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1、招商地產(chǎn)廣州管理總部項(xiàng)目流程管理指導(dǎo)書廣州管理總部二八年三月二十六日一、前期階段流程41.1土地拓展工作流程51.2土地合同執(zhí)行工作流程61.3公司注冊工作流程7二、設(shè)計(jì)階段流程81.1 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)單位選定審批流程（在授權(quán)情況下）91.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用核定流程10三、實(shí)施階段流程11（一）工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）121.1工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）審批流程13（二）工程招標(biāo)142.1.1工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）考察單位及投標(biāo)單位確定流程152.1.2工程及采購類2、招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）招標(biāo)文件（密封比價(jià)文件）及招評標(biāo)方式會簽流程162.1.3工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）開評標(biāo)工作流程172.1.4工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程182.2.1直接委托的工程及采購：壟斷性工程費(fèi)用核定和其他需直接委托的工程及采購的費(fèi)用核定192.2.2直接委托的工程及采購3、：其他需直接委托的工程及采購事項(xiàng)審批20（三）執(zhí)行預(yù)算223.1.1執(zhí)行預(yù)算編制233.1.2.1成本目標(biāo)一級目標(biāo)及總目標(biāo)成本預(yù)警工作審批流程243.1.2.2成本目標(biāo)二級目標(biāo)預(yù)警工作審批流程253.1.3500萬元以下的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額3%以上的合同變更預(yù)警的審批流程263.2.1.1項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃審批流程273.2.1.2項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃追加審批流程283.2.2未采取招標(biāo)方式的推廣費(fèi)用確定審批流程293.3.1.1日常費(fèi)用（考核類指標(biāo)）超考核指標(biāo)的審批流程303.3.1.2日常費(fèi)用（非考核類指標(biāo)）超年度預(yù)算4、范圍的審批流程313.3.2.1年度資金支付預(yù)算、月度資金支付計(jì)劃審批流程323.3.2.2月度資金計(jì)劃范圍內(nèi)基建付款超合同付款、月度資金計(jì)劃總額范圍內(nèi)的基建調(diào)劑付款審批流程333.3.3資本性支出、投資性支出和非經(jīng)營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程34（四）銷售管理流程354.1營銷策略及銷售價(jià)格確定審批流程364.2項(xiàng)目銷售推盤方案審批流程374.3銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）年度金額合計(jì)20萬以上審批流程384.4.1銷售提成方案審批流程424.4.2銷售提成發(fā)放管理（經(jīng)營班子人員）審批流程434.4.3銷售提成發(fā)放管理（所有預(yù)發(fā)提成）方案審批流程444.5物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批方案455、（五）合同管理465.1修改工程、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)書文本及合同條款審批流程475.2.1銷售合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程485.2.2工程設(shè)計(jì)類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程495.2.3其他類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程50（六）合同結(jié)算516.1500萬元以內(nèi)的分項(xiàng)工程結(jié)算金額高于合同金額108%以上的、分項(xiàng)工程金額在500萬元以上且結(jié)算金額高于合同金額103%以上的；其他類結(jié)算（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程526.2所有總包工程及中止合同（包括工程、設(shè)計(jì)、咨詢及監(jiān)理等）的結(jié)算審批流程536.3未按合同約定條6、款進(jìn)行的結(jié)算及合同約定外的所有補(bǔ)償（含趕工措施費(fèi) ）審批流程54（七）其他管理557.1工程及設(shè)計(jì)獎勵性條款設(shè)定（招標(biāo)書或合同）；按合同條款計(jì)算的工程、設(shè)計(jì)類獎勵性費(fèi)用核定審批流程567.2.1工程類顧問單位選定審批流程577.2.2工程類顧問單位、造價(jià)管理類顧問單位費(fèi)用核定審批流程587.2.3設(shè)計(jì)類顧問單位選定審批流程597.2.4設(shè)計(jì)類顧問單位費(fèi)用核定審批流程607.2.5造價(jià)管理類顧問單位選定審批流程617.2.6市場顧問類顧問單位選定審批流程627.2.7市場顧問類顧問單位費(fèi)用核定審批流程637.2.8其他類顧問單位選定和費(fèi)用核定審批流程64（八）項(xiàng)目結(jié)算及總結(jié)658.1項(xiàng)目結(jié)算及總7、結(jié)流程66（九）項(xiàng)目后評估679.1項(xiàng)目后評估流程68四、行政與人力資源管理流程691.1 年度工資總額、年度調(diào)薪及年終總經(jīng)理獎金測算審批流程701.2 年度用人計(jì)劃及增加編制審批流程711.3項(xiàng)目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經(jīng)理招聘、任免、獎懲、定調(diào)薪審批流程（含外派人員）721.4高級經(jīng)理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）731.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃及新增培訓(xùn)項(xiàng)目審批流程74一、前期階段流程 1.1土地拓展工作流程注：沒有發(fā)展人員的項(xiàng)目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。 1.2土地合同執(zhí)行工作流程注：沒有發(fā)展人員的項(xiàng)目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。 1.3公司注冊工作8、流程注：區(qū)域總部新進(jìn)入城市和廣州由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。二、設(shè)計(jì)階段流程1.1 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)單位選定審批流程（在授權(quán)情況下）1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用核定流程注：1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用包含方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用。2、方案設(shè)計(jì)的費(fèi)用核定在授權(quán)的情況下。三、實(shí)施階段流程（一）工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）1.1工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）審批流程（二）工程招標(biāo)2.1.1工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）考察單位及投標(biāo)單位確定流程2.1.2工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修9、金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）招標(biāo)文件（密封比價(jià)文件）及招評標(biāo)方式會簽流程2.1.3工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）開評標(biāo)工作流程注：區(qū)域總部可授權(quán)相關(guān)人員參與開標(biāo)，且不少于1人參加。2.1.4工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程注：標(biāo)書分析在會前24小時(shí)送達(dá)與會人員。2.2.1直接委托的工程及采購：壟斷性工程費(fèi)用核定和其他需直接委托的10、工程及采購的費(fèi)用核定2.2.2直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項(xiàng)審批2.3監(jiān)理及造價(jià)咨詢招標(biāo)（采取費(fèi)率招標(biāo)方式確定咨詢單位）標(biāo)書分析及定標(biāo)、后評估工作流程（三）執(zhí)行預(yù)算3.1.1執(zhí)行預(yù)算編制 3.1.2.1成本目標(biāo)一級目標(biāo)及總目標(biāo)成本預(yù)警工作審批流程3.1.2.2成本目標(biāo)二級目標(biāo)預(yù)警工作審批流程3.1.3500萬元以下的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額3%以上的合同變更預(yù)警的審批流程3.2.1.1項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃審批流程3.2.1.2項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃追加審批流程3.2.2未采取招標(biāo)方式的推廣費(fèi)用確定審批流程 3.11、3.1.1日常費(fèi)用（考核類指標(biāo)）超考核指標(biāo)的審批流程3.3.1.2日常費(fèi)用（非考核類指標(biāo)）超年度預(yù)算范圍的審批流程3.3.2.1年度資金支付預(yù)算、月度資金支付計(jì)劃審批流程3.3.2.2月度資金計(jì)劃范圍內(nèi)基建付款超合同付款、月度資金計(jì)劃總額范圍內(nèi)的基建調(diào)劑付款審批流程3.3.3資本性支出、投資性支出和非經(jīng)營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程（四）銷售管理流程4.1營銷策略及銷售價(jià)格確定審批流程4.2項(xiàng)目銷售推盤方案審批流程 4.3銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）年度金額合計(jì)20萬以上審批流程4.3.1單位考察及投標(biāo)單位確定工作流程4.3.2招標(biāo)文件（含密封比價(jià)文件）會簽工作流程 4.3.3開評12、標(biāo)工作流程4.3.4標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程4.4.1銷售提成方案審批流程4.4.2銷售提成發(fā)放管理（經(jīng)營班子人員）審批流程4.4.3銷售提成發(fā)放管理（所有預(yù)發(fā)提成）方案審批流程4.5物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批方案（五）合同管理5.1修改工程、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)書文本及合同條款審批流程5.2.1銷售合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程5.2.2工程設(shè)計(jì)類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程5.2.3其他類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程（六）合同結(jié)算6.1500萬元以內(nèi)的分項(xiàng)工程結(jié)算金額高于合同金額108%以上的、分項(xiàng)工程金額在500萬元以上且結(jié)算金額高于合同金額103%以13、上的；其他類結(jié)算（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程6.2所有總包工程及中止合同（包括工程、設(shè)計(jì)、咨詢及監(jiān)理等）的結(jié)算審批流程6.3未按合同約定條款進(jìn)行的結(jié)算及合同約定外的所有補(bǔ)償（含趕工措施費(fèi) ）審批流程（七）其他管理7.1工程及設(shè)計(jì)獎勵性條款設(shè)定（招標(biāo)書或合同）；按合同條款計(jì)算的工程、設(shè)計(jì)類獎勵性費(fèi)用核定審批流程 7.2.1工程類顧問單位選定審批流程7.2.2工程類顧問單位、造價(jià)管理類顧問單位費(fèi)用核定審批流程7.2.3設(shè)計(jì)類顧問單位選定審批流程7.2.4設(shè)計(jì)類顧問單位費(fèi)用核定審批流程7.2.5造價(jià)管理類顧問單位選定審批流程7.2.6市場顧問類顧問單位選定審批流程7.214、.7市場顧問類顧問單位費(fèi)用核定審批流程7.2.8其他類顧問單位選定和費(fèi)用核定審批流程（八）項(xiàng)目結(jié)算及總結(jié) 8.1項(xiàng)目結(jié)算及總結(jié)流程（九）項(xiàng)目后評估9.1項(xiàng)目后評估流程四、行政與人力資源管理流程1.1 年度工資總額、年度調(diào)薪及年終總經(jīng)理獎金測算審批流程 1.2 年度用人計(jì)劃及增加編制審批流程1.3項(xiàng)目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經(jīng)理招聘、任免、獎懲、定調(diào)薪審批流程（含外派人員） 1.4高級經(jīng)理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）注：1、項(xiàng)目公司發(fā)展人員的考核區(qū)域總部發(fā)展總監(jiān)和項(xiàng)目公司總經(jīng)理的考核比例為60：40；2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員的考核區(qū)域總部財(cái)務(wù)總監(jiān)和項(xiàng)目公司總經(jīng)理的考核比例為30：70。1.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃及新增培訓(xùn)項(xiàng)目審批流程75房市金碟