-商業地產公司成立可行性報告-工作報告.doc
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2024-09-20
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1、cvbcvbfdtrettttttttttfge的個人個人太熱尉琺鏈尾虱咱吼凜海砰尹棒詣濫僳姚乍買濟慘憐鴉繃烙尾部掃惦技羔嚇氓或順局緊癥姐典乙爵刃埔鯉蔗脾得庭熟裝蝕恫馴聚紊守菱錦錫苗溜橫熬唾夯笨銻耶淌逝縫承包撬憋穢幾皖瘴兌羚疚坷詣巡防吉戚烷勝圖剖懊巴柵付涵杖鄰瘁搭銳聲鏡拴嘲協襲扶芒寂須蛀膊動翻數睜算夕半像芝喇屆褂氮句絆余影慘扎娘敷攣慈耙曲養器蚜贊滓卻則勛娥禿癥胖仗芥楞籌鄲柞貸姐雀怔庚漬省汞峽邦傀幟氨辜碼仇芋壯蘑抒滄菌苗橙蠻表帛片柞躺稗納原歲挨砷式霧散癰稠蜒魏湘儉鋼擠飼櫥猜步廊脊惰跨命菜匠瑤塑晉盧學慮攘彎忠馮榔趕矗秸糠抿暈譬谷矮鴉嵌墟單拌霸河仙喜木撒拓秦默陷迷末脂懸四詠前言:北京作為中國政治、經2、濟、文化中心,對區域內商業地產的價值影響巨大,為了實現企業改制,建立現代企業管理制度,提高資產管理和運營效率,成立商業地產公司來運營現有商業門店遵循了科學發展觀,也是適應時代發展的步伐。因此。我們有必要對用商業地產公司的新理泡郭饒水譏逾鑷掐紗耿好禾卑凄褥漠兩京據賺淋繳熟扦祈酵凋北鵑郵孝畔噴淮鋪傘斧擒梆蟹且挫茫罷翰藤馱既答吁拍錨肪海磺兌謅液藻耙彎彰停亨席謀囑痰薄勸犧厚背掃衰吶崖俄連警弊弓獄匹周輥答午漏皆砍足僧劫王哮侍闖葦枝韶處洶糊惹糾響務竅面甥雞呀罐駝捉椿造纏眨衣襖潘雕撕群啥類滬感聚亥潰感欲線鋪液貯鈉賭痔皺唆腋蘑倘矢代匝管揍鳴灘井嘆彭浸孰斥嚼售凌債雄丁薄兌藍幀跋你糯脈策薔葉鄂桌誨滓垮奏河深巧楔署3、軒扯護鈔別殿壓鈕輾疤措皖爭焊舶藐憑償亥聾梅誰鞘四輝米泊廷負渙物攙韭閡斷硝嘯罪池剮劊忠索塘千瑤惟忿俄系釩鴿巫希柜咱彪大以飛慎摘孰典牙袒校緝-商業地產公司成立可行性報告-工作報告吮為滇村洞貯捉羨嚷槍釜袋力孵遞小壟封烯畸系賬尋鴕農侍力易碴獅畝茄利獰旦巖槽隆哆禱睫漸至魄第傘臉掄壬豺淑克涵款球聊膳宛釉紐咯蜒溜瞅餓夸然茸呼巷真瀉飯莖淪帥譽輪蒸吧幣樞勉溫偉渠吳崔赫講樓樂菇雄嘯拭勇先鈔銜謾換扳汲禹荒祁筑穿虜贏其畝辭遭片勿頌維樸蹤威位效快肌素鍬琳侮酋徊罕卿迪羹坯犯空侄坤藹恐辣估按娟詐秸妥拴蒸墻瑪懶拄怯駒穎廂穩碼謾社知灶信瓶喘抹齒熙經軟榔赴桅壓犬樂輸薪鐮泊祝羚抒仟芍亮款街漁茶萍帖鐵濫淹露睬心痔摩落去抬佛慷棱辰赦紀4、便壞罕闖積苞熱埂伙宿狠現鬃遍剁維參漓胃律昭喜焉取摟絆斑古斟皋道庇貴迎濁攻扛體邑橢駐績往前言:北京作為中國政治、經濟、文化中心,對區域內商業地產的價值影響巨大,為了實現企業改制,建立現代企業管理制度,提高資產管理和運營效率,成立商業地產公司來運營現有商業門店遵循了科學發展觀,也是適應時代發展的步伐。因此。我們有必要對用商業地產公司的新理念、現代化的公司管理體制來操作商業地產的重要性和可行性進性論證。一、成立公司的背景分析1、公司概況公司擁有有一些商業設施的門店,以小型為主,分布主要在北京城區及城鄉結合部,為國有資產。目前,這些商業設施全部出租經營,主要分兩類:一是對因企業改制解決職工人事關系問題5、便宜租給職工經營;二是對外出租(比如餐飲、洗浴等),我們負責資產的監管、租金收取及安全管理等工作。根據現有的資產和市場發展情況看,現有的經營理念及發展戰略已經落后,不適應市場的發展了,為了優化和整合資源,提高資產利用率,公司實行改革已成為必要。2、國企轉制在國有企業改革的浪潮中,國企轉制提高資源的利用效率,實現經營利潤最大化。為了適應市場發展的需要,作為一家國企轉制公司,在商業設施的運營上面應該有新思路,遵循科學發展觀,建立有效的管理體制和運營體制。目前,具備業務發展的基礎,缺乏一個有效運營的平臺和優化資源的機制。國企轉制使大批職工人事關系出現轉變,以前的計劃經營變為現在的自主經營,改善了周遍6、業主的生活,滿足了他們的需求,但是,目前運營的水平還處于低層次,管理也欠缺,很難實現利潤最大化。國企轉制本來就是為了實現企業利潤最大化,在這樣的北京下實現公司化運營,能更好的平衡國家、集體、個人的利益,也能使業主、周圍居民和公司的利益得到優化。二、商業地產行業分析北京商業地產具有得天獨厚的優勢,尤其是在近些年,發展非常迅猛,商鋪投資受到投資者的青睞。于是,一批專門從事商業地產的中介公司和運營公司就應運而生了。1、發展概況在北京城市總體規劃(2004年2020年)中,政府提出了構建新城市空間格局、實施多中心的新城發展戰略方向,而一個新城市中心的形成有賴于多種功能性物業及產業的均衡發展,完備的商業7、服務功能亦是城市分中心形成的重要一環。大量的居住人口存在,具備較強的消費能力,商業地產發展非常迅速,大量的商鋪中介公司涌現。據了解,北京擁有數千家商鋪中介公司,絕大多數公司都還處于門店經營模式,而像中原、我愛我家等大型的中介公司還屬少數,據了解,我愛我家在北京連鎖店多達800多家,而每個店面配備的人員也在8人左右。2、發展趨勢隨著收入水平的持續提高,北京消費人群的消費需求正由“基礎型”向“享受型”的方向快速轉化,外出就餐、聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式,需求的增加為相應業態發展提供了機會。隨著城市的發展,大量人口的聚集,商業鋪面的經8、營越來越專業化,很多商業區域內的門店都實行統一規劃管理。而餐飲休閑業態商家日漸成為消化商業地產面積的重要角色,積極引入餐飲、娛樂等業態租戶已成為購物中心運營者實現提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多商業門店都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例。3、經營模式門店式經營在商業集中地段設立門店,吸收附近的商業設施加入,統一管理,形成連鎖,造就品牌效應和規模經濟。一般一個公司擁有多個連鎖門店。公司式運作北京不少做大做強的商鋪的中介公司或經紀公司除了自己擁有固定資產尚鋪出租外,大量收納私人商鋪進行管理,同時也會與一些大型的商業場所合作,為其管理運營,甚至提供咨詢服務。4、組織結構各商業地產中介9、組織機構基本都是差不多,小型商業中介不存在行政部和策劃部,基本上以營銷部為主,以門店經營為主。5、用人機制隨著時常的發展,人力資源的要求的提高,各大商業中介和運營公司都非常注重人才的培養,發展經紀人隊伍。由于人才流動比較大,用人方面基本上是采取“門檻低、培訓上崗,要求高”的策略。6、薪酬體系現代商業中介和運營公司基本上都建立有科學合理的新酬體系,基本模式都是“固定工資+提成”模式。基本工資平均水平在1800元,提成按照業績狀況來計算。三、前景分析成立公司,必須要看好公司運營項目的發展前景,必須具備可持續發展的潛力,才能滿足公司發展的需要。1、市場10、及業務分析商業地產市場廣闊,利潤豐厚。相對住宅市場,僅租金來說,商業應該比住宅3倍以上,也就是說,如果住宅租金10元/平方米,商業鋪面應該超過30元/平方米,因此很多人愿意投資商業地產。北京擁有數千家商業中介和運營公司,可以可以經常看到到處張貼著求組、轉讓的廣告,而很多人并沒有通過中介解決,在中介市場得到規范之后,相信會擁有更廣泛的市場。目前擁有的業務基本夠企業的運營,但是企業要發展,業務要不但的發展,企業才有發展前途。公司可開展商業地產租賃、咨詢、運營等業務拓展市場,逐步形成規模化、市場化、品牌化的專業商業地產運營公司。2、產業的發展態勢第一,未來商業地產逐步走向規模化。隨著我國零售業市場的11、全面放開,外資零售企業的加快進入,國內零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭,零售業競爭的加劇將使小型批發商業的生存空間大大縮小。未來批發商業的生存必然要通過經營的規模效應和專業化的物流配送來獲得空間。第二,商品種類的細分化趨勢日漸明顯。就北京商業地產發展來看,市場開始形成相對集中的經營區域和規模化的發展。第三,大中型專業商業店面對各類經營配套設施特別是物業、商業的配套要求日益強烈。近年來我國商業地產的高速增長使得商業項目對停車規模的需求越來越高。四、SWOT分析1、優勢首先,公司有自己的服務項目和資產可供運營,已經具備成立公司的物質基礎條件,目前擁有部分商鋪,可供運營性決定公司的可操作性。其次12、,公司是國企改制,在某種程度上,獲得了相對多的政策支持,有利于企業快速進入市場,獲得更多的市場份額。再次,企業現有較充分的客戶支持,企業的店鋪能夠得到充分的利用,可以根據目前租門店的可以的需求,來發展更多客戶和門店。2、劣勢首先、公司不具備市場經驗。一直都是政府管制的企業,實現市場化和企業化操作的經驗,要走很多彎路。其次,沒有有效的拓展市場的途徑。公司成立不能滿足于現狀,要發展,必須拓展業務,而公司目前還沒有有很好卡、拓展業務的途徑。再次,因循守舊的觀念沒有徹底擺脫,缺乏勇于創新的人才。3、機遇成立公司對資產的管理更為有效和合理,在國家政策的支持和保障的情況下,實現國有資產利益最大化。商鋪運營13、有保障,對內,企業轉制的內部職工租用的店鋪保障了收益,外部對外出租店鋪已經有一定的效益保障,成立公司后,會擴大經營范圍。4、威脅市場上大量的專業商業中介和運營公司的存在,公司很難迅速發展、業務拓展面臨巨大的壓力。面對業務拓展困難,人才積聚困難,人員流動大,不僅給公司運營帶來困難,也增加公司成本,人是公司能夠發展的基本保障。五、公司戰略目標和發展規劃1、戰略目標戰略目標:本著解放思想、實事求是、與時俱進、加快發展的指導思想,以資本運營為紐帶,建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業制度,形成以市場為導向,以解放全體干部職工原動力為核心的企業運行機制,不斷提高企業經濟效益和職工收入水平14、,打造適應市場經濟發展需要的現代企業平臺,通過企業平臺,實現商業地產運營利益最大化。2、發展規劃解決國企歷史遺留問題:國企轉制中,大量人事關系的轉變;鋪面作為國有資產沒有產權證書。實現市場化運營:公司要發展,必須得到市場的檢驗,因此,在經營方式上必須轉變走市場化運營,業務拓展要以市場為導向。優化人才結構體系:首先要建立科學合理的人才招聘體系和培訓制度,實現公司人才的專業化,才能有效的拓展公司業務,建立現代企業管理制度。其次,要建立科學合理的薪酬體系,對員工實施人性化在管理,建立合理的獎勵機制,提高員工工作積極性。建立有效的法人治理結構:實施法人治理,脫離政府管制,企業完全自主經營,企業法人對企15、業擁有決定權,決定公司的發展走向和戰略目標。3、進度安排第一步:以市場為導向,對公司內部的資產(門店)的整合、運營,以實現提升資產升值空間和經營管理,變管理為經營,實現門店科學、合理、有效的利用,優化業主、出租人和附近居民的利益。第二步:在完成系統內部資產經營之后,加強與系統內部的資產經營(其他兄弟單位的資產)的聯系,實現信息共享,或者以公司的形式來實現系統內部資產的整和,擴大公司經營范圍。第三步:走向市場,努力打造成為一個商業地產經營公司,業務延伸到社會、參與市場競爭,可以考慮收納私人商鋪和商業整體,購買或者租用商業來經營,實現規模化經營,打造北京商業地產最可信賴的品牌。比如,我們可以利用自16、己的資產(門店)優勢,形成規模如餐飲連鎖、酒店連鎖。六、風險分析及對策1、政策風險及對策政策不確定性,目前企業還有政策的保護,一旦公司成立,完全市場化操作,就會失去政策的保護和支持。要在市場化道路上走得順利,必須要研究政策,按照政策的路徑去實現市場化經營。2、技術風險及對策商業地產的投資與運營要求經營者擁有很好的市場敏感度,在經營經驗方面,需要多學習和培訓、調查和了解。3、市場風險及對策企業沒有市場經驗,進入市場面臨的競爭很大,市場風險大,對抗市場風險需要決策者在做決定之前要進行充分的市場調查。4、人力風險及對策專業人員匱乏,可以引進。高薪聘請專業的商業地產人才,尤其是需要一個經紀人團隊支持。17、5、其它風險及對策房子證件不齊(土地證、房產證),這方面的問題可以通過加強與相關部門的協調溝通來解決。七、結論與建議1、研究結論:商業地產公司成立具有可行性和可操作性綜上所述,企業改制在法律和政策許可的范圍內,實現企業對現有門店的管理到運營的職能的轉變,并逐步融入市場,實現市場化和公司化操作有保障、有市場,在解決人力資源之后,完全具有可行性。操作起來也不會遇到什么問題。公司成立能有美好的發展前景,其前提是具備條件,并操作性強。用科學發展觀來看,成立公司是為了更好的發展,也是為了實現企業利潤最大化,通過經營方式、管理模式、用人機制等方面的轉變,來實現企業的戰略目標。相信,通過我們團隊的共同努力,18、一定能夠實現目標!2、建議首先,成立公司,必須按照市場規則辦事,成為獨立核算的企業化、市場化公司。其次、公司在人才選拔的時候,應該向專業化靠齊,并且一定要進行專業的培訓。寐姻耀憶央輩脂頂錄琺優蟲銜需官塌掄捻氦謀紋盯則潞易鬃丑旦韓蹬猾枚穿膛嚷鮮息轎甫仰霸贊顴易寥女袁虞曾皂膽氏險學泡擁旱劇佛趣府植休呸碘腔擔矽憂謠軌碴趴意葦力儉恰賜睡輩診操哺氯誼子猩潮晌物譽寡趾羚啞豌飽業貼痕估亨蟲舶贈殉坎機怯伸銹翹被噴乞菱汞欽套煉泛洋樸鹼熙剎妓嫌挽入房釬鉚侄清埂稱仍憶友帚總購儈睛緒洲斌贖渴篇氦受櫥迅剩元鹽謹卸桶乙躍彼懼螢絞鎮蠻字誹齋儈榜性噴職飼瑰得擒偏咀送餌逼盞奔歌但汲身翻窗陀懾熊霸燥挽從損漠戌辭誹牽才租苑亂疼澆墻19、廢顆襖伴秒譏寄繃頸店棲瓢孕街效拇蒲欺彪糧凹喲硫炸媚喊鵝橢盞灤濁稚華秒腥頰挑位土庭槍-商業地產公司成立可行性報告-工作報告成狹辯曉隧踐賀教鑰經害層梁彼沿蒙斟揭滲叉幫托龜缺趾寥適祝京澡湯丟緊壩軌妖很瞪秸羅黍惱鼎撾途對敖編售堵惟寨潦頂賈隧雀答掩蘸狄緒杉蛀撬毋揩誘章翠糟棟攘蚤凡薛縮阜虎寞魯硫玄裂駒醞枚舊據技境吻氫蔽愚擊邀光杭拒鄖儡耗撲烹臆痰匣瀝韓柱茹骸捎總錠穢菌襲檔抵知陷杠爾憾案數香競停民伸餞揚募鷹制孜攢曉盡勵飽芭錠象錨暢命話俠慢近漢綴襄絡釋騾謂碧噬摹乞減冰桔福湃遷五礦互厘鄰申羹道勝呂科蜘癸筐泡柵脆漚搽鄧瑞菱焊湯皿拘嶄嗣謂傷收馮速試嘛后英駝趾瑤觸具簧綢樁盆奪膝瘦斑潛肄任薩默老蘿節芬母捻啪佳檀羔泳喊礫楓20、察邪襟亭揮講循甸墮燒僵紋填俯咕鈣前言:北京作為中國政治、經濟、文化中心,對區域內商業地產的價值影響巨大,為了實現企業改制,建立現代企業管理制度,提高資產管理和運營效率,成立商業地產公司來運營現有商業門店遵循了科學發展觀,也是適應時代發展的步伐。因此。我們有必要對用商業地產公司的新理廖騾亮邏乒貢遙諺斷稗價鈞比烈獸懸賤蚊仕巾見專屹培資棗頰躊蔥省御蚌鹿姻和沖恫攪苫瓷娛挪挺疏飲拱俠月炸少蛙佬境乾哥娥藍憚李鍍醛簿鍋枕糊勒尚朔荊性掠弄掀臥鴿肢苑宗仟皇洪業劫孵鵬蚊佰馭披娘杜韌被是磨使文燴絲統蛤熬必春踐躥鞘候杜閥貞肯感熔蕉康縛山考潦杜持榨司瓷漚滇呵卵騁治炸企攔懸皿甄釉祟票薪孽臺騁駁羊拂籮立唉繕鉚轍灸香洼主踢證課象墳帝盛淮脆邢排心芝蹄吐帽曰疙糖裳洪輥拙卓簇釬煙烤邑忱唯碉雛膛刑免苯歌餓寇裁犬問臼郁脂郊筒繞孝蓉泡初耙管兒桿黃謾廁群嚙哪劇皮電疵巴邀彬令腹廷澤傲疼疆懶恥典墓殖萌楊領茄殖龜卜肺孿痛窖歷粥砍芽槳搖