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1、重慶龍湖成本管理實施細則重慶龍湖成本管理實施細則 PMO召集人召集人 楊永席楊永席 2008-1-41目錄目錄1.1.目的目的2.2.適用范圍適用范圍3.3.成本管理對象及責任人界定成本管理對象及責任人界定4.4.管理辦法管理辦法2目的目的規范和指導重慶龍湖的成本管理工作；規范和指導重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；解決何時做、如何做的問題；3適用范圍適用范圍本辦法適用于重慶公司各項目的成本本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；管理；4管理辦法管理辦法u土地投資論證階段土地投資論證階段u項目啟動階段項目啟動階段u方案設計階段方案設計階段u初步2、設計階段初步設計階段u工程實施階段工程實施階段u項目竣工成本確認項目竣工成本確認u項目竣工結算項目竣工結算5土地投資論證階段根據發展部提供的土地信息，由總經理主持，公司根據發展部提供的土地信息，由總經理主持，公司PMO成成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；成本設定等）；根據地塊項目定位，研發部負責完成根據地塊項目定位，研發部負責完成項目預案項目預案，發展，發展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；根據項目定位、根據項目定位、項目預案項目預案、土地信息和周邊市政配套、土地信息和周3、邊市政配套情況，由司造價采購部經理（或其指定人員）負責完成土情況，由司造價采購部經理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段地投資論證階段項目目標成本（土地版）項目目標成本（土地版）；6土地投資論證階段項目目標成本（土地版）項目目標成本（土地版）由公司由公司PMO會審，總經理會審，總經理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經理給定一最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經理給定一個成本限值，造價采購部和研發部按此限值去重新規劃個成本限值，造價采購部和研發部按此限值去重新規劃和測算；和測算；項目目標成本（土地版）項目目標成本（土地版）按照集團統一指導模板的按照集團統一指導模板的要求完成；要求完4、成；項目目標成本（土地版）項目目標成本（土地版）是土地投資論證資料的一是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，如土地中標，項目目標成本（土地版）項目目標成本（土地版）將作為項目將作為項目設計階段目標成本的參照依據。否則由造價采購部存檔。設計階段目標成本的參照依據。否則由造價采購部存檔。7項目啟動階段在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負責人、項目成本經理、項目研發經理、項目營銷經理；責人、項目成本經理、項目研發經理、項目營銷經理；項目的啟動會議由項目負責人組織5、準備會議、啟動會議，項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確項目經濟技術指標、配置標準、交房標準、會議上應明確項目經濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發部、工程責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發部、工程部、營銷部完成部、營銷部完成項目目標成本（啟動版）項目目標成本（啟動版），在項目啟，在項目啟動會上，由動會上，由PMO審批后下達；審批后下達；8項目啟動階段項目目標成本啟動版帶入經濟模型測算后應達到或超過土項目目標成本啟動版帶入經6、濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；地版的收益指標；經濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地經濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數據（詳見附件）；基礎數據（詳見附件）；啟動版目標成本主要參考公司的歷史經驗數據、市場變化啟動版目標成本主要參考公司的歷史經驗數據、市場變7、化預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據配預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據配置標準進行測算；置標準進行測算；9項目啟動階段根據根據項目目標成本（啟動版項目目標成本（啟動版，項目成本經理負責組，項目成本經理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經理和項目織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經理和項目研發經理負責形成研發經理負責形成項目設計階段成本控制重點和控制項目設計階段成本控制重點和控制方案方案，并經公司造價采購部經理、公司研發經理審核，并經公司造價采購部經理、公司研發經理審核，PMO負責人、地區公司總經理審批，送達地區公司負責人、地區公司總經理審批，送達地區8、公司PMO成員；成員；根據根據項目設計階段成本控制重點和控制方案項目設計階段成本控制重點和控制方案，項目，項目研發經理完成研發經理完成方案設計任務書成本控制附件方案設計任務書成本控制附件，經項，經項目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司研發經理審核通過后，作為研發經理審核通過后，作為方案設計任務書方案設計任務書的附件。的附件。10方案設計階段方案設計階段方案設計完成后20個工作日內，項目負責人組織，項目研發經理負責完成項目技術經濟指標（方案）和項目產品配置標準（方案），項目成本經理據其完成項目項目目標成本（方案版）目標成本（方案版）。方9、案設計完成后應作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關指標的測算及方案技術經濟比較；方案設計完成后應委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；11方案設計階段方案設計階段項目目標成本方案版中單體的建筑指標應由成本經理測算完成，至少應包括：外墻面積指標、外保溫面積指標、外裝不同飾材的面積指標、外裝線條指標、門窗面積指標、屋面飾材指標、防水面積指標、大堂裝飾面積指標、室內公共部分裝修面積指標、室內精裝修面積指標（精裝修交房項目）；基礎工程成本應結合地質勘察報告，計算基礎工程量結合歷史數據、市場預期測算；主體工程成本的工程量參考歷史項目的經驗數據，單價結合現合同條10、件以及市場預期進行測算；12方案設計階段方案設計階段景觀工程成本的工程量應按照方案圖進行測算完成，至少應包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；三通一平工程成本的土石方工程量應根據方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進行計算，施工道路、施工水電、臨時設施根據施工平面布置圖測算；基礎設施工程成本根據綜合管網圖（方案版）測算工程量，至少應包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網工程量、給水管道工程量；13方案設計階段方案設計階段如項目目標成本（方案版）未超過項目目標成本（啟動版中的預設總成本（除土地外開發成本）的3%，則只需按方11、案設計階段成果審批流程提交審批。否則，需項目研發經理和項目成本經理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區公司PMO進行研討和審核。根據審核通過的項目目標成本（方案版），由項目研發經理負責完成初步設計任務書成本控制附件，并報項目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司研發部經理審核，作為初步設計任務書的附件。14初步設計階段初步設計階段初步設計完成后20個工作日內，項目負責人組織，項目研發經理負責完成項目技術經濟指標（初設）和項目配置標準（初設）。如無初步設計，可省略此項工作。初步設計完成后30個工作日內，依據項目技術經濟指標（初設）、項目配置標準（初設），項目成本經理組織項目團12、隊參加，共同開會充分討論，完成項項目目標成本（執行版）目目標成本（執行版）。如無初步設計，需在招標圖紙完成后30個工作日內完成項目目標成本（執行版）項目目標成本（執行版）。15初步設計階段初步設計階段初步設計圖紙應委托造價咨詢單位進行工程量、價計算，并提出技術經濟優化措施建議；根據初步設計圖紙對規劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；初步設計圖紙的工程量、價計算，包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環境景觀工程；16初步設計階段初步設計階段作實體樣板房的項目，如在初步設計完成時，樣板房的施工圖已完成，應按樣板房的施工圖預算工程量進行計算；如項目目標成本（執行版）未超過項13、目目標成本（方案版中的預設總成本（除土地外開發成本）的3%，則只需按初步設計階段成果審批流程提交審批。否則，需要項目成本經理和項目研發經理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區公司PMO進行研討和審核。審核后，同時抄送公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部。17初步設計階段初步設計階段根據審核通過的項目目標成本（執行版），由項目研發經理負責完成施工圖設計任務書成本控制附件，并報項目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司研發部經理審核，作為施工圖設計任務書的附件。項目目標成本（執行版）需按照集團統一模板編制。18工程實施階段工程實施階段成本分解及合約規劃項目目標14、成本（執行版）編制完成后15個工作日內，由項目成本經理負責，組織項目團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規劃體系對目標成本進行分解，形成項目項目目標成本分解及合約規劃目標成本分解及合約規劃。項目成本經理負責將審批通過的項目目標成本分解及合約規劃錄入到成本系統。依據工程實際情況，項目成本經理負責對合約規劃的版本進行更新。19工程實施階段工程實施階段動態成本跟蹤合同簽訂人在簽訂合同時，應與合約規劃對應，并對付款計劃進行拆分。項目成本經理負責復核。在施工圖完成后45天內，項目成本經理應負責組織完成施施工圖預算工圖預算，并對目標成本進行預算調整預算調整。預算調整由項目成本經理負責錄入成本系統。施工圖預15、算包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環境景觀工程；每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結轉，轉入項目成本。項目成本經理負責審查。合同變更(包括：經濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核后7天內，由項目成本經理負責錄入成本系統。20工程實施階段工程實施階段月度成本回顧每月28日前，由合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，最后由項目成本經理在月最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（月度）。項目成本回顧報告（月度）由公司造價采購部16、統一指定報告模板；項目成本回顧報告（月度）審批流程：a.如動態成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經理項目負責人地區公司PMO（會議形式）地區總經理（抄送地區公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經理項目負責人PMO負責人（抄送地區公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。21工程實施階段工程實施階段季度成本回顧每季度最后一個月25日前，由合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，最后由項目成本17、經理在每季度最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（季度）。項目成本回顧報告（季度）審批流程：a.如動態成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經理項目負責人地區公司PMO（會議形式）地區總經理（抄送地區公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經理項目負責人PMO負責人（抄送地區公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。22工程實施階段工程實施階段超目標成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發現動態成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+5%），可隨時申請走上述a）流程。23工18、程實施階段工程實施階段項目目標成本（執行版）調整如出現上述a）和超目標成本5%的情況，項目成本經理可申請目標成本的調整。調整流程：項目成本經理項目負責人地區公司PMO（會議形式）地區總經理（抄送地區公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。24工程實施階段工程實施階段月度資金計劃合同經辦人或某項工作的責任人負責編制對應的次月月度資金計劃。月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。25項目竣工成本確認項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發生成本和估算的未發生成本。已取得結算書的，按結算書反映，沒有取得結算書的，由合同責任人進行專業判斷、估算19、。其費項包括開發成本、營銷費用、管理費用、財務費用。項目成本經理負責提供開發成本、營銷費用的數據，計財部負責提供分攤到該項目的管理費用、財務費用和公司層面發生的營銷費用。最后由項目成本經理匯總形成項目竣工成本。26項目竣工成本確認項目成本經理應將項目竣工成本與上一版項目目標成本（執行版）比較，分析、說明差異原因，并同項目竣工成本報表一起書面確認。每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成項目竣工成本，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成項目竣工成本，并通過審批。審批流程：項目成本經理項目負責人地區公司PMO（會議形式）地區總經理（抄送地區公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。項目竣工成本按集團統一指導模板進行編制。27項目竣工結算項目竣工結算完成后30個工作日內，由項目成本經理負責，按規定格式形成項目成本總結和分析，并輸入成本系統。28模板講解29 謝謝 謝！謝！30