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1、順馳公司成本分析順馳公司成本分析 20042004年年1212月月1 1日日1 1、對比順馳項目簡介、對比順馳項目簡介2 2、各項成本對比、各項成本對比3 3、差異匯總、差異匯總 題題 綱綱一、對比順馳項目簡介：一、對比順馳項目簡介：各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本單位：元/M2順馳土地費用：順馳土地費用：順馳萬科830773加權平均結論：順馳在土地獲得成本上并不占優勢單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本萬2、科土地費用：萬科土地費用：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本順馳前期費用：順馳前期費用：單位：元/M2順馳萬科160177加權平均前期成本有差異？各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本萬科前期費用：萬科前期費用：1-11-1、順馳設計費用：、順馳設計費用：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本1-21-2、設計費用3、對比：、設計費用對比：單位：元/M2順馳住宅設計費約在30-40元之間，萬科的設計費約合70元/M2分析原因：1、多請國外設計公司；2、重復、修改設計、無效設計成本較高；3、需設計項目過多常規：概念設計、方案設計、環境設計其它：人防設計、照明設計、樣板房裝修、配飾設計、水環境設計、人工濕地設計等等各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本2-12-1、人防費用：、人防費用：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本2-224、-2、人防費、人防費用對比：用對比：單位：元/M2順馳人防費用：（1）區縣項目及早期項目人防費經協調不發生費用，（2）建地下車庫項目較多，導致人防費較高結論：天津市項目的人防費用交納存在可協調空間，天津萬科可在此方面加強協調力度。各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本3-13-1、小配套費用：、小配套費用：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本3-23-2、小配套費、小配套費用對比：用對比：單位：元/M2順馳小配套5、費用：區縣項目及早期項目小配套費經協調不發生費用，近兩年開發項目均已規范交納此費用，未減免結論：隨著政府部門對房地產業的逐漸規范，天津市內項目的小配套交納將嚴格執行，在此項無協調空間。各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本順馳主體成本：順馳主體成本：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本單位：元/M2順馳萬科11531329簡單算術平均結論：萬科建安成本較高各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成6、本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本萬科主體成本：萬科主體成本：順馳區內配套成本：順馳區內配套成本：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本單位：元/M2順馳萬科247408簡單算術平均區內配套成本差異很大？各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本萬科區內配套成本：萬科區內配套成本：1-11-1供熱：供熱：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主7、體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本1-21-2、供熱費、供熱費用對比：用對比：單位：元/M2順馳供熱費用：（1）源頭費：萬科以往項目交費77-82元不等；而順馳在此次分析的14個項目中，有九個項目未交納(或含在地價款中)，其余交費 額度在45-80元之間，在此收費項目上，明顯有成本優勢。（2）區內費用：萬科以往項目成本在25-60元之間，而順馳此項成本 平均只有22元/M2，也具有成本優勢。（3）沒有單獨的熱力入口裝置各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本2-12-1、氣源基金：、氣源基金：單位8、：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本2-22-2、氣源基金、氣源基金對比：對比：單位：元/M2此項政府收費標準為20元/M2，萬科以往項目從未協調下浮過；而順馳在此收費項目上，僅支出了10元/M2，有成本優勢。各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本3-13-1、智能化：、智能化：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本3-9、23-2、萬科智能化：、萬科智能化：單位：元/M2順馳萬科1719加權平均成本相當各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本順馳環境成本：順馳環境成本：單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本萬科環境成本：萬科環境成本：單位：元/M2順馳萬科71179加權平均環境成本差異很大？各項成本對比各項成本對比 順馳土地成本順馳土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區內配套區內配套 環境成本環境成本順馳銷售費用單位成本：順10、馳銷售費用單位成本：單位：元/M2銷售成本銷售成本對比：對比：單位：元/M2按加權平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為83元元。而天津萬科銷售成本一般為售價的售價的2.5-3%，在此科目上，順馳公司有一定的優勢。順馳開發單位成本：順馳開發單位成本：單位：元/M2萬科開發成本：萬科開發成本：單位：元/M2順馳萬科26253141簡單算術平均開發成本差異約500元順馳總成本：順馳總成本：單位：元/M2平均毛利21%三、主要差異對比：三、主要差異對比：單位：元/M2總結：總結：1、設計費、設計費:根據項目定位合理選擇設計師檔根據項目定位合理選擇設計師檔次（國內普通設計師、國內知名設計師、次（國內普通設計師、國內知名設計師、港港臺設計師和國際臺設計師和國際 著名設計師）。著名設計師）。2、人防費、供熱費、氣源基金等交費標準均、人防費、供熱費、氣源基金等交費標準均有下調空間，萬科應加強此方面的協調力度有下調空間，萬科應加強此方面的協調力度（此費用降低不會影響產品的品質）。（此費用降低不會影響產品的品質）。3、主體、環境與順馳成本差異較為突出，主、主體、環境與順馳成本差異較為突出，主要由于產品品質的提升，需研究產品品質增要由于產品品質的提升，需研究產品品質增加對售價的影響比例。加對售價的影響比例。謝謝 謝！謝！