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1、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困惑近年來，由于外部市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度不斷增強(qiáng)，競爭也逐步規(guī)范化，要想獲得經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格管控企業(yè)現(xiàn)金流。 我們發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)不少大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行一步，開始利用全面預(yù)算管理的思想來管理項(xiàng)目成本以及現(xiàn)金流，并沉淀出一些先進(jìn)的管理思想。但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理仍然面臨著不少困惑。我們結(jié)合對眾多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困惑，并結(jié)合業(yè)界優(yōu)秀的管理思想提煉出房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的解決思路。 一、全面預(yù)算管理為何成為一種流于形式的數(shù)字游戲？ 我們常常聽2、到很多房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)感嘆：“公司年年做預(yù)算，卻年年做不好”。為什么很多地產(chǎn)企業(yè)每年都做了預(yù)算計(jì)劃，但往往到了后期執(zhí)行的時(shí)候卻成了一種流于形式的數(shù)字游戲呢？根據(jù)我們對地產(chǎn)企業(yè)的研究分析，主要有以下原因： 1、全面預(yù)算“算”不準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營從拿地到設(shè)計(jì)、開發(fā)、營銷、客服等整個(gè)流程周期長、變動(dòng)大、復(fù)雜度高，加上外部環(huán)境的變化等不確定因素的影響，常常導(dǎo)致項(xiàng)目的目標(biāo)成本很難控制，尤其是一些企業(yè)還沒有成體系沉淀項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)庫，一方面是項(xiàng)目成本難以“算”準(zhǔn)，另一方面是三大費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用）的測算與分?jǐn)傠y，其中營銷費(fèi)用的彈性尤其大。特別是很多企業(yè)涉及多項(xiàng)目運(yùn)作，這類費(fèi)用的分?jǐn)偩?、更加復(fù)雜。 2、全面預(yù)算“預(yù)”不準(zhǔn) 很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算都是由財(cái)務(wù)人員獨(dú)立編制，財(cái)務(wù)在編制預(yù)算時(shí)通常會(huì)面臨一個(gè)很大的困惑，就是沒有其他業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營計(jì)劃作支撐，很難在時(shí)間維度上對預(yù)算進(jìn)行分解。比如項(xiàng)目什么時(shí)候封頂、什么時(shí)候銷售等信息，財(cái)務(wù)人員很難拿到業(yè)務(wù)部門最新的數(shù)據(jù)。沒有業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營計(jì)劃作支撐，是導(dǎo)致財(cái)務(wù)在做預(yù)算的時(shí)候“預(yù)”不準(zhǔn)的主要原因。 3、業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門脫節(jié)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)“兩張皮” 目前，90%的房地產(chǎn)企業(yè)在做全面預(yù)算時(shí)都是由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)，其它業(yè)務(wù)部門僅僅是配合，這常導(dǎo)致在預(yù)算的執(zhí)行過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算與現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營管理脫節(jié)，預(yù)算從制定到執(zhí)行再到監(jiān)控難以真正打通，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)“兩4、張皮”的現(xiàn)象，最終使預(yù)算成為一種流于形式的數(shù)字游戲。而真正的全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)的則是全員參與，業(yè)務(wù)部門要深度參與。 4、預(yù)算管理體系不健全，預(yù)算反饋、監(jiān)控考核與激勵(lì)不到位 在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有一套成型的報(bào)告體系、會(huì)議體系來支撐預(yù)算的反饋，不能將業(yè)務(wù)信息流傳遞給決策層，預(yù)算形同虛設(shè)。尤其是在目前以銷定產(chǎn)的經(jīng)營模式下，預(yù)算管理更加需要加強(qiáng)反饋、監(jiān)控、考核與激勵(lì)等管理手段，將業(yè)務(wù)信息有效傳遞給決策層，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃，真正將財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效聯(lián)動(dòng)，做到財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的一體化。 5、動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流“失真” 動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流可以說影響到整個(gè)公司的發(fā)展，有效的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理能實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目間的資金騰挪，做到削峰填谷，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源5、利用最大化。但目前由于房地產(chǎn)企業(yè)跨部門之間的協(xié)同不暢，常常導(dǎo)致經(jīng)營計(jì)劃發(fā)生了變動(dòng)后，財(cái)務(wù)部門卻不能及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃。 例如：在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，當(dāng)開發(fā)節(jié)奏或者銷售計(jì)劃發(fā)生了變化后，原來的資金計(jì)劃也就發(fā)生了相應(yīng)的變更，但業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)卻沒有及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門作相應(yīng)的現(xiàn)金流計(jì)劃調(diào)整，致使現(xiàn)金流無法按照業(yè)務(wù)的真實(shí)情況展現(xiàn)出來，從而出現(xiàn)現(xiàn)金流“失真”。 二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的解決思路 我們給房地產(chǎn)的“全面預(yù)算”做了一個(gè)較務(wù)實(shí)的定義：企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的貨幣表現(xiàn)形式。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是要讓經(jīng)營計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算之間進(jìn)行有效的聯(lián)動(dòng)，使全面預(yù)算真實(shí)有效地反映企業(yè)的經(jīng)營情況。下面就從全面預(yù)算的價(jià)值定位以及全面預(yù)算在企業(yè)縱6、向管理、橫向管理上發(fā)揮得效力三方面談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的具體解決思路。 1、全面預(yù)算的價(jià)值定位連接戰(zhàn)略與執(zhí)行的紐帶 當(dāng)今的市場環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了越來越大的競爭壓力，企業(yè)必須建立一個(gè)將戰(zhàn)略目標(biāo)迅速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行能力的管理體系以應(yīng)對瞬息萬變的市場環(huán)境。全面預(yù)算管理正是這樣一個(gè)連接戰(zhàn)略與執(zhí)行的管理工具。(圖1)如圖1所示：在“制定戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算制定預(yù)算執(zhí)行與反饋預(yù)算考核與激勵(lì)”這個(gè)循環(huán)的管理體系中，全面預(yù)算發(fā)揮著連接企業(yè)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略執(zhí)行的紐帶作用： （一）制定戰(zhàn)略 決策層制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，為后續(xù)各業(yè)務(wù)線制定經(jīng)營計(jì)劃以及財(cái)務(wù)預(yù)算指明方向。 （二）制定經(jīng)營計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算 將企業(yè)戰(zhàn)略分解為循序漸進(jìn)7、的年度經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，并將經(jīng)營責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人。財(cái)務(wù)在做預(yù)算時(shí)必須要有各業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營計(jì)劃作支撐，做到經(jīng)營計(jì)劃與財(cái)務(wù)的聯(lián)動(dòng)。 （三）預(yù)算執(zhí)行與反饋 在預(yù)算執(zhí)行過程當(dāng)中，需要按照預(yù)算對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、支付等進(jìn)行事前實(shí)時(shí)控制，以體現(xiàn)預(yù)算對實(shí)際工作的指導(dǎo)和控制作用。同時(shí)，還需要定期對預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并根據(jù)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的預(yù)算調(diào)整，使企業(yè)的業(yè)務(wù)計(jì)劃能夠針對內(nèi)外環(huán)境的變化快速做出調(diào)整。 預(yù)算反饋在形式上表現(xiàn)為定期的回顧，具體有預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告、差異分析、措施的調(diào)整，并以考核指標(biāo)為基礎(chǔ)的周匯報(bào)、月匯報(bào)來實(shí)現(xiàn)落地。預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果會(huì)體現(xiàn)在對業(yè)務(wù)部門及相關(guān)人員的績效考核當(dāng)中。 （四）預(yù)算考核8、與激勵(lì) 在考核與激勵(lì)環(huán)節(jié)，要明確考核的核心指標(biāo)，核心指標(biāo)是依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，下屬各房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。通過考核與激勵(lì)，能夠促使企業(yè)各級(jí)人員努力實(shí)現(xiàn)最佳業(yè)績目標(biāo)，從而推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正使預(yù)算成為連接戰(zhàn)略與執(zhí)行的紐帶。 2、縱向管理：基于項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略執(zhí)行一體化 縱向管理主要是通過預(yù)算管理將“戰(zhàn)略預(yù)算執(zhí)行”全面打通，并把戰(zhàn)略直接分解到員工的桌面，使戰(zhàn)略真正落地，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略到執(zhí)行的一體化管理。 如圖2，首先根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，確定年度的經(jīng)營目標(biāo)，例如年度銷售金額、開發(fā)面積、銷售面積等等，為了有效的實(shí)現(xiàn)這些經(jīng)營目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可以9、從經(jīng)營計(jì)劃、財(cái)務(wù)管控、組織績效三個(gè)維度進(jìn)行分解。其中，財(cái)務(wù)管控（全面預(yù)算）又主要涵蓋了收入、支出、費(fèi)用、資金、稅費(fèi)五大領(lǐng)域，對應(yīng)的通過銷售管理、成本管理、費(fèi)用管理、資金籌措、稅費(fèi)管理等業(yè)務(wù)工具來協(xié)助執(zhí)行。 到達(dá)執(zhí)行層后我們還要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)將這些工作分解、落實(shí)到員工的桌面，與員工日常工作進(jìn)行捆綁。比如每天系統(tǒng)會(huì)將每個(gè)員工的待辦事宜、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)警等信息推送到員工的桌面，通過這種推送式的管理，員工能清晰明了的知道自己每天要做的工作項(xiàng)，真正實(shí)現(xiàn)“戰(zhàn)略預(yù)算執(zhí)行員工桌面”的縱向打通。 3、橫向管理：打造高效價(jià)值鏈協(xié)同，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理。 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理在很大程度上決定著企業(yè)的生存和發(fā)展能力，即10、使企業(yè)有盈利能力，但若現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈，也將嚴(yán)重影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，甚至?xí)霈F(xiàn)盈利倒閉。因此，對于資金需求極大、資金時(shí)間安排極為緊張房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理顯得尤為重要。 要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公司高效的現(xiàn)金流管理，就必須解決橫向協(xié)同的問題，即如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部、預(yù)算部等跨部門間的高效協(xié)同。之所以難以實(shí)現(xiàn)橫向協(xié)同，主要障礙是各專業(yè)線的“語言”不統(tǒng)一。我們通過對國內(nèi)近百家的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研，終于找到統(tǒng)一“語言”的載體“合同”，它是所有業(yè)務(wù)部門日常工作相互溝通的橋梁。所以最理想的模式是將經(jīng)營計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算都在這樣的顆粒度展開，盡可能的統(tǒng)一在這個(gè)“層級(jí)”，才能實(shí)現(xiàn)計(jì)劃與預(yù)算的聯(lián)動(dòng)，通過及11、時(shí)刷新各業(yè)務(wù)線的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的管理。 三、結(jié)語 我們新研究的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的框架體系，強(qiáng)調(diào)企業(yè)首先必須做好經(jīng)營計(jì)劃，為財(cái)務(wù)編制資金計(jì)劃提供有效支撐；其次是在運(yùn)營過程中打通企業(yè)的橫向管理，使各條業(yè)務(wù)線、各個(gè)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行有效的協(xié)作，及時(shí)進(jìn)行信息聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的及時(shí)刷新，從而合理進(jìn)行資金配置，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目間的資金調(diào)度和安排，真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的管理。 房地產(chǎn)經(jīng)歷了2007年的高峰和2008年的洗禮，大家都在苦練“內(nèi)功”，很多企業(yè)開始通過預(yù)算管理，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，強(qiáng)化內(nèi)部控制，降低成本，對資金收支進(jìn)行有效的監(jiān)控管理。啟動(dòng)了全面預(yù)算管理系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)后危機(jī)時(shí)代的今天可以強(qiáng)身健體，當(dāng)房地產(chǎn)復(fù)蘇時(shí)代的到來時(shí)，將站在更有利的起跑線上應(yīng)對新的挑戰(zhàn)！