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1、盡職調(diào)查報告房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告（報告完成日期：【】年【】月【】日）目 錄1項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述41.1項目背景41.2交易結(jié)構(gòu)概述42融資人資信情況52.1融資公司基本情況52.2融資公司經(jīng)營情況52.3融資人財務(wù)狀況52.4融資人銀行貸款及對外擔保情況63項目概況和建設(shè)情況63.1項目基本情況63.2項目建設(shè)條件73.3項目建設(shè)實施進度73.4項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況74項目市場情況84.1項目投資環(huán)境84.2項目分析及市場情況84.3項目租售情況預測95項目財務(wù)效益評估95.1房地產(chǎn)項目總投資預測105.2項目資金來源情況105.3項目損益預測115.4項目有關(guān)財務(wù)效益指標126信2、托方案與風險防范措施126.1交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要127意見及建議138項目資料131 項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述1.1 項目背景此處簡要介紹項目背景情況例如：【】年【】月【】日，某房地產(chǎn)有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項目”）。為【】希望由*信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務(wù)。1.2 交易結(jié)構(gòu)概述1.2.1 簡要描述本項目的信托結(jié)構(gòu)融資方式：【貸款】/【股權(quán)投資】融資總成本：融資人要求信托資金到位時間：信托期限：【 】年公司收入：其中信托報酬方式收取【 】% ；財務(wù)顧問費形式收取【 】%保管人保管費：受益人的預期收益：項目發(fā)行計劃（適用于集3、合類項目），詳細制定項目的發(fā)行計劃： 我公司私人銀行部發(fā)行的額度 【 】萬元 銀行代銷： 【 】萬元 發(fā)行費率： 第三方理財機構(gòu)代發(fā)： 【 】萬元 發(fā)行費率：1.2.2 項目現(xiàn)狀此處介紹項目現(xiàn)狀，包括土地取得方式、價格（包括總價及樓面價格）、土地出讓金繳納進度、“四證”取得的情況、項目公司是否成立等情況1.2.3 項目總投資及資金來源項目總投資共【】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金【】【】%2信托計劃投資額【】【】%2銀行貸款【】【】%3部分銷售收入【】【】%4總投資【】【】%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況融資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資4、本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)2.1.2 項目公司實際控制人情況簡介說明項目公司的實際控制人數(shù)量，并簡要介紹其背景、成長經(jīng)歷2.1.3 融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）視項目具體情況簡要介紹項目公司大股東情況2.1.4 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費企業(yè)所得稅（預繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅2.2 融資公司經(jīng)營情況此處簡要介紹融資人過往開發(fā)過的項目情況、獲得的榮譽（如有）2.3 融資人財務(wù)狀況此處列明融資人近三年資產(chǎn)負債表，除此之外還應(yīng)將融資人上5、一年度經(jīng)審計的財務(wù)報表提交風險管理部2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況 業(yè)務(wù)部門應(yīng)在中國人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的企業(yè)基本信用信息報告，注明融資人貸款情況、對外擔保情況及抵押/質(zhì)押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。3 項目概況和建設(shè)情況3.1 項目基本情況 3.1.1 項目用地情況此處說明項目具體位置（說明所屬行政區(qū)域、四至，并附地圖），出讓時是否是凈地，土地總面積、用地性質(zhì)、6、容積率。項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本滯納金各種配套費契稅等稅金拆遷補償合計3.1.2 項目基本控規(guī)指標 項目基本控規(guī)指標表表1-1序號指標名稱指數(shù)單位備注建設(shè)用地面積m21總建筑面積m21.1規(guī)劃容積率1.2綠地率1.3建筑密度2地上可建面積m22.1房屋m22.2車位面積m23.2 項目建設(shè)條件此處注明本項目已獲得的政府有關(guān)部門批文3.3 項目建設(shè)實施進度此處列明項目開發(fā)進度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體進度。項目總工期預計為【】年，融資人已投入資金合計【】萬元。本項目預計于【】年【】月開工建設(shè)，預計于【】年【】月竣工驗收7、，交付使用，開發(fā)建設(shè)期 【】年，前期【】年，建設(shè)期【】年。3.4 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況此處說明本項目設(shè)計公司，施工單位及監(jiān)理單位 4 項目市場情況4.1 項目投資環(huán)境4.1.1 宏觀經(jīng)濟概況此處簡要說明項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平4.1.2 當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場此處簡要說明項目所在地區(qū)的近一段時間以來住宅新增供應(yīng)量及成交量、成交均價等房地產(chǎn)市場總體運行情況4.2 項目分析及市場情況4.2.1 項目區(qū)域交通情況簡要描述項目周邊的交通情況4.2.2 周邊主要土地成交情況項目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照。4.2.3 周邊競爭項目分析 此處列明周邊可能與本項目競爭的項目（包括已經(jīng)開盤或即8、將開盤的項目）NO.項目物業(yè)形態(tài)價格（元）推盤量(套)存量(套)開盤時間1234.2.4 項目評價此處應(yīng)對項目市場定位、特色作出簡要說明序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)4.3 項目租售情況預測4.3.1 項目銷售方式列明項目銷售方式4.3.2 銷售前景分析房屋項目投資估算表 單位：萬元序號項目名稱投資額估算說明1土地費用2前期工程費用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費用7管理費用8財務(wù)費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其它費用及不可預見費項目總投資車位序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第69、年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)5 項目財務(wù)效益評估序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計1銷售面積()2銷售價格(元/)3銷售收入(萬元)5.1 房地產(chǎn)項目總投資預測項目現(xiàn)金流量表序號項目名稱：2009年2010年2011年2012年合計1資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 出租收入1.4 信托融資1.5 銀行貸款1.6 其他來源2資金運用2.1 土地出讓金2.2 開發(fā)建設(shè)投資2.3 銷售費用2.4 項目管理費用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 其它經(jīng)營成本費用2.7 土地增值稅2.8 所得稅2.9 信托融資收益2.10 信托融資本金2.11 10、銀行借款本金償還2.12 銀行借款利息支付3凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流5.2 項目資金來源情況5.2.1 自有資金截止到20 年 月 日，已支付部分土地出讓金【 】萬元。5.2.2 預租售收入利用預售回款投入【 】萬元，占全部投資額的 %，占全部銷售額的 %。5.2.3 本項目銀行貸款項目計劃于20 年 月獲取開發(fā)貸款【 】萬，貸款期【 】年。5.2.4 本項目信托融資本項目信托計劃以【股權(quán)/債權(quán)】形式，融資金額【 】萬元。5.3 項目損益預測5.3.1 項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計【 】萬元。物業(yè)功能銷售總價(萬元)銷售單價(元/平方米)住宅商業(yè)車位 合計5.3.2 項11、目利潤分析：項目預計實現(xiàn)銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：銷售凈利率%投資利潤率%項目IRR %5.4 項目有關(guān)財務(wù)效益指標5.4.1 項目投資利潤率項目投資財務(wù)評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤 銷售凈利潤率%總投資凈利潤率%項目IRR%股本投資獲利倍數(shù)5.4.2 貸款償還期本項目公司12、預計20 年【】月申請銀行開發(fā)貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。5.4.3 銷售率盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點【 】 %，銷售均價盈虧平衡點：【 】元/平方米；6 信托方案與風險防范措施6.1 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要6.1.1 交易結(jié)構(gòu)l 合作方式：l 合作期限： 【 】個月；l 交易結(jié)構(gòu)：投入 ：詳細說明信托資金的運用方式，采取股權(quán)投資形式運用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權(quán)的，說明受讓價格，以增資方式投入項目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項目公司的股權(quán)比例；以債權(quán)方式運用信托資金的，應(yīng)說明貸款要素（利率、期限、抵押/質(zhì)押物、13、保證擔保等）。退出 ： 說明信托資金的退出方式，如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出的，說明股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。項目公司管理 ：如果采取股權(quán)投資方式，應(yīng)說明項目公司的監(jiān)管方式 例如：a) 雙方在公司章程中約定融資方擁有項目經(jīng)營和控制權(quán)，*信托通過董事會、派駐財務(wù)人員等方式實現(xiàn)對項目資金監(jiān)管和風險控制；b) 項目公司應(yīng)分期編制詳細的成本標桿、經(jīng)營計劃報告和項目現(xiàn)金流量預測表，經(jīng)董事會通過后嚴格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測算*信托投資收益的基礎(chǔ)。單項成本超過部分由融資方或者【 】補足，*信托不再承擔該超出部分的成本。 如果采取債權(quán)方式，應(yīng)說明如何保障信托資金的還款來源例如：設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售14、回款存入該賬戶。6.1.2 信托計劃l 信托規(guī)模：約【 】萬 (如有結(jié)構(gòu)化設(shè)計，還應(yīng)列明優(yōu)先、次級份額)l 信托期限：【 】個月l 還款資金來源： 信托結(jié)構(gòu)圖（如有）6.1.3 風險防范措施 詳細說明本項目采取的風險防范措施，是否采取優(yōu)先次級的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，是否采取了抵押/質(zhì)押的擔保措施7 意見及建議需要說明的其情況。8 項目資料融資企業(yè)提供的資料清單【請?zhí)峁陀〖ㄐ枘隀z的已年檢）并加蓋公章】 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號： ）； 組織機構(gòu)代碼證（代碼： ）； 稅務(wù)登記證（ 國稅 號）； 稅務(wù)登記證（ 地稅 號）； 法定代表人身份證復印件； 會計師事務(wù)所有限公司出具的驗資報告； 貸款卡及密碼； 公司章程； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（證書編號： 號）； 近三年經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)報表； 公司股東出資協(xié)議; 近期企業(yè)報表； 固定資產(chǎn)盤點表； 項目立項及可研報告批復； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 環(huán)境影響報告審查意見; 環(huán)保局頒發(fā)的排水許可證; 建筑工程施工許可證； 商品房預售許可證； 購地合同及資金支付憑證。注：每周一上會審議，1億以上項目由李總批復報股東會審議。15