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1、感謝：感謝寶安地產對我們的信任！感謝寶安地產給予我們的機遇!第一篇：文登故事：文士登山 其樂融融 第二篇：印象江南：江南好 風景舊曾諳 第三篇：當文登遇到江南：金風玉露一相逢第四篇：南海江南城項目分析 第五篇：南海江南城的消費人群定位第六篇：南海江南城的創意方向 第七篇：南海江南城的主題定位第八篇：南海江南城的推廣策略第九篇：部分平面設計展現 目錄 第一篇：文登故事-文士登山 其樂融融 1、認識文登：膠東半島如入海蛟龍，文登是鑲嵌在“龍頭”上的璀璨明珠 2009年文登市榮膺“中國長壽之鄉”稱號，成為中國十大長壽之鄉之一。文登氣候宜人、環境優美，為人們健康長壽創造了條件。公元前219年，始皇東巡2、，在此召集文人墨客登山作賦，留下“文人 登山”之說，“文登”因此得名。文山腳下的文山書院，是明清兩代的最高學府；公元1167年，王重陽自陜西來，在文登昆崳山創建了道教全真派。文登名士輩出，明清兩朝最為可觀，有進士61名，是全國每縣平均 數的兩倍之多。2、感受南海：南海依山傍海，天藍海碧，年平均氣溫12.3，是最適合人類生活和居住的地方之一。12公里長的優質沙灘和天然海水浴場，沙凈如玉，海水清淺。岸邊有綿延數十里的萬畝翠綠松林，素有“天然氧吧”、“人間天堂”之稱，是居住的極佳之地。南海海洋資源豐富，148.8公里的海岸線，海產珍品聞名遐爾。身處南海，隨時體驗拉網垂釣的無限樂趣，隨地品嘗漁家盛宴 3、的原汁風味。3、結論：文登依山傍海，風光秀麗，人文匯聚，具有深厚的 文化底蘊。仙山圣水育英才，碧海長天壽延年。南海是文登的精髓所在。居在南海，可以隨時享受陽光沙灘的自然風光，每天享受萬畝松林制造的“天然氧吧”。第二篇：江南好 風景舊曾諳 江南 從本質意義上講，江南并不代表什么，他只是一個地域名詞，但從深層意義上看，江南所代表又是一種地域文化、建筑風格及生活品質。從文字理解上看，惟有“精致”二字可與其對應。他所體現的是精致的地域文化、精致的生活方式、精致的建筑體系；而這正是我們要傳承和再現的。印象江南 江南好,風景舊曾諳；日出江花紅勝火,春來江水綠如藍。能不憶江南？小橋、流水、青瓦、白墻、垂楊，4、白鷺，一幅寧靜的江南不需要太多的筆墨渲染。信手撫過青磚白墻的印記，才子佳人的故事就在指間輕輕流淌 美人團扇、油紙傘，還有目光盡頭的那條雨巷，丁香一樣的記憶久久未消 江南不僅是我心中的一個夢，相信也是你心中的一個夢“日出江花紅勝火，春來江水綠如藍”。過往的煙雨江南，在每個中國人的夢里，至美！粉墻黛瓦，清竹弄影，濕漉漉的雨巷，水墨畫里的姑娘每個人心中都有一個一樣美的不一樣的江南。領略江南城：居住在江南城中的人們，游息于柳暗花明的綠色之間，盤桓于人文濃郁的亭臺曲廊，品嘗于水木明瑟的山石池泉，徜徉于曲徑通幽的藝術境界，人們會感到無拘無束，逍遙自在，清靜閑適，悠然自得，恍惚中回到了向往中的人間天堂江南。5、在名盤江南城面前，我們的詞匯顯得匱乏。江南城的美在于感悟，而非訴說3、結論：江南是人文的腹地，江南城是濃縮的江南。第三篇：金風玉露一相逢1、當江南城相遇文登：如果把文登喻作才子，那么江南城就是佳人，當江南城相遇南 海，是才子與佳人的邂逅；是齊魯人文與江南古建的相互交融。當北國的雪在江南的青瓦白墻上消融，當南海的風從江南的竹葉 間滑過，那便是金風玉露一相逢的情緣；那便是勝卻人間無數的驚喜。如果能把江南搬到北方，帝王將不再數次南游，在江南城，你可以做到！在南海江南城，你可以感受江南的美，但不會感受帝王南游的路遙之苦，2、結論：在南海你可以領略江南的美，在南海江南城你將比帝王更逍遙 第四篇：南海江南6、城項目分析 1、大環境分析藍色的南海新區，位于青、煙、威三市腹地，區位優勢明顯。文登南海屬于山東半島“藍色經濟圈”半島藍色經濟區建設將要納入國家“十二五”發展規劃，進入國家發展戰略，發展潛力巨大。青威高速公路、榮烏高速公路、環海公路、初張公路等構成了南海極為便利的交通條件。2、房地產市場發展環境分析組團式開發的城市房地產規劃，使房地產競爭有序而無冒險者，也少了泡沫和精彩。南海的樓價還相對比較低，很多投資者把目光放到了南海，對于新的CBD,市場已對這里充滿期待。市場蘊涵強大的購買力，市場發展形態仍處在賣方市場。市場潮流受發展商引導，南海中央花園、蔚藍水岸、碧水金沙、驛海莊園等項目的落地，催熱樓市7、的規范化。品牌作用越來越被看重，品牌價值和美譽度已經對消費心理帶來影響。其他樓盤質素都不錯，但記憶點普遍缺乏，市場擁有先進產品的同時，并沒有賦予其意識。從推廣上來說，房地產推廣市場顯得保守，市場需要眼前一亮讓人振奮的項目。3、競爭環境分析 其他項目概述：恒興碧海云居：位于南海新區的重心位置，南鄰南海公園，具有絕佳的一線濱海景觀。它是威海地區住宅的典范。是文登南海最重視的工程之一。價位：3700元/平米左右。碧水金沙：總建筑面積11萬平米，小區設計總戶數949戶，是面向南海公園金灘位置最好的親海社區。雙拼別墅、花園洋房、會所、沿街商鋪。設施完備。價位：2900元/平米起。蔚藍水岸：占地387.98、畝，建筑面積292370。多層、高層、公寓、商業、灑店、會所及幼兒園共65棟建筑，是金灘規模最大、性價比最高的親流線型社區。定位為中高品質的住宅小區，傾情打造追隨當今世界休閑度假養生的功能配置，具有優秀的平面布局和功能分區。價位：3200元/平米左右。萬嘉陽光海岸：項目東鄰金海路，北臨濱海2路，緊鄰萬畝松林（天然氧吧），南望大海，萬頃碧波，千層翠霧，海光秀色相映成輝。項目距離海邊距離大約1000米。交付日期：2011年5月 價位：2800元/平米起。驛海莊園：位于文登南海旅游度假區的中心位置，東靠松林，南接大海，西鄰觀海廣場、北靠海韻路。驛海莊園由三十六棟多層住宅；一棟高層酒店式公寓及一座假日9、會所組成。小區由天景閣、地欣苑、懿和居、點浪宇、撫沙苑、聽濤閣七個區組成。意在天時、地利、人和完美地結合。價位：2880元/平米起。分析:通過對南海地區地產項目的大略調研，各個項目都比較完善，功能設施齊全。他們宣傳的重點都是南海的環境優勢，而且建筑風格都是現代感的，都大同小異。相對于南海江南城而言，他們有的環境優勢，我們都有。但江南城的特色在于江南文化的延伸，江南古建的靈秀。我們要做差異化營銷，大推江南城的特色文化，江南城是南海地產界的一枝獨秀，只有在江南城，才能既享受南海的優越環境，又能感受江南的園林風情。大打文化牌的同時，形成差異化營銷、主題化營銷的創意思路。結論：南海江南城，市場推廣定位10、須與競爭樓盤有效區分.從項目特性上競過對手，吸引消費客戶更多的注意力.我們需要真正的亮點脫穎而出，成為獨一無二的大盤.2、項目SWOT分析項目優勢strength：項目獨特的地理位置優勢，與南海公園比鄰，近距離享受沿海風光。項目的品牌優勢，寶安.江南城異地成功的品牌價值項目的規模優勢，500畝大樓盤，具備成為大型社區的條件。配套優勢，本項目有效地借鑒未來南海大規模的城市規劃。文化環境，引進獨特的江南人文理念。項目規劃設計優勢，獨特的江南風格建筑與江南園林規劃。項目劣勢wear：現階段，南海新區房地產市場諸侯割據，競爭激烈。南海新區正處于發展起步階段，還沒有形成居住規模，生活配套有一定不便。寶安11、江南城品牌在北方的首個項目，必須經歷品牌造勢的預熱階段。面臨機遇opportunity：南海新區規劃的種種利好帶來南海地產的幸福時光，沿海高檔地位不可替代。現有當地的房地產市場競爭層次相對不高，市場升級中。周邊項目特質的成熟為本案提供更多的支持與資源共享江南城品牌成熟的產品及運作經驗。江南城品牌的強大攻勢。迎接挑戰threat：同區域競品開發周期的前置使項目的完整成熟性較強；相對滯后入主該市場，人脈不足；同區域、同質競爭項目，分流客戶；推廣周期同部分項目重疊。通過強勢包裝，打造賣點，使樓盤的客觀質素轉化為消費者主觀印象的偏好注重滿足不同的訴求，強調差異性競爭整合江南城整體形象，建立新標準密切留12、意競爭樓盤的行動，及時出臺對策強化優勢強化優勢轉化劣勢轉化劣勢應對威脅應對威脅把握機會把握機會競爭策略：競爭策略：第五篇：南海江南城的消費人群定位 具有江南情結的北方人 注重養生之道，注重文化氛圍的成功人士 二次或多次置業者，多是“房東”。對文登南海區有較 強認知感，了解區域的前景。家庭條件優越部分會為父母考慮,享受周邊生態。眼光獨到,具有較強投資意識,看好區域發展。第六篇：南海江南城的創意方向1、文登與江南的共同點：同是人文匯聚之地，文蘊深厚的文登，文人墨客的江南 同樣的風光旖旎之地，碧海金沙的南海，山水秀麗的江南2、文登與江南的不同點：文登的碧海金沙，南海的萬畝松林；在江南，你看不到。江南13、古建的雋永靈動，江南園林的巧奪天工；在文登，你看不到3、在江南城你能擁有的：文蘊深厚的文登，文人墨客的江南 +碧海金沙的南海，山水秀麗的江南 +文登的碧海金沙，南海的萬畝松林；+江南古建的雋永靈動，江南園林的巧奪天工4、營銷創意方向：南海江南城的策劃方向以“文化”為主導。文登的歷史文化、環境文化；江南的人文文化、園林古建文化。南北文化的結合，形成了南海江南城的特色文化。南海，是真正的長壽福地、人居天堂。榮膺“中國長壽之鄉”稱號。2003年10月獲得全球人居領域最高獎項聯合國人居獎，成為當之無愧的“最適合人類居住的城市”。有錢人更注重的就是生命了，因此，環境文化是創意思路的大方向。5、文案創意風14、格：雋永、細膩、親切、親情，透露出齊魯的文化底蘊與南國的浪漫風情。6、設計風格：清淡、靈動、生活化、場景化，勾勒出水墨江南的韻味。第七篇：南海江南城的主題定位 方向一：品牌價值+地域價值 宜生大宅 北國江南附：部分平面設計 方向二：項目給客戶帶來價值 浮華一生 淡定于此 方向三：項目的社會文化價值 一座城池 一片江南 第八篇：南海江南城的推廣策略 目的：以江南城的優勢，打造南海地產界的神話。為江南城2期的開發，奠定基礎。第一階段第一階段 形象導入階段形象導入階段時間：2010年5月-8月主題：品牌形象導入期和核心價值認知期階段目標：初步導入寶安江南城品牌形象，積累意向客戶口號：江南城 夢里尋她15、千百度夢里尋她千百度策略：未雨綢繆，首先炒作江南城的概念，以戶外的媒體形象宣傳江南城的形象，但不要具體講明江南城的概況，宣傳江南城的品牌價值，讓人形成一種期待第一階段戰術啟動及準備戰術目的完成時間銷售道具1、樓書展示項目核心標準6月5日前交付成品2、DM解析項目核心價值6月5日前交付成品3、戶型圖冊展現無與倫比的舒適生活6月5日前交付成品展賣空間1、臨時售樓處包裝提前展現項目氣質并攔截過路客戶6月5日前正式啟用1、車站戶外用領導形象攔截目標客群5月20日發布2、圍擋廣告展現項目氣質并攔截過路客戶5月15日發布3、市內戶外廣告用領導形象鎖定目標客群6月初發布廣告運動3、DM直投選擇精準目標客群展16、現項目價值6月初發布4、網絡傳播項目網站建立，發布網絡文字鏈及軟文5月20日開始公共關系1、軟文發布從事實及多角度體現項目價值5月20日起每周一稿2、新聞發布會公布住宅正式入市6月5日發布第二階段：品牌升級階段品牌升級階段 2010年9月-2011年5月階段目標：經過充分品牌積累后，9月快速拉升品牌形象，迅速占領市場地位，支持頂級產品入市及高價格。推廣主題：宜生大宅宜生大宅 北國江南北國江南重點戰術：1、銷售道具：產品樓書解析銷售道具：產品樓書解析江南城核心價值。專題片專題片投放于電視廣告和項目現場，生動視覺產生購買沖動。2、廣告運動：報紙報廣廣告運動：報紙報廣集中投放制造市場熱點。市內戶外市17、內戶外廣告讓江南城鋪天蓋地。DMDM二次（客戶通訊）二次（客戶通訊）增添意向客戶和目標客戶購房信心。廣播廣告廣播廣告用創意手法傳播于大眾，加強項目知名度。二級媒體二級媒體輔助調動客戶購買意向。4、公共關系：軟文公共關系：軟文從產品角度和投資各角度解熱項目熱銷原因。開盤活動開盤活動用抽獎形式促進客戶購買行為。項目活動項目活動每月舉辦，加大市場良好口碑傳播。第二階段戰術啟動及準備戰術目的完成時間銷售道具1、產品樓書解析江南城核心價值9月16日交付成品2、客戶通訊增添意向客戶和目標客戶購房信心9月10日交付成品廣告運動1、電視廣告開盤信息發布9月1日發布2、車站戶外開盤信息發布9月1日發布3、市內戶18、外廣告開盤信息發布9月1日發布4、報紙廣告開盤信息發布及分解產品利益點9月中旬發布開始5、DM二次（客戶通訊）增添意向客戶和目標客戶購房信心8月投放6、網絡行銷最大化的加強項目知名度延續7、廣播廣告創意手法傳播于大眾，加強項目知名度9月中旬日發布8、二級媒體輔助加深客戶購買意向隨機公共關系1、軟文發布從各角度解熱項目熱銷原因每周一稿2、開盤活動用抽獎形式促進客戶購買行為認購日3、項目活動加大市場良好口碑傳播每月一次造勢活動建議：林俊杰江南城演繹林俊杰江南城演繹江南江南概要：“你在身邊就是緣，緣份寫在三生石上面”，當林俊杰在南海江南城唱響這首膾炙人口的江南。恍惚中，我們隨著這優美的歌聲一起尋到了19、夢里江南。目的：通過邀請林俊杰來文登南海演出，樹立項目良好公眾形象同時，形成文登南海地產市場唯一性品牌。將江南意境與寶安江南城形象聯合展示，在宣傳投入上可以借勢入市，帶動更多潛在消費者關注。江江 南南寶安江南城形象植入系統：寶安江南城形象植入系統：l通過電視、廣播、平面、戶外等媒體的造勢宣傳，將寶安邀請林俊杰來文登南海演出信息推出，創造市場新聞亮點；l可通過林俊杰演出前公關活動進入各個高級賣場，派發演出資料和南海江南城項目介紹，將演出和營銷策略整合執行，為其造勢宣傳；l可以通過在南海江南城項目售樓處、代理售樓處設置票務點，及到現場訂票、購票享受優惠等措施，與江南演出一同進行宣傳；l演出前一小時20、，劇場大廳舉辦抽獎活動，將南海江南城沙盤、宣傳展板移至現場，近一步認知寶安江南城品牌。寶安江南城形象植入系統寶安江南城形象植入系統：在劇場大廳開辟區域，免費提供南海江南城項目手提袋包裝、演出節目單、演出介紹、南海江南城項目資料等；林俊杰現場簽名 觀眾入場時，在大廳一側墻上懸掛紅條幅，有工作人員引導參與現場簽名，演出期間將一直懸掛此條幅；南海江南城客戶參與現場互動。造勢活動建議2：寶安地產寶安地產 “年少時我有一個夢年少時我有一個夢”以江南為題材的大型網絡征文活以江南為題材的大型網絡征文活動動時間：10年10月主辦單位：山東寶安房地產開發有限公司形式與內容：在主流網站公開征集以散文、詩歌等文體形21、式契合江南意境的作品。網絡投票一等獎作品作者將獲贈“江南4日游”，并將入選作品出版，配合活動于報紙廣告上精選刊登。第三階段：品牌體驗階段品牌體驗階段 2011年01月-2011年7月階段目標：創造南海地產神話，一舉完成銷售推廣主題：浮華一生浮華一生 淡定于此淡定于此重點戰術：1、銷售道具：產品樓書解析銷售道具：產品樓書解析江南城核心價值。樣板間樣板間開放，切身體驗打動意向客戶。2、廣告運動：報紙報廣廣告運動：報紙報廣集中投放延續市場熱點。市內戶外市內戶外廣告讓江南城家喻戶曉。DM三次（客戶通訊）三次（客戶通訊）增添意向客戶和目標客戶購房信心。廣播廣告廣播廣告用創意手法傳播于大眾，加強項目認可度22、。二級媒體二級媒體輔助調動客戶購買意向。4、公共關系：軟文公共關系：軟文從產品角度和投資各角度解讀項目熱銷原因。項目活動項目活動每月舉辦，加大市場良好口碑傳播。典型客戶典型客戶現身說法，以客戶說服客戶。第三階段戰術啟動及準備戰術目的完成時間銷售道具1、產品樓書解析江南城核心價值2、樣板間切身體驗打動客戶廣告運動1、車站戶外熱銷信息發布2、候車廳掛幅熱銷信息發布3、市內戶外廣告熱銷信息發布4、報紙廣告熱銷信息發布及分解產品利益點5、DM三次（客戶通訊）增添意向客戶和目標客戶購房信心6、網絡行銷最大化的加強項目認可度7、廣播廣告創意手法傳播于大眾，加強項目認可度8、二級媒體輔助加深客戶購買意向公共關系1、軟文發布從各角度解讀項目熱銷原因2、典型客戶以客戶說服客戶3、項目活動加大市場良好口碑傳播各媒體費用比例 第九篇：部分平面設計展現 報版報版戶外站臺戶外站臺實景報版戶外站臺戶外站臺實景戶外圍擋報版報版報版您的建議對我們很重要！謝謝！