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1、 峨眉天下名山站 項目規劃及建筑概念設計建議書 2011年12月16目 錄一項目名稱4二項目概況42.1 項目位置42.2 項目交通4三項目定位及功能板塊43.1項目定位43.2項目功能板塊的構成5四項目規劃及建筑設計的理念和原則64.1基礎性設計條件64.2設計依據64.3項目規劃及建筑設計理念的生成6五項目單項功能規劃設計建議75.1旅游特色街75.1.1旅游商品專業市場75.1.2 旅游特色購物街區95.1.3 旅游服務中心115.1.4虎溪河臨街商業125.2 南廣場展示中心135.2.1游客接待中心135.2.2旅游規劃展覽中心155.3 酒店165.3.1酒店需求分析165.3.22、特色度假酒店165.3.3快捷酒店185.4 大型SOHO社區215.4.1 SOHO度假公寓215.4.2地下大型超市245.4.3地下臨街商業26六項目商業業態規劃布局示意276.1 476m以上旅游特色購物街區商業業態布局建議276.2 468m層專業市場業態布局建議276.3 459.200m層商業業態布局建議286.4 464m層商業業態布局示建議29七、交通動線設計調整建議307.1調整原則307.2調整具體建議30八掛牌基本指標33一項目名稱峨眉天下名山站旅游綜合配套產業區二項目概況2.1 項目位置項目位于峨眉山市區以西，北至名山南路，南至成綿樂城際快鐵，東至峨九路，西臨恒邦公司3、待開發用地范圍內。2.2 項目交通作為成綿樂城際快鐵站點，軌道交通及未來城市交通條件都非常優越。三項目定位及功能板塊3.1項目定位峨眉門戶 商旅中樞打造峨眉以商旅文等業態相結合，營造一脈相承的文化基調，且自身具備景點功能的景區門戶，最終與景區內外呼應，形成大峨眉旅游消費格局.最終呈現的是以中國靈秀水墨建筑為形，以峨眉得天獨厚的佛教文化、養生文化、茶文化、溫泉文化、美食文化、武術文化為魂，打造融服務性、參與性、觀光性、體驗性、趣味性、民俗性于一體的復合旅游區。3.2項目功能板塊的構成四項目規劃及建筑設計的理念和原則4.1基礎性設計條件 核心區總用地面積總用地面積共104.3畝。其中,北廣場97.4、2畝，南廣場7.1畝。 項目容積率項目綜合容積率為3.0。 建筑密度無控制要求。 建筑限高無控制要求。4.2設計依據本項目地塊地形圖；峨眉山市住建局建筑設計規范；國家現行的有關規范及規定。4.3項目規劃及建筑設計理念的生成根據項目地塊屬性、基礎性設計條件以及項目定位。突出本案的設計理念，構建項目產品力核心元素包括以下幾個方面。第一， 作為峨眉景區便捷高效一體化立體交通換乘樞紐，設計要強調門戶地位，呼應峨眉地域山水文脈，強化旅游服務特色的綜合開發。第二，項目作為承接主城區與景區的重要區位，同時也是未來峨眉城市發展的新區域，在強化旅游綜合服務同時，城市發展配套功能也必須考慮其中。第三，酒店群落的進5、入，將增強項目市場影響力。在本案規劃及建筑概念設計時，應注重酒店群落與其它功能版塊的關聯性，注重酒店群落對其它功能版塊價值的提升作用，從而帶動整個項目的外部形象和品牌價值；第四，本案高層建筑可纜峨眉景區。因此，在本案規劃及建筑概念設計時，應最大程度的將建筑視野與峨眉景觀資源相融合，充分發揮景觀最大化的效用。將項目打造成峨眉最具特色，最具風情的旅游綜合項目；第五，本案以特色風情街區建筑風格和形態為基調，與目前藍光主打“峨眉院子”院落風格相區別，形成差異化的競爭優勢。五項目單項功能規劃設計建議5.1旅游特色街5.1.1旅游商品專業市場 布局位置468m層，如下圖所示A、B、C區域： 建設規模總體建6、筑規模約12500平方米，其中A、B區7200；C區5300。(注：參考12月14日發的最新指標) 功能意向定位及意向分布圖玉石專業市場、陶瓷藝術品專業市場、茶葉專業市場、藥材保健品專業市場、民俗工藝品專業市場茶葉專業市場、藥材保健品專業市場、民俗工藝品專業市場玉石專業市場，陶瓷藝術品專業市場 設計建議:要素要求物業要求建筑注重強化與廣場、與第二層特色街區等外部空間聯系面積單個市場面積2500-5000，可分割成200500小商鋪，中庭 (包含電梯井)至少500/部 層高層高8m（專業市場及倉儲式物業一般都在8m以上）柱距8m8m套設施扶梯、貨梯、與第二層相連的步行梯、消防分區、卸貨區；電梯至7、少2500一部。樓板承重500kg/ 效果示意5.1.2 旅游特色購物街區 布局位置476m層以上，如下圖所示A、B、C區域： 建筑規模總體建筑規模約41600平方米，其中A、B區20678；C區20922。(注：參考12月14日發的最新指標) 功能意向定位集合吃、行、游、購、娛為一體的特色街區（按照國家4A級風景區建筑設計旅游目標進行特色街區設計打造，借鑒重慶洪崖洞、成都錦里打造“峨眉第一特色旅游街區”，建立慢行系統，體現峨眉特色風情，抓住團隊客人，在建筑設及業態計上讓客人行程緩慢，漫步停留，讓其產生“十步一喝，百步一吃”的欲望。最終目標是掛牌“中國特色風情商業街區”）； 設計建議特色街區設8、計成錯落有致的排列風格，不要形成幾何化的對稱布局，在道路系統的自然串引之下，形成街區內部的不對稱或非規則性處理，倡導自然、流暢、寫意的布局；要素要求物業要求建筑傳統古建筑融入峨眉風情，建筑設計形態集合旅游零售購物、休閑、特色美食面積單店面積20100之間，以2050為主； 層高及層數層高5.5m，兩層,局部采用一躍二(兩層聯通)；鋪面開間及進深建議3m至10m；進深5m至15m套設施消防、化油池、煙道、上下水管道、電、通訊樓板承重450kg/ 效果示意5.1.3 旅游服務中心 布局位置468m層，如下圖所示紅色區域 建筑規模總體建筑規模約1700左右，其中醫務室200，警務室200，行李寄存49、00，游客服務中心300，物業管理用房300，郵局300。（原定該部分面積為3000平米，但根據實際情況，我們認為1700左右能夠滿足實際的需求） 功能定位項目公建配套。 設計建議要素要求物業要求建筑與旅游特色購物街區建筑風格保持一致面積其中醫務室200，警務室200，行李寄存400，游客服務中心300，物業管理用房300，郵局300 層高及層數層高5.5m，兩層（聯通）；套設施消防、上下水管道、電、通訊樓板承重450kg/5.1.4虎溪河臨街商業 布局位置468m層以下，如下圖所示紅色區域 建筑規模總體建筑規模約10395（是否包含D區與C區接壤部分的底商面積，需要與中建國際確認溝通）。 功10、能定位以吸引力強的中高端特色餐飲、娛樂為主的商業定位 設計建議要素要求物業要求建筑與旅游商品特色街區建筑風格一致面積面積200300 層高及層數層高4.58m，錯層； 鋪面開間及進深建議8m至10m；進深1520m，需適當考慮設置外擺空間；套設施消防、化油池、煙道、上下水管道、電、通訊樓板承重450kg/5.2南廣場展示中心5.2.1游客接待中心 布局位置南廣場東側，如下圖所示紅色區域 建筑規模 總體建筑規模約3800，包含三個功能區：a、游客服務中心500，b、項目接待中心1500，c、嘉創公司辦公區及會所1800。 功能定位游客接待中心，開發公司的辦公區等，以提供便捷旅游咨詢服務及商業服務11、。 設計建議要素要求物業要求建筑建筑外觀上醒目了然，風格簡單明快，同時盡量做到與旅游區的整體風格形成良好的呼應功能區游客服務中心項目接待中心嘉創公司辦公區及會所面積及明細面積500 面積1500 ，其中其中項目展示區400，戶型模型展示區200，樣板房展示區500，接待洽談區250，辦公區150面積1800，其中辦公區1200 ，會所600層高及層數層高5.5m，一層；層高5.5m，兩層；層高5.5m，兩層；功能劃分游客咨詢服務點和便捷商店項目規劃展示區，接待區，咨詢區，辦公區，樣板房區獨立辦公室、公共辦公區、會議室、茶水間；設置中餐、西式簡餐、茶樓、棋牌室套設施消防、上下水管道、電、通訊、衛12、生間， 地下停車位38個（建議按每100平米配備1個停車位/停車庫） 5.2.2旅游規劃展覽中心 布局位置 南廣場，如下圖紅色區域所示 建筑規模總體建筑面積約為1500 功能定位旅游規劃展覽中心兼做旅游經濟開發區管委會辦公中心 設計建議要素要求物業要求建筑形態建筑形態以院落行式為主，獨立設計面積面積1500 層高及層數層高5.5m，三層；功能劃分獨立辦公室、公共辦公區、會議室、茶水間；配套設施消防、上下水管道、電、通訊、衛生間 5.3 酒店5.3.1酒店需求分析項目預計總房數為1084間，床位數1757個。根據我司掌握數據，峨眉山市現有賓館飯店209家，含星級賓館24家（其中五星級2家，四星級13、3家，三星級5家，二星級14家），客房 7069間，床位13404張。其中，景區擁有賓館酒店110家 ，客房3089間，床位5743張；市區擁有賓館飯店75家，客房3980間，床位7661張。根據峨眉山旅游度假區總體規劃的內容，峨眉山正在由以自然觀光為主的風景旅游區向以休閑度假業態為主的旅游區轉型。按2011年1-9月接待游客480萬左右人計算，預計2011全年旅游人數會達到640萬，每萬人游客擁有床位為21。（麗江全市共有193家星級飯店，根據麗江市旅游協會飯店分會統計，到2009年底為止，麗江一至五星酒店客房數共計1.5萬個，床位數3萬個。除此之外，還有未經星級評定的民居客棧近700多家，14、床位數2.7萬個左右。總床位數量5.7萬個。2009年麗江旅游人數為1384萬人，每萬人游客擁有床位為41。）因此，根據峨眉山市旅游發展的趨勢分析，未來幾年內目前的床位將無法滿足旅游消費增長的需求。如果參考麗江酒店業2009年的發展情況，我們在年旅游人數預計640萬的情況下，可以初步判斷床位缺口為：（41-21）*640=12800（床） 因此，項目設置約1000余個房間，床位數約1700余個是符合市場需求的。5.3.2特色度假酒店 布局位置位于A區，如下圖所示紅色區域 建筑規模總體建筑規模約15000 (注：參考12月14日發的最新指標) 功能定位設計型特色度假酒店（設計型酒店是指具有獨一無15、二的原創性主題，具有與眾不同的個性風格，具有專業、系統的前衛設計理念，適合各種規模的酒店，最大特點在于主題突出，個性特色突出。主要目的是與D區普通快捷酒店在檔次上進行區隔） 市場定位200500 元左右住宿消費中高端旅游人群。 酒店功能配比（1）房間配比客房房型建筑面積（）套內建筑面積（）客房數量（間）總面積（）精品標間6035905400精品單間6035905400精品套房10060323200合計21214000（2）其他功能配比功能建筑面積大堂接待/休息處700行李寄存處100商務中心100公共洗手間100合計1000 設計建議要素要求物業要求建筑形態及風格塔樓，現代、生態、時尚面積面積16、15000 層高及層數層高3m，不超過30層；功能劃分客房、大堂、商務中心、行李寄存處、公共洗手間配套設施消防、上下水管道、電、通訊、衛生間，因為項目有大量餐飲休閑配套，不考慮餐廳、茶坊、會議室5.3.3快捷酒店 布局位置位于D區，如下圖所示紅色a、b兩棟ba 建筑規模總體建筑規模約68000(注：參考12月14日發的最新指標) 功能定位具有鮮明主題特色，極具創意和文化內涵，具有強烈的時代感的設計手法的新型快捷商務酒店。 市場定位100300 元左右住宿消費中端旅游人群。 酒店功能配比（1）a棟房間配比客房房型建筑面積（）套內建筑面積（）客房數量（間）總面積（）精品標間60352201320017、精品單間603518511100精品套房8060957600合計50031900a棟其他功能配比功能建筑面積（）電影院線2000（容納400500人）KTV1500（約3040個包間）天際游泳池放酒店頂樓（不計入容積率面積）餐廳1500茶坊500大堂接待/休息處700行李寄存處200商務中心100會議室1500（其中1個大會議室900，1個中型會議室300，3個小型會議室各100）公共洗手間100合計8100（2）b棟房間配比客房房型建筑面積（）套內建筑面積（）客房數量（間）總面積（）精品標間50301366800精品單間50301366800精品套房80501008000合計3722160018、b棟其他功能配比功能建筑面積（）辦公4000會議室900（其中1個大會議室600，1個中型會議室200，1個小型會議室各100）茶坊400大堂接待/休息處700行李寄存處200商務中心100公共洗手間100合計6400 設計建議要素要求物業要求建筑形態及風格塔樓，現代、生態、時尚面積a棟面積40000，b棟面積28000 層高及層數a棟層高3m，不超過30層，b棟層高3m，不超過15層；功能劃分客房、會議室、茶坊、大堂、商務中心、會議室、行李寄存處、公共洗手間配套設施消防、上下水管道、電、通訊、衛生間，a棟設置餐廳需考慮煙道和化油池，a、b棟設置會議室考慮開間大小。5.4 大型SOHO社區5.19、4.1 SOHO度假公寓 布局位置位置如下圖所示D 區域：dc 建筑規模總體建筑規模約62000平方米。(注：參考12月14日發的最新指標) 建筑形態獨立塔樓建筑體 功能意向定位本方案以站房為核心，在小尺度仿古建筑群中設計高層塔樓，不僅可以成為整個片區的標志性建筑，還可以提升整個站前配套服務區的物業價值，做到吸收投資多元化的目的，同時又為了解決開發投資企業資金回報問題。故在D區規劃約6.2萬平米的產權soho度假式公寓，作為開發投資企業的資金回收點。面積指標業種戶型配比數量戶型面積（ M2）面積合計業態占比58000M2產權式度假公寓套一697402788045%套二362602172035%20、套三1241001240020%合計118362000 設計建議要素要求物業要求建筑形態及風格塔樓，風格以生態、時尚設計為出發點，依托峨眉山自然的生態環境，融入低碳節能綠色環保的概念，實現城市與自然的完美結合。在戶型設計上利用飄窗，露臺等增加度假空間的感受，提升產品的投資性價比。層高及層數塔樓總高度最高不超過100米，層高2.9米，住宅部分層數不超過30層；裙樓層高4.2米，2層；地下室層高5.5米，2層套設施消防、安防、給排水、電氣、通訊、暖通、電梯井、配電房、物業用房樓板承重450kg/建筑面積占比）40m2（45%）：MINI套一60m2(35%)：舒適套二100m2(20%)：優雅套三21、戶型設計建議1、大敞廳、標間式的戶型設計，增加房屋的通透性能；2、寬闊的連廳設計滿足單身貴族，白領潮人的個性化改裝,滿足SOHO生活方式。3、面向主景觀面的觀景陽臺，從臥室就可眺望峨嵋景區的秀麗風景。4、單衛生間，干濕分區設計，入戶預留足夠的鞋柜空間位置。 1、建議大豎廳設計，餐客連廳，延伸了客廳的進深，增強了客廳的空間功能性。2、客廳外帶陽臺，既可滿足觀景要求，又可滿足生活陽臺的需求，增加了房屋的功能性、實用性。3、陽臺、臥室盡量面向主要景觀面。4、功能布局上滿足動靜分區，干濕分區，生活娛樂互不干擾。5、入戶玄關、明廚明衛的設計增加房屋的居住舒適性。1、建議大橫廳設計，整體布局上功能、動靜、22、干濕分區明顯。2、入戶花園可承擔生活陽臺功能，增加實用性。3、陽臺、臥室采光面盡量面向主要景觀面。4、臥室均帶落地飄窗，增加使用性。 戶型效果示意 40平米MINI套一 60平米舒適套二 100平米優雅套三5.4.2地下大型超市 布局位置位于D區，468m以下 建筑規模總體建筑規模約14000。(注：參考12月14日發的最新指標)其中超市8000，超外店6000 功能定位大型超市賣場(超外店指依托超市消費客群，并與超市聯動而形成的各種業態消費區,如家樂福、沃爾瑪等超市外邊聯動區商業業態）； 設計概念以超市作為主力店的小型綜合體； 設計建議:要素要求物業要求建筑框架結構面積8000，超外店60023、0 層高層高5.5m 柱距及物業縱深8m8m為宜，超市物業縱深以3050m 為宜。超外店面積以50150為宜，超外店物業縱深以515m為宜。套設施扶梯、貨梯、與第二層相連的步行梯、消防分區、卸貨區；電梯至少2500一部。樓板承重800kg/停車場100/個5.4.3地下臨街商業 布局位置位于D區臨市政公園側，468m以下，如下圖紅色區域 建筑規模總體建筑規模約22000。(注：參考12月14日發的最新指標) 功能定位臨市政公園側位城市型會所中高端商業（主要以城市生活中高端功能型商業業態為主）D、C地塊間，中端社區型商業。形成主題特色餐飲、休閑、娛樂社區商業街區。 設計建議:要素要求物業要求建筑24、框架結構面積22000 ，臨市政公園側單店面積150300為宜，D、C地塊間單點面積50150為宜；層高層高5.5m，兩層，一（層）帶二（層）。鋪面開間及進深鋪面開間810m為宜；進深1520m為宜。套設施扶梯、消防、化油池、煙道、上下水管道、電、通訊，衛生間。六項目商業業態規劃布局示意6.1 476m以上旅游特色購物街區商業業態布局建議旅游特色商品購物、休閑、特色美食區旅游特色商品購物、休閑、特色美食區6.2 468m層專業市場業態布局建議玉石專業市場，陶瓷藝術品專業市場茶葉專業市場藥材保健品專業市場；民俗工藝品專業市場6.3 459.200m層商業業態布局建議如圖，業態布局上，我們建議如下25、定位設置：區位于超市的入口旁，因為單店面積較大，進深較長，建議設置為體育類百貨店（如：滔博體育服飾、體育戶外用品等）。區設置中高檔洗車美容店（預留好下水設施，做到洗車環境整潔干凈），神州汽車租賃行等。該商業緊鄰內部主要車行交通通道，外部人流很難進來，如果做成其他商業業態，不易經營，還可能增加交通壓力。而設置成汽車美容，租賃行不僅可以為旅游巴士，私家車提供美容服務，還可以為有消費力的游客提供汽車租賃服務。區因其緊鄰市政公園（環境好）、SOHO 商務區、酒店，定位為商務休閑區，設置咖啡廳，西餐廳，茶吧等商業。區鄰交通主干道，若做成簡單商業，業態吸引力弱，容易形成商業孤岸。因其緊鄰A區快捷酒店，臨虎26、溪河，設置為吸引力強的到達型的特色餐飲，消費目的明確強烈。區也因鄰交通主干道，若做成簡單商業，業態吸引力弱，容易形成商業孤岸。，但定位為娛樂服務區，可設置KTV，漫游吧，自行車租賃行，旅行社等業態，后期才容易存活。區因位于大巴出入廳處，可設置為便捷型商業，提供快速方便的商業服務，如WOWO等便利店（類似于地鐵或其他車站類快銷業態）。區的商業建議西移，與區形成整體，同樣設置便捷性商業。6.4 464m層商業業態布局示建議如上圖，區定位為超外店，與超市形成聯動經營，引導人群在通道處的強制流動，增加該區的人氣和消費力。區緊鄰市政公園，SOHO 商務區，酒店，定位為休閑商務區，與459.200層物業設27、置成一（層）帶二（層）進行經營。與459.200層一樣設置成咖啡廳，西餐簡餐廳，茶吧等中高端達到性休閑業態。 區緊鄰虎溪河，定位為目的性到達型商業，與459.200層一樣（設置成一（層）帶二（層）進行經營）設置特色餐飲，引導目的性消費人群。區因為處于夾層，定位為大眾娛樂消費區，娛樂性業態更容易存活。如（電玩城、網吧）。滿足游客或城市年輕消費者娛樂需求。七、交通動線設計調整建議7.1調整原則1、項目內部人流與商業動線合理結合，既不造成內部交通動線擁堵，又能保證人流的合理流動，避免背角商業的出現。2、 項目內部最大限度的讓游客及人流在商業部分駐足，水平動線由外及里最大限度的把外部人流往商業部分吸引28、，垂直動線由下到上最大限度把地下人流往地上商業部分吸引。7.2調整具體建議結合到商業初步布局，我們建議調整以下幾點（459.200層）：1、A、B區社會車庫電梯建議由處調整到處，這樣可以有效的把人流往酒店和A、B區地上商業部分引流，防止直接從處上到廣場流失。處作為備用電梯保留，人流大時啟用，防止人流擁擠。處電梯保留，可以增強虎溪河底商與468m以上商業的聯動性。2、處出租車上客區扶梯取消，可以減少因下高鐵的旅客，直接經過地下打的出站，造成旅客流失，盡量往廣場和商業部分引流。3、處出租車蓄車區東側商業部分位置調整到西側（現在的位置商業未與該層商業形成整體聯動，避免現在位置商業孤岸的出現，造成后期29、不好經營）。4、紅色部分（內部干道）主要承擔旅游大巴、出租車、D區地下車庫通行的車行功能（會造成該內部干道會形成快速通道，人流會很少，外部的人流又不想進去，會造成商業D區459.200層的底商很難經營，但又不能改變車行功能），因此建議在處設置城市公交站下客點，在處設置城市公交站上客點，這樣可以最大限度的把城市消費人群往D區商業（包括超市、超外店等）引導。具體公交線路建議見下圖藍色動線。5、物流停車建議在A、B區，C區，D區地下分別預留少量物流停車位，分別滿足幾個區域的物流供應。（建議物流分時管控，盡量設在晚上十二點以后進出）八掛牌基本指標指標包含以下基本指標（但不限于以下指標）：地塊編號土地位30、置土地面積土地用途規劃指標要求出讓年限（年）備注地上建筑設計標高容積率建筑密度建筑高度綠化率公共配套服務中心商業層高酒店層高公寓層高停車位比例總用地名山南路69533商服用地468m3.070%100m15%20008米6.1米6.1米100:140所有層高6.1m依照峨眉市住建局文件規定A、B地塊名山南路20800商服用地468m3.070%100m15%8米6.1米6.1米100:140C地塊名山南路17066商服用地468m3.070%30m15%20008米100:140D地塊名山南路26933商服用地468m5.070%100m15%8米6.1米6.1米100:140南廣場旅游展示中心名山南路4736商服用地3.070%30m30%8米6.1米100:140The End成都沐盛營銷策劃有限責任公司2011年12月16日v