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1、浙商工業園一期商鋪定價方案2011年11月29日一、 定價房源范圍107國道沿街門面1#樓：建筑面積：約3305.14，共計門面10間，四層，標準間9間；2#樓：建筑面積：約4059.58，共計門面26間，三層，標準間26間；3#樓：建筑面積：約3748.45，共計門面24間，三層，標準間24間；4#樓：建筑面積：約940.82，共計門面6間，三層，標準間6間；總建筑面積：約12053.98；標準間65間；二、 定價策略建議 價格制定建議建議采用：“成本導向定價法” 與 “競爭導向定價法”互相結合。建議采用“低開高走”策略原因：（1）.項目總體素質一般，無特別突出賣點；（2）.樓盤位置處于郊區2、，而且后期規模較大，所以首次開盤需要一個良好的銷售情況。銷售率高則容易在消費者心中形成概念，塑造項目形象，從而促進后期銷售。（3）.目前市場情況嚴峻，鄭州等一線城市房價普遍下降，客戶心理觀望者居多，甚至某些地市級項目都出現了降價的情況。“低開高走”的好處有：（1）.價廉物美是每一個購房者的愿望，一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚集人氣，提高銷售率。（2）消費者知道了發展商“先低后高”的戰略后，陰氣重包含著升值空間，也就容易成交。而開盤不久的迅速成交，又能促進士氣，提高銷售人員乃至客戶自身的信心，以更好的開展后期銷售工作。（3）.低價開盤，價格的主動權在開發商手里，何時調高3、，幅度多少，可根據市場反應靈活操控。（4）.資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執行。（5）先低后高實現的前期夠摟著的升值承諾，發展商也容易形成口碑。三、 價格制定明細1、 市場導向 目前西平縣市場仍以解放路步行街護城河路等老城區為繁華熱鬧區域，房地產市場處于本地最高價位區域，整個縣城目前是“西擴北移”的發展方針，所以對于交與本項目的位置而言處于劣勢，支撐點在于國道與省道的交通狀況，以及園區本身的后期發展。目前定價應考慮的分析重點分為市場租金與同等性質樓盤兩個重點。 目前較好的商業樓盤投資回報率為8%左右，普通地市多在5%左右，目前西平縣租金情況如下圖所示：城市租金走勢圖：可對比性樓盤分析：樓盤4、名稱：西平國際商貿城 開發商：河南天祿置業有限公司商業管理：河南省天祿波特商業管理有限公司 項目位置：107國道與西平大道交匯處北200米占地面積：約600畝 建筑面積：50萬項目定位于商貿集散中心包含：服裝、小商品、五金、家居等，該項目目前銷售至二期，107沿街商鋪約4300元/平方米；未來大道商鋪約4000元/平方米；商場內部商鋪均價3500元/平方米；銷售率60%；門面房上下兩層每間面積約70；目前第三期小飾品區域正在排號。排號據調查有70個左右！該項目推廣力度較大，城區戶外大牌、道旗等覆蓋面積廣！認籌排號優惠措施：1交十萬抵十三萬。2日進斗金：排卡之日起至開盤每天累計優惠一百元。3一次5、性付款享受0.98折的優惠；按揭首付50%無優惠。項目核心賣點：河南中南部最大的綜合商貿批發中心2、 制定初步價位據以上情況分析建議實際銷售均價為3573元/。1#樓銷售均價3999元/；2#樓銷售均價3630元/3#樓銷售均價3545元/；4#樓銷售均價3638元/以開盤選房優惠5萬為準則具體成交價如下整體均價：3240元/1#樓實際成交均價：3666元/；2#樓實際成交均價：3297元/3#樓實際成交均價：3212元/；4#樓實際成交均價：3305元/暫1#樓銷控不推，2#、3#、4#樓為本期；付款方式優惠：一次性優惠5%；按揭優惠2%實際成交均價約為：3200元/；總建筑面積為：87486、.84本期實際總成交額預計約為：27996288元附表：1#、2#、3#、4#樓面積、價格表 1 #樓價格表編號12345678910面積1392.14 202.94 202.94 260.32 206.98 206.98 206.98 206.98 206.98 211.90 價位39993999399939993999399939993999399939994 #樓價格表編號123456面積159.27 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 價位3588358835883688368836882 #樓價格表編號12345678910111213面積159.27、7 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 價位3688368836883688368836883688368836883588358835883588編號14151617181920212223242526面積159.27 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 價位35883588358835883588358835883588358838、5883588368836883 #樓價格表編號123456789101112面積159.27 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 價位368836883588358835883588348834883488348834883488編號131415161718192021222324面積159.27 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 價位348834883488348834883568356835683568356835683568鄭州潤豐房地產營銷策劃有限公司浙商工業園項目組