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1、恒大金沙灘定價調研報告一、青島城市概況： 青島市，簡稱青，舊稱“膠澳”，被譽為“東方瑞士”，地處山東半島東南部沿海，擁有國際性海港和區域性樞紐空港。青島是山東省省轄市，計劃單列市、副省級城市、山東省經濟中心城市、全國首批沿海開放城市、中國海濱城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、國家衛生城市、國家園林城市，國家森林城市，也是中國最具幸福感城市之一。 青島是國務院批準的山東半島藍色經濟區規劃核心區域龍頭城市。擁有一個國家級新區（青島西海岸新區）。 青島屬北溫帶海洋性季風氣候，有包括道教名山嶗山、棧橋、五四廣場、八大關、奧帆中心，金銀沙灘，大小珠山等著名景點，每年還會舉辦國際啤酒節、國際海洋節、國2、際鋼琴與小提琴大賽等活動。二、黃島區域概況：第九個國家級新區，強勢崛起，價值凸顯 黃島區，是青島市的一個市轄區，2014年6月10日經國務院批復同意設立青島西海岸新區，成為我國第九個國家級新區，經濟總量緊排上海浦東新區和天津濱海新區之后，位居第三。新區是國家海陸統籌發展試驗區、國際高端海洋產業集聚區、海洋經濟國際合作示范區、國際航運樞紐、山東半島藍色經濟先導區。三、項目概況：2016年12月底，恒大與新世界達成全面戰略合作。恒大金沙灘項目北至濱海大道,南至唐島灣，西至唐島灣公園,東至羅浮山路。總占地面積約504畝,總建筑面積68萬，容積率1.28，綠化率40%。項目處于鳳凰島旅游度假景區內，緊3、鄰唐島灣濱海公園，整個項目規劃有別墅區、高層區、酒店式公寓、星級酒店、酒店度假別墅和時尚濱水商業等7大業態。目前項目問題： 1、原新世界質量問題，業主懸掛LED屏，嚴重影響現場談客：項目一期已于2015年10月交付入住，新世界交房后裝修問題也集中暴露，業主近期已在已交付樓棟上掛設大型LED屏，進行質量索賠維權，嚴重影響現場其他到訪客戶下定以及濱海大道等路過消費者，對項目口碑產生了極大的負面影響； 2、房屋口碑差，客戶不認可 3、項目產權為50年，與周邊競品如香汐海70年大產權存在差距，客戶易產生抗性。 4、污水廠污染： 項目一期已于2015年10月交付入住，對面距離200米的污水處理廠污染異味4、問題已經暴露，惡臭、噪音等問題使得客戶十分反感，影響下定。 5、距離項目200米爛尾樓項目； 項目東側銀沙軒項目封頂后一直處于爛尾狀態，距本案僅一路之隔，使項目客戶對本項目以及區域市場信心有較大的負面影響。四、項目售樓處以及工程進度：項目售樓處：春季氛圍包裝逐步完善中，實景園林包裝正在進行項目樣板間：正在施工，硬裝已經基本完成 5-8#目前現狀：原新世界產品，已交房 二期別墅目前現狀：主體完工 1#-4#目前現狀 ：正在施工地下二層 10#-12#目前現狀：挖基坑五、首期開盤以及目前銷售貨量盤點：首次開盤新推二期產品1-4#、10-12#，共7棟高層（544套），38套雙拼別墅，持續推售原新世5、界一期剩余高層177套，聯排別墅10套。本次共計推售721套高層，48套別墅，總計769套，總建筑面積約11.78萬。 新推及原新世界可售貨量樓號面積段套數總面積占總面積比新推二期產品1175-176325639.685%2176-180427478.526%3105-16210514462.4912%4128-145668886.647%10111-1281161392011%11129-1478711845.6310%12132-1479613126.0811%雙拼別墅5003813183.7615%小計58288542.7576%原新世界一期產品5125-270517478.626%616、40-1605735.31%7125-2708212228.1210%870-160395491.214%聯排別墅329103304.23%小計18729237.4524%合計769117780.2100%六、主要競品及現場情況：1、主要競品： 黃島區2016年一季度區域成交均價為8317元/，去化主力為現房、40-90中小面積精裝戶型、總價3570萬戶型。編號樓盤名稱直線距離項目體量產品類型在售均價（元/）1瑞源香汐海0.3公里21萬高層、多層洋房小高層8100元/；多層9500元/2金沙灘壹號2.5公里33萬別墅、高層精裝：10500元/（含3000元/精裝）； 毛坯8500-9000元/7、3海上嘉年華6.2公里81萬高層、別墅精裝：10000元/（含3000元/精裝）； 高層毛坯：8500元/； 別墅價格未確定4世貿諾沙灣10公里44萬高層、多層洋房、別墅高層7400元/； 多層洋房9500元/； 別墅16000元/5萬達東方影都10.1公里540萬高層、公寓高層高層毛坯：8000元/； 公寓9000元/（精裝2000元/）6銀盛泰浪琴海14公里15萬別墅、高層高層7200/； 別墅12000-13000元/項目名稱瑞源香汐海金沙灘壹號海上嘉年華世貿諾沙灣萬達東方影都銀盛泰浪琴海項目位置漳江路180號，濱海大道以南，石雀灘以北石雀灘路與天目山路交匯處漓江路1166號黃島海西東十8、三路1號（濱海大道以北，靈海路以南） 濱海大道1777號泰薛路南濱海大道北保利海上羅蘭東占地面積4.1萬7.9萬35萬33萬375萬6.5萬建筑面積6.6萬25萬81萬44萬540萬15萬容積率1.62.962.31.422.3綠化率35%40%40%35%30%35%裝修標準毛坯房毛坯房、精裝修精裝修毛坯房公寓精裝； 高層毛坯房；毛坯房樣板房有有有有有有建筑情況期房期房、現房現房、期房期房公寓現房、高層住宅期房期房面積區間71-24598-265100-26090-186公寓40-76； 高層：75-17075-150銷售均價小高層8100元/； 多層9500元/精裝：10500元/（含309、00元/精裝）； 毛坯均價8500-9000元/高層均價： 精裝：10000元/（含3000元/精裝）; 毛坯：8500元/; 別墅價格未確定高層:7400元/； 洋房9500元/； 別墅16000元/高層毛坯：8000元; 公寓9000元（精裝2000元/） 別墅均價12000-13000元/；高層7200元/3月成交量6320125010080目前優惠優惠98折貸款98折，全款97折貸款91折，全款9折 暫無優惠公寓貸款97折、全款95折； 高層：全款93折，商貸95折，公積金貸96折貸款95折，全款94折物業管理1期是新時代物業 2期是瑞源物業寶都房地產開發有限公司北京盛世物業世貿物業大10、連萬達物業管理公司青島銀盛泰物業有限公司社區配套社區商業小區配套底商項目本身自帶14萬的商業配套海上澳樂購及13萬的游樂場。主題游樂園及大型劇院、會展中心、海灣豪庭國際小區等全方位多功能的大型旅游綜合體。社區商業，社區9個班幼兒園影視產業園、電影博物館、影視名人蠟像館、影視會展中心、汽車極限秀、萬達城、濱海酒店群、游艇交易中心、國際醫院、濱海酒吧街社區商業項目南面為銀盛泰集團出資打造的約60米寬的市政綠化帶，綠化內有網球場、休閑健身廣場、兒童游樂區等。交通狀況M2地鐵線、隧道3路、隧道5路、隧道6路、開發區31路、 開發區16路、開發區3路開發區31路、開發區4B路：西海景苑站 黃島11路、黃11、島207路區間、黃島207路M13號地鐵嘉年華站、濱海大道濱海大道；黃島303路、黃島5路： 黃島306路、305路、黃島307路 M13號線地鐵東方影都站，濱海大道、西海岸機場快速路濱海大道； 地鐵：R3號線； 公交：303路、305路、37路、2路路等公交車配套教育：青島理工大學位于項目北側；多所幼兒園、珠江路小學、中國石油大學5分鐘可達，規劃中青島6中、青島9中；教育：中國石油大學、富春江路小學、香江路第一小學、春天幼兒園、教育：黃海學院、靈山衛中學、石油大學教育：中國石油大學、黃島第一中學教育：中國石油大學、黃島第一中學教育：膠南市實驗小學、膠南市第一中學、膠南市實驗中學 、膠南市第六12、中學。幼稚園：北京紅黃藍幼兒園醫療：薛家島人民醫院、開發區第一人民醫院、西海岸醫療中心；醫療：開發區第一醫院、黃島區人民醫院、醫療：青醫附院、開發區第一人民醫院、西海岸醫療中心；醫療：青醫附院、開發區第一人民醫院、西海岸醫療中心醫療：青醫附院醫療：青醫附院、開發區第一人民醫院、西海岸醫療中心、開發區第一人民醫院、西海岸醫療中心；醫療：膠南市開發區醫院、青醫附院公共配套：工商銀行、招商銀行、銀行、建設銀行、農業銀行公共配套：工商銀行、招商銀行、銀行、建設銀行、農業銀行、安公共配套：工商銀行、建設銀行、青島銀行、農行公共配套：工商銀行、建設銀行、青島銀行、農行公共配套：工商銀行、建設銀行、青島銀行13、農行公共配套：工商銀行、建設銀行、青島銀行、農行商業：5分鐘車程直達繁華商圈，佳世客、家佳源、麥凱樂、利群；商業：黃島長江利群、吉韓商廈、吉祥商廈、佳世客商業：澳樂購、上流匯商業：商業配套：德泰利群超市、家佳源超市、萬達商業配套商業：萬達茂、德泰利群超市、家佳源超市、商業：商業配套：德泰利群超市、家佳源超市、萬達商業配套優勢1、瑞源在黃島當地知名度 一線海景一線海景，項目配套齊全。1、世貿品牌知名度萬達300億綜合配套規劃1、銀盛泰集團在西海岸尤其是在膠南當地美譽度較高2、稀缺多層，性價比高2、西海岸一線海景2、臨濱海大道西海岸一線海景劣勢項目體量小開發商知名度小前期定價過高，后期價格調整影14、響過大。一度死盤狀態，影響較差。項目周邊配套尚未成熟，二期看海效果差。項目前期宣傳配套尚未成型，客戶心理存在落差項目周邊配套尚未成熟（1）目前黃島區市場均價在8317元，以價換量，去化庫存 受2016年政策利好影響，市場整體開始復蘇，成交量同比上升，但黃島區域以價換量的態勢不變。黃島西區月去化率50套以上的代表為萬達東方影都8000元/、世貿諾沙灣7500元/。黃島東區月去化率50套以上的為瑞源香汐海項目，距本案直線距離300米，高層均價8300元/，3月份成交量63套，目前主要輸出“最低56萬起小高層”產品信息。新世界一期 2015年11月折后成交均價12146元/，12月折后成交均價11215、82元/，市場接受度仍然很低，共計僅銷售8套。 （2）區域內主力戶型為40-90，大戶型去化緩慢 區域內去化速度快的萬達東方影都以精裝小戶公寓，40萬低總價的優勢快速走量；區域內100以上大戶型產品，如海上嘉年華、金沙灘壹號.客戶抗性大，月去化速度慢，成交量慘淡。（3）區域內在售項目多、存量大、且以現房居多 區域內在售項目眾多，庫存量大，競爭趨于白熱化，且目前各項目銷售大多數以庫存房為主，80%推售房源為現房或準現房。六 、項目首開建議定價：1、定價策略：在目前黃島西海岸競爭市場情況下，考慮到恒大金沙灘認籌以及項目開盤時間為市場競品和潛在競品集中開盤、加推高峰期，且項目銷售特點為短、平、快，對16、項目銷售速度要求較高。因此建議本項目定價以超高性價比入市，贏取市場。2、定價建議： 項目分值 指標瑞源香汐海金沙灘壹號海上嘉年華世貿諾沙灣萬達東方影都銀盛泰浪琴海恒大金沙灘分值分值分值分值分值分值分值地段151213.513.513141313.5交通1412121213131212周邊環境1088.588.58.586規模1077.597.51078園林1089987.588外部配套10888.59988產品1288981098.5物管8888897.58品牌117.57.588107.58合計10078.5828583918080折后均價（毛坯）810087508500740080007217、007779比準價格825485378000713370337200權重系數0.170.210.20.110.20.11權重價格（毛坯）1403179316007851407792本案均價（毛坯）7779元裝修標準： 二期3#、4#、10-12#為新1000元裝修標準，二期1#、2#為新2000元標準。原新世界5#、6#、7#、8#為 3000元裝修標準：采取競爭導向定價比較法，對競品項目進行區域及個別因素的修正得出建議均價。 鑒于恒大金沙灘，客戶對項目認知度有限；區域市場品牌房企云集，供應量巨大、價格敏感、區域競爭激烈，銷售壓力較大；其次，5、6月份各項目陸續開盤、加推密集，對項目客戶分流嚴重；項目主力戶型偏大、置業抗性大，因此，為保證項目首開成功，迅速回籠資金，借首開之勢迅速打開恒大地產在青島知名度及影響力，達成品牌落地，引爆區域市場，為恒大在青島后續項目提供助力，建議恒大金沙灘項目首開房源精裝均價為：3#、4#、10#、11#、12#：8579元1#、2#、5#、6#、7#、8#：9279元恒大金沙灘 2016年4月26日