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1、鶴山市兆基物業發展有限公司擬開發房地產項目需向貴行申請融資的可行性報告一、 房地產開發商：鶴山市兆基物業發展有限公司，股東是李巧惠；二、 房地產開發的地點：鶴山市共和鎮南坑村委會南興村后山；三、 開發的面積：土地占地面積：商業用地近91畝，容積率是2.0，開發建筑面積約140000萬平方米；四、 建筑布局：計劃建造20000平方米的商鋪，30座樓的電梯洋房，每座八層，全區共計兩千多個單元，每個單元戶型分30平方米和60平方米兩種；住宅建筑面積約120000平方米。五、 計劃建筑總造價：1500元/平方米*140000平方米=210,000,000.00元；六、 建筑面積總售價計劃：1、 建筑后2、商鋪計劃售價：15000平方米/元*20000平方米=300,000,000元2、 建筑后住宅計劃售價：3000元/平方米*120000平方米=360,000,000元3、 建筑總售價：300,000,000+360,000,000=660,000,000元七、 建筑該房地產的目的性：1、開發商已通過正常的渠道申請，由各個監管部門發放開發房地產的“四證”；2、由于該區是位于鶴山市共和鎮圩內的一條主街上，周邊的民生設施齊全，交通方便，而建造該小區最大的目的是由于共和鎮是鶴山最大的一個工業大鎮，有許多大廠在該鎮發展，例如鵬程頭盔廠、世日電子廠、真明麗燈飾以及恒富制衣廠等等大廠，故此有4萬左右的外來3、工，這4萬人的外來工中許多家庭都是在共和鎮附近租屋居住，據了解每月租金在300-600元左右，而開發商分晰到當地農民的經濟環境以及外來人員的居住情況，而把該小區每個單元建筑面積設計在30平方米，價格在9萬元左右，如果按揭貸款買樓，首付3萬，月供350元，這樣第一比較吻合當地的外來工的購買或租賃，第二比較適合當地一些中下階層的居民購買，第三適合投資租賃，第四工廠可以購買用作員工宿舍。3、該小區將會建造有103000平方米住宅，20000平方米的商鋪，這些商鋪可以引入一些便民設施：例如銀行、酒店、大型超市、一些專賣店以及小商鋪等。住宅按10元每平方租賃，每月租金約110萬元，商鋪按50元平方租賃，4、每月租金約100萬元。4、建筑該小區將會是共和鎮地勢最高的地方，小區面向東南俯瞰整個共和鎮，小區前有1.3萬平方米花園，中間有1.5萬平方米花園，后面有2.5萬平方米花園，小區右邊是山連山的自然風景，故取名為畔山花園，環境優雅舒適。5、共和周邊房地產開發情況調查，見下表：寶豐新城樓盤位置：鶴山市共和鎮共興路288號（江鶴高速出入口）售樓處位置：樓盤現場接待中心開發商：江門市寶豐地產開發有限公司規劃設計：戶型多種規格，方正，實用建筑設計：部份電梯洋房，部份步梯洋房，全封閉式管理設計?？偨娣e：20萬平方米總戶數：約1701戶建筑類型：小高層，高層戶型面積：60-180平方，復式197-211平方5、總體均價：小高層僅余下1、2層復式，均價3500元每方，高層電梯11、12層復式，均價3300元每方外部配套：商業街內部景觀：景觀設計園林式設計內部配套：量販式KTV、棋牌室、電玩室、英式桌球室、親子游樂汽車位情況：區內車位共660個物管情況：物業管理鶴山市和美物業管理有限公司，物業管理費多層0.6元每方，電梯1元每方，商鋪1.5元每方工程進度：總共38梯多層、小高層及一座星級酒店式公寓組成，現己開發建成11棟洋房，期中1-6棟為11層電梯，7-11棟為6層步梯交付情況：一期己交付銷售情況：一期僅余下幾套大面積復式，銷售率約為90.3%優惠情況：現剩余復式單元可享受9.8折后再9.9折優惠項目6、定位：附近廠企管理階層主打廣告(宣傳）語：酒店式物業管理，因為唯一，所以尊貴。主要廣告宣傳媒體：網絡廣告、報紙廣告、電視臺廣告，道路廣告燈箱。聯系電話：0750-8308666綜合評述：樓盤規模較大、設計較好、小區內部規劃景觀和配套較好、物業管理較好，現時售房部冷靜，售房人員不夠積極熱情。一期己基本銷售完畢。虹景家園樓盤位置：共和鎮德和路虹景家園（即教師村對面）售樓處位置：共和鎮德和路虹景家園樓盤處（即教師村對面）開發商：鶴山市信誠房地產開發有限公司建筑設計：金城建筑總建筑面積：22007.48平方總戶數：196戶建筑類型：一期，二期全步梯洋房，全部3房2廳設計。戶型面積：88.66-105.7、97平方總體均價：一期，2、6樓3050元每方（以套內面積銷售）；3、4、5樓3100元每方，二期未定價外部配套：位于鎮中心區域內部景觀：區內有少量的綠化汽車位情況：一期無配套車位，二期5-9棟首層為車庫。物管情況：鶴山市和安物業管理工程進度：一期己建成，二期己封頂。交付情況：一期2013年2月28日銷售情況：一期共60套，己售出39套，余下21套未售，其中6樓還剩9套。優惠情況：一次性付款購買可打9.5折優惠，按揭可打9.8折，3套起團購還可以折后另打9.8折優惠項目定位：本地事業單位人士主打廣告(宣傳）語：一個寧靜舒適的家園主要廣告宣傳媒體：網頁綜合評述：開發商跟原先華景園同一開發，樓盤面8、積單一，只有三房戶型，樓盤以套內面積銷售?？驮炊鄶刀际潜镜厥聵I單位人士，樓盤銷售人員熱情。順和路E商住樓樓盤位置：鶴山市共和鎮順和路售樓處位置：鶴山市共和鎮順和路E商住樓現場開發商：掛鶴山共和鎮房地產開發公司建筑設計：鶴山市友信建筑設計有限公司營銷代理：無總建面積：建筑類型：共5棟商住樓戶型面積：兩房及三房總體均價：3300元每方，以套內面積銷售外部景觀：無外部配套：未有內部景觀：未有汽車位情況：未定物管情況：小區管理，未定管理費工程進度：己建成一棟交付情況：未定銷售情況：售房部未進場優惠情況：待定項目定位：首層定位為商業街，二層以上為商住主打廣告(宣傳）語：無主要廣告宣傳媒體：無綜合評述：現9、場未建有售房部，戶型面局不實用，主要外觀設計遷就商業廣場，現己有一棟建成，未驗收，小區管理， 2013年2月份開售。幸福花園樓盤位置：鶴山市共和鎮平和路售樓處位置：鶴山市共和鎮平和路幸福花園樓盤現場開發商：鶴山市住宅公司營銷代理：無總戶數：約80戶建筑類型：普通住宅戶型面積：50-110平方總體均價：3300元每方，以套內面積銷售外部景觀：無外部配套：無內部景觀：無內部配套：無汽車位情況：租，摩托車位20-30元每月，小車200-300每月物管情況：0.8元每方，以建筑面積收取工程進度：己建成銷售情況：己售出70%優惠情況：無項目定位：工薪階層，以及村民主打廣告(宣傳）語：無主要廣告宣傳媒體：10、無綜合評述：樓盤沒任何宣傳，現場只有一個銷售人員，缺乏專業知識，沒有給到客戶有購買意欲。根據上述表格內容可以看到，在共和近期開發的樓盤中，本公司開發的畔山花園在規模上是最大的，居住環境方面擁有超大花園和完善的配套設施；價格方面，本小區洋房帶電梯，比其他地方的價錢都偏低，這方面優勢明顯；本區的定位是多是外來工作人員，戶型面積比較小，跟其他樓盤的市場定位不同，市場潛力巨大。從以往的樓盤開發情況來看，銷售率基本都會達到100%，畔山花園的銷售前景樂觀。6、共和鎮是廣東省中心鎮，鶴山市工業重鎮，該鎮交通發達，有325國道，佛開高速，中江高速等交匯而過。黨十八大明確提出，要堅持走中國特色新型工業化、信息11、化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。工業化與城鎮化在未來一段時間內將會是小城鎮發展的動力所在，工業化意味著在共和在未來仍會有許多工廠生產發展，流動人口和入戶人口將會不斷增加，而城鎮化則表明城鎮將會向農村擴張，農村剩余勞動力將會搬遷到城鎮。從社會發展方面來說，人口的增加意味著房屋需求量巨大，本小區的發展符合政府發展的理念，優越的環境提升了共和的生活品質。7、建造這類型小區的成功個案：在鶴山市沙坪鎮谷埠北記飯店對面，有一個類似這樣的小樓盤，每個單元的設計在15-20個平方米左右，這個樓盤第一期售出530套，在今年初已全部售完，最高可以賣出4000元/平方米，據了解，這個樓盤購買方多為外來工以及本地人買下多套當租房出租。從這個個案中表明，由于現在的經濟環境不太樂觀，外地人過來打工的，都希望能在自己的能力范圍內擁有屬于自己的小天地，好安穩下來打工；而本地人購下來當出租房出租，主要是其閑散資金不敢妄然用于做生意，另可購下部分物業當長期投資。由于有了成功的個案，就更堅定了開發商的開發信心，認定現在投資這類型小面積的住房還是可行的。八、希望融資方經過審慎的研究后，通過該項目的貸款審批，以達到雙方共贏，共同創造鶴山共和的美好環境。 鶴山市兆基物業發展有限公司 二零一四年三月