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1、 商業(yè)開發(fā)流程商業(yè)開發(fā)流程 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 1、市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初 步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從 所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房 地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。 因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存 在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們 的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè) 大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。 2、項目位置選擇 商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。 實2、際 上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具 備了相應(yīng)的條件后，才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點， 對位置和周邊條件的要求與普通房地 產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流 局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng) 營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目 的客流發(fā)生倍增的時候， 項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問 題。 針對不同的項目有不同的確定方案， 開發(fā)商可以組織自己的團隊進 行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。 3、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后， 需要針對特定項3、目地址進行市場 前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商 圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項 目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達 74000 平 方米，二期可出租面積達 43000 平方米，一期 1998 年投入運營后， 生意興隆，但二期 2000 年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商 開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二 期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新 世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在 2000 年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市 場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。 該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場 調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶 流量，依