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1、價(jià)格定位要考慮市場、產(chǎn)品、成本等眾多因素，但最終起決定作用的是市場行情，項(xiàng)目組主要是根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，采用市場比較法對項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行合理的預(yù)估。附件一：住宅價(jià)格定位一、 區(qū)域在售樓盤價(jià)格分析項(xiàng)目定價(jià)不能脫離區(qū)域市場行情，項(xiàng)目位于漢陽，區(qū)域在售樓盤價(jià)格行情如下表：漢陽地區(qū)住宅樓盤銷售價(jià)格一覽表序號項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（）主力戶型均價(jià)(元/)銷售率（%）物業(yè)形態(tài)1芳卉園鸚鵡大道楊泗廟車站258803*2280095多層、小高層2翠微新城翠微橫路18號500003*22*2330095小高層、多層3觀江樓攔江路與陽新路交匯處100001*1320060高層4鸚鵡花園漢陽區(qū)攔江路193號260002、3*23200100高層5琴臺穎園漢陽大道402號930003*22*2310090小高層6五里漢城漢陽大道317號1309002*2300050多層、小高層7月湖景苑月湖橋龍燈堤65號332603*2315045小高層、多層8金龍花園漢陽大道624號800003*22*2340065多層9陽城景園漢陽大道524號500003*2270095小高層10漢江陽光城王家灣二橋路19號200001*1295090高層11香格里都漢陽玫瑰園東路特8號260001*1370085高層12朝陽星苑漢陽大道與芳草路交匯處266172*2300050小高層、多層13金色世家墨水湖北路691423*2270093、8小高層14綠色晴川漢陽大道459號430003*2260098多層15綠馨芳草庭十里鋪陸興大酒店旁100003*2250095小高層16恒豐上河圖郭茨口路特1號891823*2330095小高層17花前樹下漢陽七里廟607183*22*2280095多層、小高層從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)目前房價(jià)最高的是金龍花園，多層銷售均價(jià)為3400元/；房價(jià)最低的是綠馨芳草庭，小高層銷售均價(jià)為2500元/。二、可比性樓盤分析項(xiàng)目位于漢陽鐘家村核心區(qū)，區(qū)域同類型樓盤較少，在選取可比性樓盤時(shí)主要有以下幾條標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)形態(tài)與閩東國際城相同或類似；（2）比較樓盤是漢陽區(qū)域或者相鄰區(qū)域的；（3）知名度較高的同類型樓4、盤。根據(jù)以上條件，選取復(fù)地翠微新城、鸚鵡花園、金龍花園、江山如畫、金色華府等五個(gè)樓盤作為比較樓盤。復(fù)地翠微新城、鸚鵡花園和金龍花園位于漢陽區(qū)域，都距離閩東國際城較近，特別是復(fù)地翠微新城，與閩東國際城有很強(qiáng)的競爭性。江山如畫和金色華府位于漢口區(qū)域，其中江山如畫位于橋口，景觀優(yōu)勢與閩東國際城相似，物業(yè)形態(tài)相同；金色華府距離閩東國際城較遠(yuǎn)，但其物業(yè)形態(tài)和區(qū)位狀況與閩東國際城類似。 我們通過對以上五個(gè)比較樓盤詳細(xì)深入地調(diào)查和研究，運(yùn)用市場比較法確定閩東國際城住宅的市場行情價(jià)。可比性樓盤綜合分析表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模主力戶型銷售價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)銷售情況優(yōu)劣勢分析權(quán)重權(quán)重的原因復(fù)地翠微新城武漢翠微橫路15、8號占地300畝，建筑面積約300000，其中二期500002室2廳3室2廳起價(jià)2960元/，均價(jià)3300元/，最高價(jià)3460元/，層差50-100元/，朝向差30-150元/小高層1.2元/月，多層0.6元/月，由復(fù)瑞物業(yè)公司來負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷售率95優(yōu)勢:地理位置優(yōu)越，鬧中取靜；公司知名度較高。劣勢：周邊多民房25同屬于漢陽鐘家村區(qū)域，處于同一供需圈，沖擊力很強(qiáng)鸚鵡花園武漢漢陽區(qū)攔江路193號占地10000，建筑面積80000，其中五期260002室2廳4室2廳起價(jià)2750元/，均價(jià)3200元/，最高3870元/，層差30-80元/，朝向差30-160元/1.2元/月，由俊豐物業(yè)來負(fù)責(zé)物業(yè)管6、理銷售率100%優(yōu)勢：開發(fā)的規(guī)模較大，前期聚集了人氣，開發(fā)商在漢陽較有名氣。但位置較偏，距鐘家村商業(yè)較遠(yuǎn)，縣份格比較高。22.5同屬于漢陽鐘家村區(qū)域，距離閩東國際城較近，競爭性較強(qiáng)金龍花園武漢市漢陽區(qū)漢陽大道642號占地38884，建筑面積800002室2廳3室2廳起價(jià)2980元/，均價(jià)3400元/，最高價(jià)3700元/，層差50-150元/，朝向差200元/小高層1.2元/月，多層0.6元/月，深圳中航物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷售率達(dá)65優(yōu)勢：配套較齊全，交通方便，小區(qū)規(guī)劃較好，房型設(shè)計(jì)較合理。劣勢：價(jià)格較高，比較喧嘩，周邊多民房。22.5同屬于漢陽區(qū)域，距離閩東國際城稍遠(yuǎn)，競爭性一般江山7、如畫漢口沿河大道崇仁路口東150米占地面積11805，建筑面積86062，總戶數(shù)588戶，停車位151個(gè)。2室2廳3室2廳起價(jià)2788元/，均價(jià)4000元/，最高4800元/以上，1.2元/月銷售率達(dá)65優(yōu)勢：周邊配套較全，自然景觀較好。劣勢：周邊較喧嘩，環(huán)境較差。20屬于漢口區(qū)域，景觀優(yōu)勢明顯，對閩東國際城有一定的影響金色華府江岸區(qū)解放公園路83號占地33533，建筑面積190086.5，住宅面積148180，商業(yè)建筑面積127002室2廳3室2廳4室2廳起價(jià)3700元/，均價(jià)4300元/，最高5400元/1元/月，由福星惠譽(yù)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷售率95%以上優(yōu)勢：周邊配套較全，自然景8、觀較好。開發(fā)商知名度較高10屬于漢口區(qū)域，產(chǎn)品特性和區(qū)位狀況類似，有較強(qiáng)的可比性三、 住宅部分價(jià)格定位分析1、可比樓盤權(quán)數(shù)分析表項(xiàng)目因素閩東國際城復(fù)地翠微新城鸚鵡花園金龍花園江山如畫金色華府地段10099969898103交通1009897989699規(guī)模100102959595102景觀10096969510095規(guī)劃10010110010099102戶型設(shè)計(jì)10099989999100配套設(shè)施1001009899100104物業(yè)管理10099981009999總體分10099.2597.259898.251.005調(diào)整比例11.007561.028271.020411.017810.9952、價(jià)格定位分析表比較樓盤復(fù)地翠微新城鸚鵡花園金龍花園金色華府江山如畫合計(jì)樓盤價(jià)格33003200340043003900調(diào)整比例1.007561.028271.020410.9951.01781比較價(jià)格33253290346942793969權(quán)重2522.522.510%20100權(quán)重值比較價(jià)權(quán)重8317407804287943573采用市場比較法，根據(jù)以上計(jì)算分析，本項(xiàng)目的市場行情價(jià)格為3573元/，取誤差+5%，估計(jì)本項(xiàng)目市場行情價(jià)在3394-3752元/。四、住宅價(jià)格定位建議根據(jù)以上分析，結(jié)合武漢市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，我們認(rèn)為項(xiàng)目住宅部分在5月份開盤時(shí)的均價(jià)應(yīng)為3780元/。