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1、價格定位要考慮市場、產品、成本等眾多因素，但最終起決定作用的是市場行情，項目組主要是根據市場調查的結果，采用市場比較法對項目銷售價格進行合理的預估。附件一：住宅價格定位一、 區域在售樓盤價格分析項目定價不能脫離區域市場行情，項目位于漢陽，區域在售樓盤價格行情如下表：漢陽地區住宅樓盤銷售價格一覽表序號項目名稱地理位置規模（）主力戶型均價(元/)銷售率（%）物業形態1芳卉園鸚鵡大道楊泗廟車站258803*2280095多層、小高層2翠微新城翠微橫路18號500003*22*2330095小高層、多層3觀江樓攔江路與陽新路交匯處100001*1320060高層4鸚鵡花園漢陽區攔江路193號260002、3*23200100高層5琴臺穎園漢陽大道402號930003*22*2310090小高層6五里漢城漢陽大道317號1309002*2300050多層、小高層7月湖景苑月湖橋龍燈堤65號332603*2315045小高層、多層8金龍花園漢陽大道624號800003*22*2340065多層9陽城景園漢陽大道524號500003*2270095小高層10漢江陽光城王家灣二橋路19號200001*1295090高層11香格里都漢陽玫瑰園東路特8號260001*1370085高層12朝陽星苑漢陽大道與芳草路交匯處266172*2300050小高層、多層13金色世家墨水湖北路691423*2270093、8小高層14綠色晴川漢陽大道459號430003*2260098多層15綠馨芳草庭十里鋪陸興大酒店旁100003*2250095小高層16恒豐上河圖郭茨口路特1號891823*2330095小高層17花前樹下漢陽七里廟607183*22*2280095多層、小高層從上表可以看出，區域內目前房價最高的是金龍花園，多層銷售均價為3400元/；房價最低的是綠馨芳草庭，小高層銷售均價為2500元/。二、可比性樓盤分析項目位于漢陽鐘家村核心區，區域同類型樓盤較少，在選取可比性樓盤時主要有以下幾條標準：（1）物業形態與閩東國際城相同或類似；（2）比較樓盤是漢陽區域或者相鄰區域的；（3）知名度較高的同類型樓4、盤。根據以上條件，選取復地翠微新城、鸚鵡花園、金龍花園、江山如畫、金色華府等五個樓盤作為比較樓盤。復地翠微新城、鸚鵡花園和金龍花園位于漢陽區域，都距離閩東國際城較近，特別是復地翠微新城，與閩東國際城有很強的競爭性。江山如畫和金色華府位于漢口區域，其中江山如畫位于橋口，景觀優勢與閩東國際城相似，物業形態相同；金色華府距離閩東國際城較遠，但其物業形態和區位狀況與閩東國際城類似。 我們通過對以上五個比較樓盤詳細深入地調查和研究，運用市場比較法確定閩東國際城住宅的市場行情價。可比性樓盤綜合分析表項目名稱項目地址項目規模主力戶型銷售價格物業管理費銷售情況優劣勢分析權重權重的原因復地翠微新城武漢翠微橫路15、8號占地300畝，建筑面積約300000，其中二期500002室2廳3室2廳起價2960元/，均價3300元/，最高價3460元/，層差50-100元/，朝向差30-150元/小高層1.2元/月，多層0.6元/月，由復瑞物業公司來負責物業管理銷售率95優勢:地理位置優越，鬧中取靜；公司知名度較高。劣勢：周邊多民房25同屬于漢陽鐘家村區域，處于同一供需圈，沖擊力很強鸚鵡花園武漢漢陽區攔江路193號占地10000，建筑面積80000，其中五期260002室2廳4室2廳起價2750元/，均價3200元/，最高3870元/，層差30-80元/，朝向差30-160元/1.2元/月，由俊豐物業來負責物業管6、理銷售率100%優勢：開發的規模較大，前期聚集了人氣，開發商在漢陽較有名氣。但位置較偏，距鐘家村商業較遠，縣份格比較高。22.5同屬于漢陽鐘家村區域，距離閩東國際城較近，競爭性較強金龍花園武漢市漢陽區漢陽大道642號占地38884，建筑面積800002室2廳3室2廳起價2980元/，均價3400元/，最高價3700元/，層差50-150元/，朝向差200元/小高層1.2元/月，多層0.6元/月，深圳中航物業管理有限公司負責物業管理銷售率達65優勢：配套較齊全，交通方便，小區規劃較好，房型設計較合理。劣勢：價格較高，比較喧嘩，周邊多民房。22.5同屬于漢陽區域，距離閩東國際城稍遠，競爭性一般江山7、如畫漢口沿河大道崇仁路口東150米占地面積11805，建筑面積86062，總戶數588戶，停車位151個。2室2廳3室2廳起價2788元/，均價4000元/，最高4800元/以上，1.2元/月銷售率達65優勢：周邊配套較全，自然景觀較好。劣勢：周邊較喧嘩，環境較差。20屬于漢口區域，景觀優勢明顯，對閩東國際城有一定的影響金色華府江岸區解放公園路83號占地33533，建筑面積190086.5，住宅面積148180，商業建筑面積127002室2廳3室2廳4室2廳起價3700元/，均價4300元/，最高5400元/1元/月，由福星惠譽物業管理公司負責物業管理銷售率95%以上優勢：周邊配套較全，自然景8、觀較好。開發商知名度較高10屬于漢口區域，產品特性和區位狀況類似，有較強的可比性三、 住宅部分價格定位分析1、可比樓盤權數分析表項目因素閩東國際城復地翠微新城鸚鵡花園金龍花園江山如畫金色華府地段10099969898103交通1009897989699規模100102959595102景觀10096969510095規劃10010110010099102戶型設計10099989999100配套設施1001009899100104物業管理10099981009999總體分10099.2597.259898.251.005調整比例11.007561.028271.020411.017810.9952、價格定位分析表比較樓盤復地翠微新城鸚鵡花園金龍花園金色華府江山如畫合計樓盤價格33003200340043003900調整比例1.007561.028271.020410.9951.01781比較價格33253290346942793969權重2522.522.510%20100權重值比較價權重8317407804287943573采用市場比較法，根據以上計算分析，本項目的市場行情價格為3573元/，取誤差+5%，估計本項目市場行情價在3394-3752元/。四、住宅價格定位建議根據以上分析，結合武漢市房地產價格走勢，我們認為項目住宅部分在5月份開盤時的均價應為3780元/。