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1、江蘇通州項(xiàng)目階段江蘇通州項(xiàng)目階段工作匯報(bào)工作匯報(bào)項(xiàng)目位于江蘇通州市，南臨通呂運(yùn)河，西依世紀(jì)大道、北靠中心商務(wù)區(qū)，地塊呈矩形，項(xiàng)目位于江蘇通州市，南臨通呂運(yùn)河，西依世紀(jì)大道、北靠中心商務(wù)區(qū)，地塊呈矩形，屬通州市新區(qū)屬通州市新區(qū)土地起始年限：土地起始年限：建筑面積：建筑面積：建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)：面積：面積：層高：層高：樓板承重：樓板承重：設(shè)備：設(shè)備：車(chē)位：車(chē)位：本項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在地段為通州新的開(kāi)發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。市場(chǎng)上與本項(xiàng)目真正的同質(zhì)產(chǎn)品已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)闹扰c認(rèn)知度，與其競(jìng)爭(zhēng)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。招商工作是否可以順利完成還不存在明顯的資源2、保證。消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。Strength (優(yōu)勢(shì))Weakness (劣勢(shì))項(xiàng)目擁有8萬(wàn)方的較大體量，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的行業(yè)集聚的市場(chǎng)定位符合填補(bǔ)了通州商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越高市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。當(dāng)?shù)剌^濃厚的商業(yè)氛圍為本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的形成奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部良好的市場(chǎng)規(guī)劃與完善的商業(yè)配套，為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者提供了良好的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商雄厚的資金實(shí)力保證了項(xiàng)目有效地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，其商業(yè)品牌保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。恒大品牌擁有巨大的資源優(yōu)勢(shì)，引起了大量的內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)人群的3、高度關(guān)注。SWOT分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺氖袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)力是否可以承載項(xiàng)目的快速去化。周邊城市在建與已建的同質(zhì)性項(xiàng)目，可能分流一定的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。項(xiàng)目在縣級(jí)市投資的風(fēng)險(xiǎn)性使得很多投資者望而卻步。Opportunity(機(jī)會(huì))Threat (威脅)南通、通州整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，保證了項(xiàng)目個(gè)體良好的升值前景。蘇通大橋的開(kāi)通，使得通州整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著一個(gè)巨大的空間。通州已在規(guī)劃的家紡城、機(jī)械汽配產(chǎn)業(yè)園、電子器件產(chǎn)業(yè)園、新材料產(chǎn)業(yè)園等四大產(chǎn)業(yè)園未來(lái)規(guī)劃，使得項(xiàng)目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力。四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)所聚集的各方面的需求，為本項(xiàng)目提供了大量的人氣保證。市政規(guī)劃的不斷完善，使得交通配套與外部商業(yè)配套得到不斷的4、完善。項(xiàng)目為通州新城項(xiàng)目,由我司進(jìn)行代理政府方/開(kāi)發(fā)商：高品質(zhì)預(yù)期目標(biāo)：打造區(qū)域知名項(xiàng)目我們：利潤(rùn)最大化原則原則：盡可能縮短周期重點(diǎn)：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確？產(chǎn)品市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境之下。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)之下。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來(lái)并能夠使之啟動(dòng)或者說(shuō)流出來(lái)并能夠使之啟動(dòng)或者說(shuō)流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。下幾倍的效益。城市的資本更是潛藏在城城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。當(dāng)一個(gè)有利市的每一個(gè)角落。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來(lái)，經(jīng)過(guò)些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來(lái)，經(jīng)5、過(guò)一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。出更大的效益。激活起通州城市激活起通州城市中的散落資本，中的散落資本，通過(guò)一種商業(yè)集通過(guò)一種商業(yè)集聚的模式，讓其聚的模式，讓其產(chǎn)生出巨大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生出巨大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。與社會(huì)效益。市場(chǎng)定位城市其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)集聚創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)集聚的模式，創(chuàng)造一個(gè)集物流的模式，創(chuàng)造一個(gè)集物流乃至周邊居民新的的集中乃至周邊居民新的的集中購(gòu)物方式，創(chuàng)造一種新的購(gòu)物方式，創(chuàng)造一種新的商業(yè)文化。商業(yè)文化。啟動(dòng)城市資本的啟動(dòng)城市資本的時(shí)代市場(chǎng)航母時(shí)代市場(chǎng)航母市場(chǎng)定位市場(chǎng)本6、體市場(chǎng)數(shù)據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)通州及周邊市區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)家紡服飾城裝飾城商貿(mào)城商城數(shù)量44335主要道路沿線(xiàn)商鋪3000以上市場(chǎng)內(nèi)客戶(hù)數(shù)量20000家以上數(shù)量基礎(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)需求物流數(shù)量進(jìn)入成本發(fā)展性家紡業(yè)極大強(qiáng)極強(qiáng)有限高大裝飾建材較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較多高弱燈飾、五金、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、家具一般一般一般一般低一般工藝品、化妝品、飾品無(wú)無(wú)弱多低極強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)通州市及周邊區(qū)域各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)19家主要道路沿線(xiàn)商鋪3000家以上市場(chǎng)內(nèi)客戶(hù)數(shù)量20000家以上，每年增長(zhǎng)速度在20%以上55%21%24%2007年200多億的總產(chǎn)值目標(biāo)客戶(hù)第一層次客戶(hù)來(lái)源目標(biāo)客戶(hù)第一層次客戶(hù)來(lái)源目標(biāo)客戶(hù)家紡、布料家紡、布料數(shù)量有限數(shù)量有7、限灑店用品、家具灑店用品、家具數(shù)量有限引入難數(shù)量有限引入難度大度大裝飾、建材裝飾、建材承受能力大，為承受能力大，為項(xiàng)目次重點(diǎn)引進(jìn)項(xiàng)目次重點(diǎn)引進(jìn)客戶(hù)群客戶(hù)群可能主要客戶(hù)來(lái)源可能主要客戶(hù)來(lái)源可能重要客戶(hù)來(lái)源可能重要客戶(hù)來(lái)源建材行業(yè)鏈：裝飾、建材、家具建材行業(yè)鏈：裝飾、建材、家具紡織行業(yè)鏈：家紡、布料、半成品、成品紡織行業(yè)鏈：家紡、布料、半成品、成品當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基礎(chǔ)雄當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基礎(chǔ)雄厚，已有成熟市厚，已有成熟市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)具有很場(chǎng)在國(guó)內(nèi)具有很高知名度，數(shù)量高知名度，數(shù)量巨大，發(fā)展前景巨大，發(fā)展前景光明，引入條件光明，引入條件相對(duì)簡(jiǎn)單。相對(duì)簡(jiǎn)單。本項(xiàng)目可能客戶(hù)來(lái)源本項(xiàng)目可能客戶(hù)來(lái)源小商品產(chǎn)業(yè)鏈：工藝品、飾品、灑8、店用品小商品產(chǎn)業(yè)鏈：工藝品、飾品、灑店用品投投資資客客戶(hù)戶(hù)啟示工藝品、飾品工藝品、飾品產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：？項(xiàng)目的服務(wù)功能？針對(duì)的客戶(hù)定位？最終的消費(fèi)群體？功能-定位-消費(fèi)項(xiàng)目服務(wù)功能？1、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商住等功能于一體 2、大型專(zhuān)業(yè)商品集散地 3、輻射周邊城市 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商住等功能于一體的大型小商品集散地，輻射周邊城市的小商品產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái)。4、專(zhuān)業(yè)商品交易軟性平臺(tái) 針對(duì)客戶(hù)定位針對(duì)客戶(hù)定位？1、項(xiàng)目所在地，必定是首先引起市場(chǎng)關(guān)注的地區(qū)。通州商業(yè)市場(chǎng)的火爆，早已經(jīng)引起一大批的投資客拭目以待。2、周邊區(qū)域，通州乃至周邊市區(qū)的商業(yè)氛圍已相當(dāng)濃厚，一個(gè)商業(yè)的集聚中心所引進(jìn)9、的商業(yè)效應(yīng)，必定能引起他們關(guān)注，各類(lèi)業(yè)態(tài)的緊密結(jié)合自然是這群自用客極度關(guān)注的焦點(diǎn)之一。投資客：30%自用客：70%？1、純粹進(jìn)行消費(fèi)的人群 最終消費(fèi)人群最終消費(fèi)人群這群人在這個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行的只是純粹的消費(fèi)行為。他們就是任何一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)終端。2、滿(mǎn)足自身經(jīng)營(yíng)利益的消費(fèi)人群 這群人在此進(jìn)行的消費(fèi)是為了滿(mǎn)足他人的終端消費(fèi)。他們一般是零售業(yè)主或再低一個(gè)層次的批發(fā)商。3、區(qū)域范圍的消費(fèi)人群這群人在此進(jìn)行的消費(fèi)是周邊區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目進(jìn)行造勢(shì)通過(guò)思考：？哪些行業(yè)能成為本項(xiàng)目主打業(yè)態(tài)？區(qū)域成功市場(chǎng)主流業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域成功市場(chǎng)主流業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀鴻運(yùn)裝飾城-裝飾、建材行業(yè)方天大市場(chǎng)中原批發(fā)市場(chǎng)-燈飾、機(jī)電、文具、10、五金、酒店用品 華東輕紡城-輕紡半成品、成品、服飾、織針品南通家紡城-布料、家紡永泰商貿(mào)城-服飾、面料、家居、裝飾行業(yè)、建材行業(yè)裝飾行業(yè)、建材行業(yè)燈飾、五金、文具、機(jī)電、酒店用品、家具、百貨工藝品、化妝品、飾品、玩具等業(yè)態(tài)的購(gòu)買(mǎi)力及承載力家紡行業(yè)（服飾、布料、紡織等）本項(xiàng)目初定行業(yè)業(yè)態(tài)分析裝飾行業(yè)、建材行業(yè)30%家紡、服飾、布行業(yè)40%燈飾、五金、文具等20%工藝品、化妝品、飾品10%本項(xiàng)目總體量近800套商鋪主力面積40-120M2項(xiàng)目推廣思路？思考：思考：？如何盡快在業(yè)內(nèi)搶奪市場(chǎng)高地項(xiàng)目總推廣思路項(xiàng)目總推廣思路品質(zhì)與項(xiàng)目整體定位相吻合，任何一個(gè)推廣的表現(xiàn)都是一個(gè)產(chǎn)品形象、開(kāi)發(fā)商形象企業(yè)形象11、的展示，力求達(dá)到品質(zhì)化。理性商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅項(xiàng)目，其投資者關(guān)注的是投資回報(bào)。理性的事實(shí)分析比感性的情感訴求更能夠達(dá)到效果。大氣項(xiàng)目具有8萬(wàn)方的較大體量，開(kāi)發(fā)商擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力與影響力。所有的一切都要推廣的表現(xiàn)必須具有磅礴的氣勢(shì)。沉穩(wěn)與產(chǎn)品的文化內(nèi)涵相呼應(yīng)，產(chǎn)品推廣手法必須具有相當(dāng)?shù)某练€(wěn)性。這種沉穩(wěn)性不是淺于表面的，而是一種由內(nèi)而外的氣質(zhì)展現(xiàn)。項(xiàng)目總推廣表現(xiàn)項(xiàng)目總推廣表現(xiàn)整體形象塑造 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略 壯景規(guī)劃價(jià)值 區(qū)位、產(chǎn)品主題 建筑規(guī)劃特色 經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)優(yōu)惠政策（市場(chǎng)優(yōu)惠政策（*）2.稅收減免 3.簡(jiǎn)化手續(xù) 1.貼租 契機(jī)契機(jī)!專(zhuān)業(yè)小商品城？小商品城成功模式探究小商品城成功模式探12、究南京義烏小商品城南京義烏小商品城原始狀態(tài)：南京義烏小商品城地址：南京市江寧區(qū)天元路開(kāi)發(fā)商：南京浙商投資有限公司物業(yè)公司：南京義烏小商品市場(chǎng)管理有限公司營(yíng)銷(xiāo)模式：包租出售容量：280000平米其中平米其中70%為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用于包租出售，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用于包租出售，30%為辦公、公寓、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施。為辦公、公寓、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施。層高：36米出售：8000-14000元/平方功能定位：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、辦公、休閑娛樂(lè)、特色零售、展示 在政策扶持下，南京義烏小商品城經(jīng)過(guò)在政策扶持下，南京義烏小商品城經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，已成為江蘇省內(nèi)著名的兩年多的發(fā)展，已成為江蘇省內(nèi)著名的小商品集散中心，吸引了大量貿(mào)易類(lèi)企13、小商品集散中心，吸引了大量貿(mào)易類(lèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)業(yè)和機(jī)構(gòu)南京義烏小商品城一期自2006年6月開(kāi)業(yè)，浙江12大行業(yè)的企業(yè)成為了這里的首批租戶(hù)，其中包括國(guó)內(nèi)知名的服飾、文具、五金、裝飾等等。南京義烏小商品城增大市場(chǎng)內(nèi)公共活動(dòng)空間；在業(yè)態(tài)上增添更多的功能，例如設(shè)立勞務(wù)培訓(xùn)中心，它將成為小商品人才孵化基地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。南京義烏小商品城真正建成一個(gè)江蘇地區(qū)乃至長(zhǎng)三角小商品集交易、展示、物流、辦公、住宿為一體的平臺(tái)，成為一個(gè)多功能的小商品集散地，改建工程在功能上做了極大的調(diào)整，同時(shí)內(nèi)部公共空間的預(yù)留以及對(duì)于租戶(hù)的嚴(yán)格篩選售后包租的市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)形式：在南京市政府市政宏觀戰(zhàn)略及發(fā)展規(guī)劃的引導(dǎo)下，政府提供服務(wù)和支持以14、及南京浙江商會(huì)負(fù)責(zé)具體的開(kāi)發(fā)定位、規(guī)劃論證、整體包裝策劃、改建招商和管理工作。南京義烏小商品城以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流配南京義烏小商品城以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流配送、零售品牌、商務(wù)辦公和酒店式公寓送、零售品牌、商務(wù)辦公和酒店式公寓為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂(lè)配套功能為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂(lè)配套功能專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)意辦公 物流配送 p引進(jìn)浙江義烏12大行業(yè)代表企業(yè)入駐p專(zhuān)業(yè)裝飾城、品牌零售大賣(mài)場(chǎng)輔助聚集人氣p每年一次蘇南小商品博覽會(huì)p“邀請(qǐng)時(shí)間”行業(yè)會(huì)議ppBBH廣告公司 p上海開(kāi)發(fā)區(qū)協(xié)會(huì) p倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處 pELLE內(nèi)衣展示廳p未設(shè)計(jì)公司p p香奈兒男表發(fā)布會(huì)p寶馬汽車(chē)發(fā)布會(huì)p迪斯尼手機(jī)上市派對(duì)p普利斯通產(chǎn)15、品發(fā)布會(huì)p雪佛蘭車(chē)友會(huì)娛樂(lè)總匯 配套餐飲p恬美容保健會(huì)所p前院p潮流運(yùn)動(dòng)館、健身場(chǎng)所pCan you 3S 發(fā)型概念店 pp璐娜宴會(huì)服務(wù)p后院咖啡p樂(lè)法貝餐廳p阿羅瑪咖啡p清水町日本餐廳p 成功元素成功元素2 2、明確的市場(chǎng)定位、明確的市場(chǎng)定位33、對(duì)于入駐企業(yè)有明確的入駐門(mén)檻、對(duì)于入駐企業(yè)有明確的入駐門(mén)檻44、成熟的商業(yè)規(guī)劃布局、成熟的商業(yè)規(guī)劃布局55、充分利用周邊原有資源依托、充分利用周邊原有資源依托1 1、政府支持、政府支持后階段工作安排后階段工作安排1、對(duì)于本報(bào)告所提及業(yè)態(tài)繼續(xù)作更深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解其運(yùn)作模式、市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模、以及對(duì)于其對(duì)于商鋪需求現(xiàn)況2、對(duì)于類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行研究，給予本項(xiàng)目建議參考thanks