo)分判程序合約部管理制度之物資招標(biāo)分判程序物資招標(biāo)流程圖甲供物資招投標(biāo)流程圖.doc1.招標(biāo)準(zhǔn)備 2.招標(biāo) 3.評(píng)標(biāo) 4.中標(biāo)通知書與采購(gòu)樣板 5.合同簽署 中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作7、程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之定標(biāo)、議標(biāo)規(guī)則合約部管理制度之定標(biāo)、議標(biāo)規(guī)則1.投標(biāo)總價(jià)修正原則2.議標(biāo)單位選擇3.定標(biāo)原則4.中標(biāo)機(jī)率5.中標(biāo)總價(jià)限制6.工期因素中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度之合約管理工作程序合約部管理制度之合約管理工作程序1.合約交底合約交底記錄.doc2.付款工程款支付流程.doc3.工程變更價(jià)款審核變更審核流程.doc4.合同執(zhí)行過8、程中的往來函件5.結(jié)算結(jié)算辦理流程.doc中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購(gòu)分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐合約部管理制度之工程簽證管理程序合約部管理制度之工程簽證管理程序1.需要辦理工程簽證的情形2.承建商申報(bào)簽證程序3.簽證單內(nèi)容 4.簽證單審批程序5.審核意見要求房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的目的范圍范圍成本管理體系成本管理體系成本管理分工成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則9、目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之目的成本管理制度之目的構(gòu)建中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理體系，實(shí)施全過程成本動(dòng)態(tài)構(gòu)建中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理體系，實(shí)施全過程成本動(dòng)態(tài)管管 理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高公司高公司 的競(jìng)爭(zhēng)能力。的競(jìng)爭(zhēng)能力。中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式成本管理制度之范圍成本管理制度之范圍指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)10、節(jié)所指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所 有成本和稅金的總和，包有成本和稅金的總和，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等；費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等；中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之體系成本管理制度之體系成成本本管管理理體體系系統(tǒng)一成本科目統(tǒng)一成本科目全過程成本管理全過程成本管理建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)11、據(jù)庫(kù)統(tǒng)一合約安排模式統(tǒng)一合約安排模式ERPERP項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理前提前提主線主線重點(diǎn)重點(diǎn)支撐支撐手段手段中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之職責(zé)分工成本管理制度之職責(zé)分工地產(chǎn)集團(tuán)投資管理部：負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)投資管理部：負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理 地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心：負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心：負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理 地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心：負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心：負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用12、的管理 中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部：負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部：負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理 地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部：負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部：負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理 中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）成本管理制度之職責(zé)分工（續(xù)）地區(qū)公司財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，負(fù)責(zé)提出各地區(qū)公司財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，負(fù)責(zé)提出各節(jié)點(diǎn)成本控制指標(biāo)節(jié)點(diǎn)成本控制指標(biāo) 地區(qū)公司合約部：編13、制各個(gè)階段的建設(shè)成本控制目標(biāo)，并根據(jù)批地區(qū)公司合約部：編制各個(gè)階段的建設(shè)成本控制目標(biāo)，并根據(jù)批復(fù)指標(biāo)具體實(shí)施、反饋各節(jié)點(diǎn)成本執(zhí)行情況復(fù)指標(biāo)具體實(shí)施、反饋各節(jié)點(diǎn)成本執(zhí)行情況建安成本控制流程建安成本控制流程.docdoc中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之目標(biāo)成本確立成本管理制度之目標(biāo)成本確立目標(biāo)成本：不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以達(dá)到規(guī)定目標(biāo)成本：不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以達(dá)到規(guī)定的基準(zhǔn)盈利率為前提，以稅前成本總額為核定14、內(nèi)容，原則的基準(zhǔn)盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度目錄成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原則成本管理流程成本管理流程成本管理流程框圖成本管理流程框圖.docdoc中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 后評(píng)估階段后評(píng)估階段房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成15、本管理流程之可研階段成本管理流程之可研階段1.1.成本控制實(shí)施條件：完成土地吸納后成本控制實(shí)施條件：完成土地吸納后1010個(gè)工作日內(nèi)。個(gè)工作日內(nèi)。2.2.成本控制工作內(nèi)容：成本控制工作內(nèi)容：建安成本目標(biāo)控制表建安成本目標(biāo)控制表中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 后評(píng)估階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理流程之市場(chǎng)定位階段成本管理流程之市場(chǎng)定位階段1.1.成本控制實(shí)施條件：總部批復(fù)定位報(bào)告后成本控制實(shí)施條件：總部批復(fù)定位報(bào)告后1515個(gè)16、工作日內(nèi)。個(gè)工作日內(nèi)。2.2.成本控制工作內(nèi)容：成本控制工作內(nèi)容：建安成本目標(biāo)控制表建安成本目標(biāo)控制表中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 后評(píng)估階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理流程之規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理流程之規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1.1.成本控制實(shí)施條件：初步設(shè)計(jì)完成后成本控制實(shí)施條件：初步設(shè)計(jì)完成后1515個(gè)工作日內(nèi)。個(gè)工作日內(nèi)。2.2.成本控制工作內(nèi)容：成本控制工作內(nèi)容：建安成本目標(biāo)控制表建安成本目標(biāo)控制表中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成17、本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 后評(píng)估階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理流程之施工階段成本管理流程之施工階段1.1.成成本本控控制制實(shí)實(shí)施施條條件件,大大致致分分為為3 3個(gè)個(gè)階階段段:主主體體工工程程開開工工、主主體體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收后結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收后1515個(gè)工作日。個(gè)工作日。2.2.成本控制工作內(nèi)容：成本控制工作內(nèi)容：建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄可研階段可18、研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 后評(píng)估階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理制度中海地產(chǎn)成本管理制度成本管理流程之后評(píng)估階段成本管理流程之后評(píng)估階段1.1.實(shí)施條件實(shí)施條件:項(xiàng)目完工后項(xiàng)目完工后6 6個(gè)月內(nèi)。個(gè)月內(nèi)。2.2.工工作作內(nèi)內(nèi)容容：圍圍繞繞歷歷次次成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)的的變變化化加加以以分分析析，重重點(diǎn)點(diǎn)分分析析實(shí)實(shí)際際成成本本與與第第一一次次成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)和和最最后后一一次次成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)的的差差異異原原因因，總總結(jié)結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教教訓(xùn)訓(xùn),形形成成專專題題報(bào)報(bào)告告,并并組組織織相相關(guān)關(guān)人員人員 學(xué)習(xí)學(xué)習(xí),不斷提高專業(yè)能力與管理水平。不斷提高專業(yè)能力與管理水平。謝謝大家！謝謝大家！The end