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1、經營性物業常見的估值方法1. 收益法（主要）預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。5.收益法的操作步驟（熟悉） 確定未來收益期限；求取未來凈收益；求取報酬率；選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：求取未來某一年的某種收益；求取資本化率或收益乘數；選用恰當的直接資本化法公式計算收益價格。V：房地產在價值時點的收益價值 Ai：房地產的未來凈運營收益Yi：房地產未來各期的報酬率n：房地產的收益期限2. 市場法原則：替代2、原理。將估價對象與估價時點的近期有過交易的類似房地產加以比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估計估價對象的客觀合理價值或價值的方法。對這些類似房地產的已知價格作適當修正，以此估算出估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。要求：1. 實例充分 2. 替代性強：權益相同、用途相同、區位相近、結構相似 3. 資料可靠階段： 1. 選取實例 2. 修整差異V=可比價格*修正系數（日期修整、區位修正、交易情況修正等）3. 現金流折現法DCF估值法，也就是現金流折現法，基本原理是把企業未來特定期間內的預期現金流還原為當前現值，加總后得到企業當前價值。這種方法適用于現金流穩定、增長可預測性高的行3、業、公司。4. 成本法（適用少）測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。該方法適用于很少發生交易限制了市場法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產。物業僅適用一種估價方法進行估價的，可只選用一種估價方法進行估價。物業適用兩種以上估價方法進行估價的，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，并對各種估價方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估價值。一般而言，適用兩種以上估價方法進行估價的，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，并對各種估價方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估價值。物業評估4、時的影響因素：1. 自身因素（1） 區位因素：物業所在區域的位置，臨界狀況，樓層，朝向交通：道路狀況、停車位及收費、公交設施周圍環境與景觀：大氣、水文、視覺、衛生、人文外部配套設施北京： 一、國貿CBD商圈 簡介：國貿商城、嘉里中心、貴友大廈、建外SOHO、珠江帝景歐洲商業走廊、中環世貿、北京銀泰中心。 商圈類型：最新商圈、城市級別、高檔 特色與發展方向：2000年出現CBD概念以來，這里是北京商務活動的中心，隨著高檔公寓的入住率不斷增長，高檔商業的需求也日益增多；多經營高檔時裝、皮具手表、首飾等品牌；發展中等規模商業中心和社區商業街（城市綜合體中的連鎖經營店和休閑新概念店，小規模精品型的SH5、OPPING MALL為主流）。 二、西單商圈 簡介：西單華威商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、北京時代廣場，有50多年商業發展史。 商圈類型：傳統商圈、城市級別、中高檔 特色與發展方向：人氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；目前正在進一步規劃，希望能和時代廣場連通，形成更具規模和特色的青年社區。 三、王府井商圈 簡介：北京百貨大樓、東安市場新東安商場、市都百貨、王府井女子百貨、東方新天地，有100多年商業發展史。 商圈類型：傳統商圈、城市級別、中高檔 特色與發展方向：經營日用品為主，目前餐飲、娛樂配套增多；主要定位在所有市民和國內外旅客；正在積極進行6、第三次升級改造，地下興建巨大商場，希望還原歷史特色，提升人氣和效益。 四、崇文新世界商圈 簡介：新世界商場1998.6開業、搜秀城2004.10開業。 商圈類型：新興商圈、社區級別 特色與發展方向：引導時尚潮流的青年商業氛圍；目前主要吸引京東區域消費。 五、公主墳商圈 簡介：城鄉貿易中心1992.1開業、翠微商廈1997.11開業。 商圈類型：新興商圈、城市級別、中檔 特色與發展方向：以滿足西城區社區消費需求為主的百貨商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。 六、木樨園商圈 簡介：大紅門服裝城、京溫市場、天雅大廈、木樨園購物廣場、百榮世茂、北京國際玩具城 商圈類型：新7、興商圈、城市級別、低檔。 特色與發展方向：服裝、玩具、家紡、文具等商品的集散地，以批發零售業態為主要業態，餐飲娛樂休閑等功能嚴重不足，多為檔次低端，面積狹小的“路邊野店”，生活配套基本沒有，換句話說，這里不適合居住，只適合做零售生意。七、阜成門商圈 簡介：北京百盛購物中心1994、阜成門華聯商廈1994、萬通新世界1994.1。 商圈類型：新興商圈、城市級別、中低檔 特色與發展方向：以滿足社區消費需求為主的商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉軌后經營小商品批發零售，檔次較低。 八、燕莎商圈 簡介：賽特購物中心1992.12開業、藍島大廈1993.1開業、豐聯廣場商場太平8、洋百貨。 商圈類型：新興商圈、城市級別、高檔 特色與發展方向：主要經營國內外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業沖擊明顯，商業經營效益下降。 九、前門商圈 簡介：主要是小商鋪構成400多年商業發展史 商圈類型：傳統商圈、城市級別、低檔 特色與發展方向：由于受交通、停車等條件限制發展緩慢；經營檔次較低的商品，如服裝、餐飲等；目前正在向“傳統商業與民族商業薈萃，古都風貌與現代化結合的文化旅游商業區”發展。 十、當代商圈 簡介：雙安商場1994.8開業、當代商城1995.9開業、家樂福2004.3開業。 商圈類型：新興商圈、城市級別、中檔 特色與發展方向：主要經營服裝、日用品等，有一定的餐9、飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業態為主。 十一、中關村商圈 簡介：海龍、鼎好、太平洋、科貿、新中關、第三極。 商圈類型：最新商圈、城市級別、中低檔 特色與發展方向：包括多個主題子商圈，如數碼商業街、圖書商業街等；大灶更加綜合的中關村科技園區，提升形象。（2） 實物因素土地：面積、地形、開發程度建筑：規模、外觀、結構、設施、裝修、層高、布局、溫度、濕度、采光等等（3） 權益因素權利狀況：房屋使用權或是所有權；自有或共有；剩余使用年限；產權是否明細等等使用管制：土地用途管制、規劃管制2. 外部因素（1） 人口因素（2） 制度因素（3） 經濟因素（4） 社會因素案例：由于我國目前的CMBS類和權益reits類項目都未披露估值報告書1. 越秀房托，春泉產業信托：收益法+現金流折現法（DCF）2. 大連百年城：市場法+現金流折現（DCF）3. 開元地產reits: 現金流折現