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1、*房地產置業有限公司成立企劃書二一三年十二月十六日一、概述90年代以來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產中介服務行也隨之日趨繁榮，經歷從無到有、從小到大、從不規范到比較規范的發展過程，到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量，為盤活樓市，特別是在二手房市場中起到了積極的推動作用。因此，我們借薦大中城市的成功經驗，結合金沙本地的實際情況，在金沙沒有正規房地產中介服務機構的前提下，決定在金沙成立一家具有一定規模的房地產中介服務機構，中介機構作為一個剛剛進入金沙發展的新行業，我們要做誠信、服務顧客、陽光操作的房地產中介服務商，只2、要能真正贏得顧客，我們就能贏得市場，立足于金沙，逐步向周邊縣市擴張，甚至可以發展為連鎖加盟企業，把企業做大做強。力爭10年內在業內成為一流的房地產服務企業。二、產業背景及環境分析1、宏觀環境分析從我們整個大的市場環境來看，在貴州多數縣級市場都是空白市場，房地產開發都還處于起步階段，二手房的買賣基本都是通過張貼野廣告或通過親威朋友介紹達成交易，獲知信息的渠道很少。因此，市場機會較多，但也將會隨著市場的日趨成熟，有更多的房地產中介機構進入市場。所以，我們在走市場效益、注重市場效益的同時，品牌效益將要作為工作的一個重點，品牌效益將會是影響市場效益的一把尖刀，最終將兩者有效的融合，達到企業的愿景。目前3、，中介市場環境的不成熟、不規范，這就給我們提供了一個很好的商業機會。宏觀環境要求我們有一個為中介市場提供服務的和提供信息的平臺。2、目標市場分析據了解，金沙在前兩年有幾家中介服務機構，當時是因為金沙商品房的開發量少，加之中介機構內部管理混亂，又沒有形成規模，沒有形成產業化，且可信度不高等因素，最終都以失敗而終。從2011年開始，金沙房地產業已正式進入起步階段，就2012年全縣的商品房開發量將達200萬平方米，大面積的商品房開發也為金沙的二手房交易提供了很好的市場機會。目前金沙已交付使用的商品房項目：金鉆豪庭、金都國際、麗景名城、紅凱苑，總計約1500戶左右。主體完工項目：金都國際3棟31層、錦4、銹城2棟23層、糖醋小區安置房2棟15層、開明同心城2棟16層；正在建設的項目：鼎盛金港35萬方、朗月廣場30萬方、古韻廣場商業大樓1棟30層、貴奇首座2.6萬方、金都國際60萬方、龍山水怡60萬方、同心城50萬方、古新萬人小區75萬方、金源華府56萬方、金鉆年華。預計在2013年交付使用項目：錦秀城、金都國際、同心城、鼎盛金港、龍山水怡，總計約1000戶左右。因此，在集各方面條件趨于成熟的情況下成立中介服務機構，一定會獲得較大的市場空間。當然，在前期工作中可能會遇到很多意想不到的困難，這也將是我們面臨的挑戰。3、競爭對手分析就金沙市場情況來看，還沒有專業的房地產中介機構，我公司進入市場初期主5、要存在推廣問題，暫不存在競爭問題。三、市場競爭優勢企業投資活動的目標都是尋求未來的發展，當一個行業發展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但發展起來會有不少困難，尤其是想在市場上占有一席之地，會有不小的競爭。反過來說，企業如果投資到一個充滿發展機會卻又暫時沒有完全規范的市場，發展的機遇、盈利的機會就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨著機會永遠存在的。因此，企業所尋求的應該是有機會且又規避風險的投資。結合金沙的實際情況分析，現在成立房地產中介企業剛好是一個很好的市場機會。其一是暫時沒有形成規模的房地產中介公司，市場基本屬于空白的，市場競爭小，我們挖掘這一市場，有較大優勢；其二是6、我們有從事過房地產行業多年經驗的管理團隊，還將吸納更多優秀的專業管理人才加盟公司。引進先進的管理理念和營銷模式為客戶提供最優質的服務；其三是金沙的房地產開發還處于起步階段，發展空間大；其四是金沙二手房交易日趨活躍，市場機會大。四、公司主營業務模式公司主要業務發展方向有六個：二手房買賣；不動產租賃；辦理產權過戶和按揭貸款業務；新樓盤策劃、包裝與銷售；不動產價格評估；各種衍生業務。手拉手式二手房買賣為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，并提供專業的房價咨詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公7、平。達成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話等事項的過戶，最后實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產。管家式不動產租賃我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，通過我們的信息平臺為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產不會空置太久，我們將打破傳統的房地產租賃中介模式向業主和租客雙方收取傭金?，F在，若租客委托我們租房時，其首選托管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為托管房產保證充足的客源，解決有房產人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付8、我們一定比例的代管服務費。辦理產權過戶和按揭貸款業務產權過戶需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對客戶來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給客戶提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的客戶，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合客戶相應條件的資金支持。新樓盤策劃、包裝與銷售我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。不動產價格評估我們將全面提供9、房地產項目評估（投資可行性分析、融資顧問），樓宇按揭評估以及房地產價格評估（包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估，征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合并估價、訴訟估價、拍賣估價）等服務，并致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問式服務。各種衍生業務通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關系，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業中去，給公司創造更多的利潤。五、公司戰略1、總體戰略 公司在半年內在金沙有較高的知名度，然后逐步向周邊縣市擴展10、開來，進一步迎得畢節地區的市場后向全省范圍拓展。力爭在10年內成為業內一流的房地產中介企業。2、發展戰略市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之于實施，不能真正地得到利益回報，那么再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今后是否能成功的關鍵。111、基礎建設階段為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在金沙開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。（1）、完成公司的工商注冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。公司名稱：（待定）公司住所：（待定）法定代表人：（待定）注冊資本：9萬企業類型：有限責任公司經營范圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟信息咨詢等。（2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。行政財務部1、完善會計核算體系，包括會計科目和會計核算組織程序等內容；2、負責會計信息確認、計量、記錄、匯總12、，編制各種財務報表，進行經濟活動分析；3、負責與相關單位對賬；4、督促各項收入的回款；5、負責進行成本核算；6、負責辦理稅務工作；7、負責會計檔案及相關資料的保管工作；8、負責辦理資金結算以及現金、銀行存款的管理；9、負責支票、發票等重要票據的保管、使用；10、負責辦理工資發放。人力資源培訓部根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。IT部開發、維護和更新企業門戶網站，為公司提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡13、系統的正常運營。企業策劃部與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標志的正確使用，通過董事會監督充分使用當年廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽度。評估部負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯系，為他們提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，對外充分展現公司的權威和專業。市場部通過對房地產相關信息的采集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有市場價值的14、研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃。同時，也是公司盈利收入來源的主要責任部門。二級市場事業部下列三個分部：市場部負責與發展商建立良好的合作關系，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作。（3）、建立企業門戶網站建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平臺，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，并為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平臺，為發布企業信息，宣傳企業15、形象，推廣企業各種產品、業務及服務。建立面向客戶的房地產服務平臺，隨時發布、更新最新的房地產信息，并針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委托租售等房地產中介業務電子商務功能。建立面向客戶的網上交流平臺，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等。（4）、在金沙開設1個直營店，培養10名以上房地產經紀人由專業企劃公司設計企業形象規范手冊，制定店面裝修、辦公用品的設計方案，確保所有以后連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象。制定一套完整的管理制度，以保證經營活動的有序進行。針對不同的中介16、服務內容，總結一套規范的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績。建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源并錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度。房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系，將第一個店打造成推廣公司品牌經營體系的樣板店。2、發展階段為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備著打下一片屬于自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和加快發展的步伐，迅速推廣公司直營體系，目標在畢節、遵義、貴陽、六盤水等房地產發展17、較快、前景較好的城市開設5家以上直營店，培養50名以上房地產經紀人，并進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。（1）、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，打開企業知名度，建立公司品牌形象。報紙廣告電臺宣傳網頁廣告戶外招牌廣告請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景（2）、尋找潛在的加盟者有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士；尋求投資項目的個體戶；看好特許經營，想成為區域加盟商的公司；其他類型的加盟者。（3）、審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況受理加盟商申請，聽取初步經營18、意向；調查加盟者的自身條件和經濟實力；考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢；聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判；合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權。（4）、公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店。加盟商接受業務和管理技能培訓；公司協助開店，并提供開店手冊、管理手冊、業務手冊、培訓手冊、VI手冊、標準的合同表格；鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續；房地產經紀人招聘、培訓。（5）、連鎖加盟店正式營業公司領導出席參加并致詞；邀請嘉賓出席并致詞；新聞媒體做跟蹤采訪。（6）、提供后續服務解決加盟商經營中存在的問題；接受加盟商投訴和見意，并及時回饋；定期舉辦加盟商業務19、和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導；年終舉辦工作總結大會、表彰大會；3、穩固發展階段為期24個月。這一階段里我們目標是：借助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客戶群，在全省范圍內建成一個擁有50家以上連鎖店、300名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網絡，并在所進入的每一個城市都有最高的當地市場占有率，成為房地產中介服務行業的品牌中介。本階段公司應該注意以下各個方面：（1）、增租200以上的辦公場地以改善辦公條件和提升企業形象；（2）、更換服務器以滿足數據的存儲；（3）、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善；（4）、人力資源培訓部應該20、加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業務技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的認同；（5）、隨著公司組織機構的增設和員工隊伍的不斷壯大，行政財務部更應該加強對員工的管理，財務監管也要加大力度；（6）、根據業務的需要購置辦公車輛。 六、股本結構與規模股本來源股本結構股東一股東二股東三金額（單位：元）300003000030000比例33.33%33.33%33.33% 我們建立的三人合伙企業共負盈虧，目前中介公司的啟動不需要過多的資金。七、管理團隊1、組織結構股東大會監事會董事會總經理 副總經理二級市場事業部市市場部評評估部企企業策劃部IIT部行行政財務部人人力資源培訓部2、職責待定21、八、財務分析1、基礎建設階段（1）、投資預算公司的建設投資預算：總部注冊 注冊資金 90000元聘請房地產經紀人 12000元/年/人*3人=36000元聘請房地產估價師 12000元/年/人*3人=36000元小計 72000元（注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職）公司固定資產投資預算辦公場地租金40000元場地裝修 20000元辦公桌椅 5000元個人辦公電腦 3000元/臺*3= 9000元掃描儀、復印機、打印機、傳真機四合一1500元/臺圖片打印機 1000元/臺電腦軟件（待定）服務器（待定）電話安裝 200元/臺*2 =400元小計 76900元公司人員及工資計劃：（待商討）2、發展階段（根據實際情況另行計劃）3、穩固發展階段（根據實際情況另行計劃）