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1、 銀行房地產開發貸款 客戶名稱：授信調查人員聲明：本人采取如下所列的調查方式對授信申請人進行了調查，對調查報告所陳述事實和數據進行了核實，對調查報告的真實性負責，承擔相應責任。 授信調查人員簽名： 時間： 年 月 日1、 實地調查及貸后檢查報告 序號時間地點調查內容接觸人物備忘錄號123452、 新聞媒體序號媒體名稱刊號、頁號、網址題目附件號123453、 第三方了解序號內容附件號1234、 其他方式序號內容附件號123一、項目法人的基本情況（一）項目法人的法律地位與組織體系1、必須闡述受信客戶（以下簡稱客戶）成立時間，工商審批單位，客戶法人種類，注冊資本，注冊地址，法人代表。客戶的建筑資質，2、建筑施工技術能力；2、客戶的股東構成情況，主要股東名稱，股份絕對額及占比。如控股股東對該客戶的人員、資金、物資有重要影響的，須對主要股東的資本構成、生產經營、資金財務等基本情況作必要說明。3、客戶的組織體系A、如為單一體制，應闡述貸款客戶內部管理，項目報建、施工管理、財務籌資、技術質量、項目營銷等內設機構的情況。同時附客戶機構體系圖說明；如果客戶為房地產項目開發而成立的項目公司，須說明客戶與實際控制公司在人員任免、資金調度和計價、財務成本核算、施工設施材料使用等方面的處理規則；B、客戶如為集團公司制，須說明主要參股或控股公司名稱，主營業務，資金負債，經營狀況等情況。如果其中的下屬公司對本次授信3、有重要影響的，必須詳細敘述；分析集團公司對屬下子公司的控制、管理情況；4、客戶的員工情況：人數，職稱，文化結構，管理和生產人數。有無特殊人員。5、法定代表人介紹：姓名，生辰，文化程度，政治面貌，職業履歷，業績和道德評價。6、公司法人治理結構評價。信貸調查人員認為其它需要說明的情況。 同時附表說明，推薦表格如下：客戶主要股本結構和主要股東情況 單位：萬元、%股東名稱出資額度股權比例出資形式總資產資產負債率銷售收入損益客戶對外控（參）股企業主要情況 單位：萬元、%參（控）股企業名稱注冊資本實際出資股權比例出資形式總資產資產負債率銷售收入損益并表否（二）項目法人開發能力與經營業績1、主要闡述客戶的開4、發資質、資金實力、行業背景、同業地位、施工水平、項目運作等方面的情況；2、敘述客戶近年度的主要經營指標，如收入、盈利情況等；客戶主要經營指標統計分析表 年度年度年度調查期銷售收入主營業務利潤凈利潤3、簡述客戶近三年主要房地產項目開發的情況，已開發樓盤名稱、施工面積、投資額、銷售收入、利潤、市場銷售情況、目前物業管理情況、行業與市場評價、項目業主評價；對已開發完工的房地產項目的有無欠付土地款、工程款、規費等情況、有無遺留問題要重點調查與闡述； 近三年開發完工房地產項目情況項目123開發樓盤名稱建筑面積投資額項目工期時間起止已銷售比例銷售均價項目開盤銷售時間已開盤銷售月數銷售收入凈利潤有無欠付土地5、款、工程款、規費等情況有無其它遺留問題5、客戶財務報表所涉及的和對我行本次授信有重要影響的在建或擬建項目，須敘述相關項目的基本情況，如土地面積、建筑面積、項目市場定位與設計、項目投資、籌資方案、已投資情況、后期籌資計劃、工程形象進度等情況；在建和擬建房產地項目情簡要情況123房產項目名稱市場定位與設計土地面積（畝）建筑面積（平方米）預算投資其中：土地費用已投資額度后期需投資其中：需向外借款項目計劃工期時間起止計劃開盤預售時間形象進度簡要描述上述所列的項目中，必須在調查的基礎上，分別就已完工正在實現銷售的項目、在建但已進入預售階段的項目、在建并預計在授信期內進入預售階段的項目、在建（擬建）并在我6、行授信期內不能進入預售階段的項目、房地產開發商用于土地儲備或在我行授信期內計劃進行的土地儲備與項目開發等情況進行說明（具體要求見調查報告有關事項的說明）。（三）授信申請人財務分析主要以客戶近二年和調查期的財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表）為基礎，結合貸款客戶的總分帳務，重點對貸款客戶償債能力、盈利能力、現金流量和成本利潤進行分析，形成對該客戶的財務綜合評價。1、 資產負債表的說明主要敘述客戶資產負債表中主要科目的余額情況，在認真閱讀經審計的客戶會計報表及審計附注，核查企業總分帳務的基礎上，對存貨、預付帳款、借款、預收貨款、應收帳款等重要科目進行重點闡述。對存貨反映不真實、成本結轉不配比7、銷售入帳不規范、對外融資反映不全面、資本金到位不充分、利潤核算不合理等情況，要詳細說明上述事宜對本次授信的影響。對帳務反映不規范的情況，可依據會計規則進行帳務調整，然后對其進行財務分析。資產負債情況年度年度 調查期說明總資產流動資產貨幣資金 應收帳款 存貨 其中：在建項目 原材料 預付帳款 其他應收款長期投資固定資產總負債流動負債其中：短期借款 應付票據 預收帳款應收帳款 其他應付款 未交稅金長期負債其中：長期借款所有者權益其中：股本 資本公積 未分配利潤 如果企業有正式經審計的會計報表與審計注釋，授信調查人員可對相關重要科目進行簡要說明；如企業不能提供會計報表的審計注釋或注釋不全，授信調查8、人員須對相關重要科目進行調查與詢問，并進行詳細說明；2、 償債能力及盈利能力分析主要對客戶的資產負債率、流動比率、速動比率、利息保障倍數、銷售利潤率、凈資產利潤率等指標進行數據對比和文字分析說明，數據對比和文字說明要言之有物，符合實際。信貸調查人員認為其它需要說明的情況。A、 償債能力分析年度年度調查期流動比率速動比率資產負債率利息保障倍數負債/有形資產分析：B、營運能力分析年度年度調查期應收帳款周轉天數存貨周轉天數總資產周轉率固定資產周轉率分析C、盈利能力分析年度年度調查期銷售利潤營業利潤投資收益凈利潤總資產利潤率凈資產收益率分析：3、 現金流量分析為動態掌握客戶資金使用情況，信貸調查人員同9、時應對客戶的現金流量表進行數據對比和文字分析，闡述經營、投資、籌資活動中變動事項，相互平衡調劑過程及變動特點。如果變動事項重大，必須另外報告說明。信貸調查人員認為其它需要說明的情況。同時附表注釋，推薦表格如下： 年份期初現金經營現金流量投資現金流量融資現金流量期末現金年度年度分析4、 對外擔保分析總額：采用調查方式：企業說明財務報表明細帳合同電話或函證實地調查政府或媒體統計數據其他方法調查方式說明：被擔保單位借款數量期限反擔保措施是否面臨訴訟分析5、 授信申請人與銀行往來情況A、借款人與我行關系存款戶開戶日期帳戶性質自年初至上月在我行日均存款上月末在我行貸款余額上月末在我行存款余額上月末在我行10、其他授信余額其中保證金帳戶余額現有綜合授信額度額度用途歷史授信情況日期金額到期日還款日期付息情況說明分析：B、金融機構對授信申請人授信情況統計表序號金融機構名稱已支用額度授信額度授信期限起止擔保或授信條件存款余額敘述客戶的融資借款情況、融資渠道與可靠性、相關金融機構對其的授信政策與條件；敘述人行信貸查詢系統的查詢結果情況，如查詢結果與調查數據的不一致，請說明原因。二、 房地產項目的基本情況（一）項目概況概要敘述房地產項目的地點、用地面積、建筑面積、市場定位與設計、投資預算、自有資金額度及比例、平均成本與銷售均價、銷售收入與利潤、授信需求。項目主要指標用地面積建筑面積市場定位與設計總投資資本金投11、入及占比銷售收入投資利潤率內部收益率投資回收期貸款額度貸款償還期（二）項目地段區域與配套情況房地產項目具有很強的地域性，項目所處的地段和區域配套是一個項目成功開發最重要的因素。因此對部分的情況，授信調查人員要深入實際，細致調查，廣泛收集資料與數據，合理分析與判斷，以得出可信度較高的結論。該部分主要敘述項目所在地的規劃、土地的使用權屬、土地等級、用途和使用年限、項目用地的面積與形狀、項目所在地的交通通訊、水電汽供給、醫療設施、教育文化、購物娛樂、環境衛生、采光通風等情況；（三）項目市場定位與規劃設計房地產項目的市場定位與規劃設計是適應市場需求、實現順利銷售的關鍵步驟。A、敘述當地的社會經濟發展情12、況：國民生產總值、財政收入、居民收入情況及變動率、居民平均居住面積等；B、 敘述當地房地產政策：土地供給模式、土地供求狀況和土地拍賣成交價格歷史記錄、開發商土地儲備情況；C、敘述項目所在地的房地產整體供需情況、價格行情走勢、市場特征、購房者對本區域房地產項目的需求特點；開工建設的商品房面積及銷售、空置情況等。D、 此次授信項目的市場定位與規劃設計主要敘述建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率；主要房型、面積、套數等；推薦表格如下：項目樓盤情況簡要描述樓盤類型類型面積（或代表類型面積）戶數平均成本銷售均價合計 項目用地及規劃情況土地面積建筑面積土地等級土地規劃用途土地費用土地平均成本（萬元/畝）土地13、密度容積率綠化率土地費用付款情況（四）樓盤對比情況為使項目授信調查更具有可信度，應對授信項目所在區域內有可比性的項目和雖處于其它區域但有參照價值的樓盤項目進行調查與統計，并對項目之間的地段與配套、市場定位與設計、成本與售價、銷售情況進行對比分析和說明；對比樓盤項目基本情況統計表對比項目名稱土地等級規劃用途建筑面積容積率預算投資工程進度平均成本平均售價開盤時間已銷售比例其它情況（五）工期安排及工程形象進度1、敘述項目的工期安排、目前已進行的工期、其控制工程的工期安排；2、施工單位與工程監理情況：簡要敘述施工單位的施工資質、經營實力、施工能力與施工業績；對本項目的墊資條款與付款進度；監理單位的監理14、資質等基本情況；3、目前工程的形象進度，項目報批、樁基處理、建筑安裝、裝飾配套等子工程的實際進展；4、要依據可行性研究報告和施工預算，了解計劃的工期，分析實際工程進度和計劃的差距及原因。5、收集、提供項目所在地的交通地圖或規劃地圖。6、項目開發手續辦理情況：說明土地出讓協議、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證和預售許可證的詳細內容，對上述證件中存在不一致之處進行解釋。7、分析在項目施工期間，由于天氣、交通、環境管制、原材料供應等因素對工期可能造成的影響；（六）項目投資整體項目1項目預算已投入完成比例缺口 2土地費用#DIV/0!03前期工程費用#DIV/0!04基15、礎設施建設費#DIV/0!05建筑安裝工程費#DIV/0!06公共設施配套建設費#DIV/0!07管理費用#DIV/0!08財務費用#DIV/0!09銷售費用#DIV/0!010其它費用#DIV/0!011不可預見費#DIV/0!012合計#DIV/0!01、 項目預算敘述土地取得成本和項目投資的構成、土地單價和項目各房型的平均成本，分析土地成本、建筑成本、裝修成本的構成，與項目所在地的其它項目開發對應成本相比，有無不合理差異，如有，請分析原因。對于經過轉手獲得的土地，要說明歷次交易的合法性、對價支付情況。2、 項目已投資敘述項目已投資額度和構成；3、 后期投資安排敘述項目后期投資額度及構成，16、投資進度和額度的計劃安排，重要時期、重要工程對投資需求情況；（七）項目籌資序號資金來源計劃額度占項目總投資比例已到位資金占計劃比例后期預計到位資金1資本金2銀行借款 其中民生銀行借款其他行貸款5施工單位墊資6預租售收入回款其中銷售收入回款出租收入回款經營收入回款7其它資金來源5合計1、 項目籌資計劃敘述項目籌資方案中資本金、銀行借款、施工單位墊資、預租售收入回款的額度，說明上述資金來源的確定性，相關的附加條件（如銀行抵押措施、利潤分成條款等）；預租售收入回款額度要與房地產項目銷售計劃預測表為依據，經實證測算后，確定期可回款的進度與額度；項目籌資方案中各項來源的資金成本與合理性；2、已到位資金情17、況敘述已到位資金的額度與構成；分析實際到位資金與籌資計劃差異的原因；特別說明施工欠款、原材料欠款的數量。3、后續資金來源敘述后期資金來源的構成，資金額度與進度的計劃安排；預租售收入回款額度要與房地產項目銷售計劃預測表為依據，經實證測算后，確定后期可回款的進度與額度；相關重要融資渠道的確定度。（八）市場需求與銷售預測項目銷售情況計劃工期工期起止開發期數及相應工期首期開盤時間整體計劃銷售月數可銷售面積預計銷售收入已銷售面積已實現銷售收入按揭銀行擬按揭總額度最長按揭期限最高按揭成數1、項目所在區域附近有可比性的房地產開發項目建設進程、銷售價格、銷售情況（如在項目所處地段與配套中可比樓盤對比部分已進行18、敘述，此部分可不再作說明）；2、本項目的銷售計劃、銷售價格、預售情況、按揭銷售方案、銷售資金回籠預測；3、按揭銷售方案：計劃按揭銀行、條件、辦理筆數，金額，對象等。4、如果授信項目已部分實現銷售，應對其情況進行調查與說明A、已經售出面積：應當區分住宅、商業用房、辦公用房和車庫，分別敘述已經售出的面積和套數。B、 銷售收入金額：敘述已實現的銷售收入中，全款、按揭、支付定金、銷售返租的各自金額與比例。C、 銷售收入現金回款：說明與銷售收入金額形成差距的原因。前期項目銷售情況統計表房型類別計劃銷售面積計劃銷售戶數已銷售面積已銷售戶數其中銷售收入其中全付款按揭訂購其它全付款按揭訂購其它合計三、授信方案19、（一）項目法人的授信需求敘述客戶的授信具體需求，包括額度、期限、用途、支用計劃、還本付息計劃。分析客戶產生資金缺口的原因，評價其對額度、期限、支用進度的合理性。（二）我行授信還本付息的預測序號名稱年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度借款余額00000001其中：民生銀行借款余額00000002還款來源小計00000000其中銷售回款其中：按揭銷售回款開發商利潤開發商自有資金工程隊墊資款其它銀行借款其它資金來源3須歸還支付的項目小計00000000其中支付工程費用其中：支付工程隊墊資支付其它事項4支付借款利息其中：支付民生銀行借款利息5歸還銀行借款其中：歸還我行借款6歸還后銀行借20、款余額其中：歸還后民生銀行借款余額歸還民生銀行借款期限授信還本付息預測必須在綜合分析項目銷（預）情況、客戶資金情況、墊資情況、其它銀行授信情況等基礎上，按照謹慎原則，確定我行授信歸還的進度、額度和期限。還款可靠性分析：除說明還款來源外（主要是售樓收入），還要說明我行控制這些收入的方法和可靠度，例如如何確保在抵押權不在我行或我行不能辦理公積金貸款的情況下確保銷售收入進入我行。（三）授信擔保方案1、抵押物情況分析如是用項目用地抵押、在建工程抵押，須說明項目用地的面積、地段、在建工程形象進度、抵押物評估價格、抵押率、變現能力等。敘述如有工程墊資款，施工單位是否放棄了施工欠款優先受償權；2、第三人保證21、分析敘述保證人與申請人關系，簡述生產經營、資金財務等情況，分析、評價保證人保證履約能力。信貸調查人員認為其它需要說明的情況。保證人基本情況表保證人全稱隸屬部門保證人地址執照注冊號執照有限期最后一次年檢時間法人代表年齡性別學歷注冊資本實收資本所有者權益重要財務比率年度調查期重要財務數據年度調查期總資產資產負債率主營業務收入流動比率凈利潤速動比率經營現金流量總資產利潤率短期借款余額應收帳款周轉天數長期借款余額存貨周轉天數應付銀行承兌匯票余額人行資信系統查詢結果查詢日期銀行借款余額對外擔保余額銀行承兌匯票及信用證余額其中為我行貸款擔保余額（四） 授信收益分析利息收入：計算依據：相關存款：計算依據：手續費收入：計算依據：其他收益：計算依據：（五）、授信風險分析與控制措施1、 授信風險分析A、市場定位和銷售風險B、同類樓盤競爭風險C、資金不足停工風險D、資金挪用風險E、安全質量風險F、法律糾紛風險G、國家政策調控風險2、 擬采取的風險防范措施1、授信封閉運行方案；2、按揭貸款的操作與控制；3、項目風險預警與處理。（六）調查結論結論包括三部分：同意或不同意的主要依據、授信內容、操作方式。無論信貸員同意或不同意貸款，都應簡短陳述理由。說明授信具體品種、金額、利率或收費標準、擔保方案。13時間： 年 月 日 授信調查人員簽字：