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1、 ，項目開發進度管理2010年11月24日 ，開發進度，對于項目開發至關重要，不僅要加快產出，加快資產周轉率和減少資金占用、節約財務成本，盡快實現利潤；而且要在一定階段促使產品盡快達到可售條件，及時主動占領市場先機。進度管理就是要保障經營計劃的實現。，目錄第一部分：項目開發進度管理的特點第二部分：項目開發進度管理要樹立的觀念第三部分：項目開發進度管理的控制要點 一、開盤前項目進度管理的重點及手段 二、項目建設及續銷過程中進度管理的重點及手段 三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段 ，第一部分：項目開發進度管理的特點 ，一、計劃管理貫穿項目開發的每個環節。從項目立項策劃、設計報建、工程實施、開2、盤銷售等都無不與計劃管理有關，任何一個環節的進度缺失，都會影響到整個項目的開發進度。二、計劃管理的層次多，涉及面廣，各大計劃中還有若干小計劃，小計劃要服從大計劃，局部計劃要服從總體計劃。，公司計劃管理的層次 ，某項目開發總流程圖某項目設計流程圖某項目工程流程圖某項目銷售流程圖 ，三、進度管理的變化性大，往往是“變化總比計劃快”。四、大部分進度計劃簡單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯，相互影響，組織協調十分復雜。五、進度管理與計劃管理的關系。計劃管理是進度管理的前提和依據，進度管理是計劃管理的一部分，影響項目開發進度管理的最重要的環節應包括設計、報建和工程的進度管理。，第二部分：項目開發3、進度管理要樹立的觀念 ，一、進度管理是全員全過程的工作，進度管理的前提是計劃管理。由于進度計劃的每個細微環節都是相互影響互相制約的，因此要求每個環節上的每個人都要重視自己的每項工作。二、要嚴格計劃管理，公司的整體經營目標一經確定，要迅速形成公司整體計劃，依據總體計劃再組織編制設計、報建、工程、預決算、招投標、營銷、融資等分項計劃，再匯總調整，經過反復的分拆、匯總、調整，形成切實可行的公司整體經營計劃。，在整體計劃中，進度管理我們重點關注正式開工時間，開盤銷售時間和竣工驗收時間。，三、要嚴抓進度管理的落實，首先進度計劃制定要科學，一經確定要樹立進度計劃的權威性，毫不動搖地推進各項節點的落實。四、4、誰是對項目進度管理影響最大的階段？結論：項目立項決策是主要因素，設計報建是關鍵環節！1、項目取得后，首先要進行各項決策，包括市場定位、產品定位、規劃定位等決策，準確迅速的決策是項目進度管理的第一步也是主要因素。，例如：成都公司在土地獲取后二周內，營銷部就根據項目區位、周邊情況進行項目提案，技術部提前介入直接了解市場及策劃意圖，營銷及時對技術部的設計成果反饋意見，營銷在完成定位報告時，技術部也初步完成了規劃及戶型建議，公司領導班子在此基礎上，迅速決策，各項目基本都是在拿地一個月內，確定了項目定位和規劃思路，為后續各項工作的開展明確了目標和方向。，也有一些公司拿地后項目定位遲遲不確定，規劃在各經辦5、人員之間揉來揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時間，甚至是別人同期拿的項目已經開盤銷售，規劃還確定不下來。目前股份公司要求：項目落實后一個月內形成規劃方案報股份公司本級審批；兩個月內完成規劃方案確定，開始方案報批工作；公司要求各項目最遲不應該超過八個月落實四證，具體申請貸款條件。，江蘇公司采用的做法是:項目獲取的當天或次日就明確設計單位，緊接著提供原始資料、營銷初步設想、看現場，要求設計單位二周內提交23個規劃設計方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項技術指標、規劃條件符合后，直接申請向股份公司董事長、總經理、技術副總、營銷總監及各對口部門匯報營銷定位和規劃構思，第一時間一次性6、聽取各方意見，710天內修改完畢匯報第二輪，這樣的話一般11.5月就能確定總規、戶型和立面風格，馬上可以進行深化設計。，2、立項決策完成后，才是邁開了項目開發的第一步，如何加快進度將項目盡快推向市場，過去可能更多的是要迅速開工，邊設計、邊開工、邊報建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門管理越來越嚴格，“三邊工程”也越來越困難。只有迅速完成設計成果，迅速組織報批報建，早日取得施工許可證，才是節約時間，盡早開工盡早銷售的硬道理。，對于一個合格的施工隊伍來講，淺基礎單層地下室一個月搶到正負零，標準層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時間的耽擱，但設計不抓緊，設計時間翻倍確是經常發生的，報建7、不提前溝通好，打回重報時間就是翻倍，因此項目建設中，真正消耗時間的不是施工本身，而是設計報建等前期工作。，成都公司心語花園售樓部復制上海公司的夜上海項目，立面設計上參考林語溪項目，迅速確定了設計方向，施工圖單位提前介入方案設計，都有效地加快了設計進度，縮短了報建圖、施工圖設計時間。，通過提前與政府各個部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預售證的時間，使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利中心、香檳花園、心語花園和保利花園項目，全部在2010年1月進場施工，示范區4月底全部完成，“5.1”對外開放，五月份全部形成銷售并取得了很好的銷售業績。，五、進度管理要8、求正確區分主次矛盾，次要路線要為關鍵路線讓路并創造條件。在各項工作推進過程中，不同的階段工作的重點不同，就需要正確區分主要矛盾，為關鍵節點的實現創造條件。，項目初期，為盡快形成示范區展示形象，售樓部、樣板房、園林的施工就是主要矛盾，管線設計就必須為示范區讓路，施工隊伍、材料采購的選擇就必須以滿足示范區的進度需要為主。例如江蘇公司香檳國際項目，2009年9月8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開始施工。，在項目建設時期，單體按銷售計劃達到預售形象是關鍵節點，除此以外抓好工程質量、確保如期交樓也是關鍵節點。股份公司總結了各地區工程施工進度的基本特點和差異性，對工程工期作了明確要求，以規范9、各地工程進度管理、保證公司收入結轉的計劃性。，階段階段內容內容工期工期備注備注施工準備施工準備場平、土方、道路場平、土方、道路30山地可適當增加山地可適當增加基坑支護基坑支護市區市區60+20 xx指地下室層數指地下室層數郊區郊區60基礎基礎灌注樁灌注樁7090視主體高度和地質條件視主體高度和地質條件預制樁預制樁4560天然基礎天然基礎3045只用于多層只用于多層結構結構底板和地下室底板和地下室30+15xx指地下室層數指地下室層數多層主體多層主體7nn為地上層數為地上層數高層主體高層主體5n外墻工程外墻工程從結構封頂起算從結構封頂起算50+5n市政及園林市政及園林管線、園林、道路等管線、園林10、道路等70工期調整工期調整精裝修精裝修6090視工程量（多層或高層）視工程量（多層或高層）坡屋頂坡屋頂15春節假期春節假期20裙樓、架空裙樓、架空5mm指裙樓層數指裙樓層數氣候氣候020視雨季長短視雨季長短冬歇冬歇視當地情況視當地情況各施工階段參考工期 ，第三部分：項目開發進度管理的控制要點 ，進度管理要重點把握四個主要環節：一是項目形象區的形成（包括售樓部和樣板區）；二是具備預售條件；三是拆除外架、園林施工、形成良好的銷售形象，促進銷售；四是完成市政配套，竣工驗收，按期向業主交樓。，一、開盤前項目進度管理的重點及手段 1、優選示范區的位置，營造銷售亮點。（1）找準定位做好規劃的同時，要兼顧11、優選示范區的位置。示范區要能獨立使用，與最便捷的交通路網相連；自然條件優越，便于營造高品質的環境；便于營造較大規模，園林可以直接提早進入施工。，例如：武漢保利心語項目，占地637畝，售樓部位于項目中部臨城市規劃路一側，在選擇示范區時除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區一直延伸到野芷湖邊并形成了長達一公里的濱湖景觀區，大大吸引了售房人的眼球。，江蘇公司的香檳國際項目，用地面積較小，在紅線內打造示范區困難較大，恰好項目二側臨城市河道，紅線與河道之間有20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的10米和20余米寬的飛地，打造了長700米寬30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土12、建、管線施工發生交叉，園林成了第一個進場施工的隊伍。，（2）盡快開展售樓部建筑及裝修設計，選取已建成各方好評的售樓部，復用圖紙不失為加快進度的好辦法。一般來說售樓部方案設計、施工圖設計和裝修設計至少需要二個月以上的時間，稍有方案反復則花費的時間更長。復用售樓部不失為一個加快示范區進度的好辦法。，例如，江蘇公司的連云港項目，2010年7月19日拿地，8月初明確規劃方案，確定了售樓部和示范區的位置，售樓部復用成都公司金香檳，8月18日示范區正式開工，100天就完成了售樓部的內外裝和示范園林，11月28日可以正式對外開放。，（3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設計，這樣在完成建筑單體設計13、的同時就能完成樣板房裝修設計。要形成良好的展示效果，樣板房不可或缺，在單體平面方案確定后，就可以委托室內設計單位提供創意思路，單體進行施工圖設計時裝修正好也進行深化及施工圖，這樣土建開工時，內裝的施工圖設計及材料樣板也基本確定，在土建施工的階段正好進行裝修的招投標，待土建達到裝修進場條件時，裝修的各項準備工作都已就緒。，（4）示范區要盡量不穿行綜合管網。示范區由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時園林也要進場施工，甚至是土建沒有準備好，園林也要盡早進場，因為園林完工后需要有一段養護和苗木返青的時間。所以示范區除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網，無法避免時就要提前在園林14、施工前把管線埋下去。，2、合理安排施工工序，加快施工進度。（1）合理區分示范區及施工區，二者要能完全獨立互不干擾；例如：武漢保利心語項目，示范區在項目中部，施工區從南北二端進入，示范區不斷向南北擴大，但施工圖區域始終不干擾示范區的封閉和使用。，（2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養護；由于園林需要返青和養護的時間，因此示范區的苗木越早種下去就能越早長葉發芽。例如武漢海上五月花項目，示范區不大且與土建的交叉也比較多，但還是在項目開工初期就見縫插針地把大喬木基本種植完畢。，（3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、樁基一般可以先行施工，設計明確后可以提前開始示范區的基15、礎工程，為樣板房盡早裝修施工創造條件；，（4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時間。例如：成都的幾個項目在土建主體結構完成后，第一時間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內沒有明水進入，確保室內精裝修能按時進場施工。在室外幕墻和石材施工時，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個墻面段，拆除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個墻面段。，（5）示范區要盡量減少施工隊伍和所涉及工種，更要避免工種交叉。每次在搶工時，鋪排的進度計劃往往能夠按時完成，但實際上總是有所拖延，這主要是對于每個施工隊伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很多家施16、工單位交織在一起，相互影響相互牽制，工作效率就大打折扣，甚至是工作面受制約工作都無法開展。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。，3、發揮開發協調能力，抓緊證照辦理。（1）搶示范區是對外展示的需要，搶開發報建如期取得預售證才是各項努力的終極目標。現在來看，搶出一個示范區是很容易的，一來售樓部體量較小，不容易引起建設、規劃等執法大隊過分的關注，二來示范區主要是做園林，政府本身也鼓勵。但示范區出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定因素的壓力就很大了。，例如：江蘇公司紫晶山項目，在2010年6月23日就完成了會所的外裝修、售樓部的內裝修及示范園林，但一直到9月21日才取得預售17、證。9月29日又出調控政策，銷售受到了較大影響。，（2）立項、可研、環評，申領建設用地許可證受設計進度制約很小，可以提前開展；（3）規劃審批和單體報建合并，節約報建時間；（4）利用增發后國有比例50，工程可以采用邀請招標。例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時，工商部門認為江蘇公司的國有成分不足50，營業執照注明為私營。我們利用這一點，所有的工程招投標辦理邀請招標，大大節約了時間。，（5）初步設計與施工圖報建同步進行，施工圖審查與專項報建、放驗線同步進行，都可以縮短了報建時間。大部分的報建工作前后有關聯，但也有很多相互之間是沒有前后關系的，例如：辦理建設工程規劃許可證時可以同18、步辦理施工圖審查、防雷人防等圖紙審查；辦理建規證的后期可以提前報入施工許可證的資料，建規證和施工證幾乎可以同時取得等等，籌劃好，同步辦理就可以節約報建時間。，二、項目建設及續銷過程中進度管理的重點及手段1、搶主體工程，盡早達到預售形象。（1）開盤銷售后，仍要關注設計、報建、開工建設的進度。設計要能滿足報建和各項招投標工作的需要，報建要能滿足有證開工的需要，開工及建設要能滿足銷售貨量持續供給的需要。，2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點。（1）根據銷售需要，要不斷建設新的示范區和樣板房，設計及施工進度要能滿足不斷為銷售提供亮點的需要。公司每年銷售指標的壓力很重，這就要求產品本身要不斷推出新賣19、點，而不是一個售樓部和示范區從頭賣到尾，例如武漢的十二橡樹莊園項目，在銷售期內連續營造了多個示范區，基本做到了凡有開盤必有示范園林、樣板房支持。，3、關注市場變化，及時調整設計報建。（1）房地產市場經常波動冷熱交替，可能需要根據市場變化調整規劃設計及戶型設計，這就要求設計及時跟從市場變化而調整，報建要能及時與規劃部門協調換圖。例如：武漢保利心語項目，在07年第四季度，考慮到市場變化，及時調整規劃和單體報建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經土建施工甚至封頂了的大戶型，通過戶型調整改為贈送附加值，在08年市場低迷時，增強了抗風險能力贏得了一定的市場。但是隨著規劃部門的管理日趨嚴格，20、規劃一經審批，調整的可能性已越來越小。，4、嚴控成本，強化競爭優勢實現利潤目標。（1）示范區為了營造良好的展示效果，建設標準可能相對較高，在項目全面建設過程中，就需要加強成本控制，始終將成本控制在目標成本范圍內。例如，武漢十二橡樹莊園項目，07年示范區的園林造價約400元/平方米，交樓標準的園林造價約200元。，（2）成本管理也是招投標工作的管理，提前選擇確定合作單位，也是進度管理得以落實的關鍵。在項目建設過程中，除了土建工程，各類分包工程都將陸續介入施工，分包工程之間以及與土建工程之間，存在的責任不清相互扯皮的事情很多，這就要求要盡早確定各合作單位，盡早在工作中進行磨合，否則影響到整體建設進21、度的可能性是非常大的。，（3）房地產市場的競爭最直接的就是價格的競爭，只有成本領先，才具有競爭優勢，才能保證項目預期利潤，因此成本控制至關重要。，三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段1、抓緊土建、管網、園林施工，如期完成工程實物。（1）項目如期竣工驗收交樓的前提是各項建設能夠按照計劃節點落實，整個建設過程中要關注工程質量和大的工程節點，確保各階段性的進度都能如期完成。，某項目主體進度計劃表 ，（2）要保證項目進度，首先要選好合作單位，二要科學安排各工種要統一協調，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業，施工單位市場意識22、差，更難協調，經常耽誤工期。因此，我們需要關注外排柵拆除的進度；關注水、電、煤氣、電信電視等壟斷性管線工程施工的進度；關注交樓前園林工程的施工進度。從經驗上來看，交樓前一個半月必須全面開始園林施工，園林施工前三個月各管線的施工要陸續開始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預留56個月的時間。，2、抓緊規劃、消防、工程驗收，按時取得備案證照。（1）土建工程竣工后，要及時安排業主方的物業、營銷、技術、工程等部門聯合進行分戶驗收和模擬交樓驗收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質量和裝修標準交付給每個業主，這是產品品質和保利品牌的要求。，（2）及時組織質檢部門的各項質量驗收，力求各分部分項工程都能符23、合技術規范和質量驗收標準，這是政府行政主管部門管理的要求。，（3）消防驗收、規劃驗收、市政驗收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗收時要求使用正式用水和正式用電調試消防聯動，這就要求主體驗收期間就要完成正式水電；規劃驗收時要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。因此就需要在計劃約定的取得備案證之前35個月，基本完成土建及室外工程，開始辦理各項前置驗收。，進度管理我個人理解更多的是落實計劃管理的一些方式方法，項目不同年代不同，進度管理的一些手段也不同。相同的是要從思想上分清主次不糊涂，從行動上認準目標不松懈，從結果上力爭上游不落后，那么推進工作實現經營目標的辦法還是很多的。，匯報完畢，請批評指正！