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1、周浦周浦1515號地塊前期定位暨營銷總綱號地塊前期定位暨營銷總綱 2009.6.252009.6.25 服務優勢服務優勢 溝通回顧溝通回顧 6 6月月1818日與貴司進行了初步溝通日與貴司進行了初步溝通 = =信息獲知信息獲知 策略層面利潤速度大于回款速度 指標層面本案容積率在2.3，已有規劃初稿 限制層面7090政策松動，原方案需要優化調整 開發層面中間地塊動遷較快，最遲年底開工 = =貴司關注貴司關注 市場層面市場情況分析與判斷 定位層面項目定位以及規劃方案調整 策略方面兼顧商業利潤、整體品質與容積率 市場篇市場篇 產品篇產品篇 營銷篇營銷篇 商業專題研究商業專題研究 報告框架報告框架 一2、一、市場篇市場篇 土地價值分析土地價值分析 滬 南 公 路 繁 榮 路 小上海 旅游文化城 萬達廣場 本案 康 沈 公 路 和黃地塊 特性一特性一 周浦無冕地王，再中心超級支點周浦無冕地王，再中心超級支點 = = 排他性：要素獨占排他性：要素獨占 萬達廣場鼎定周浦后，住宅開發卻向南突圍，中心勢弱。本案政、商、 學、住，城市要素匯聚，承載周浦再中心化的超級支點 = = 唯一性：中心軸上只此一地唯一性：中心軸上只此一地 康沈路，周浦的中心軸。本案眾商環繞，是中心路段上目前唯一的 商、住地塊，寄托著周浦人濃厚的地緣情結 站位優勢削弱市場抗性，力求產品利潤最大化站位優勢削弱市場抗性，力求產品利潤最大化3、 特性二特性二 非大盤，自身價值素質決勝市場非大盤，自身價值素質決勝市場 18萬左右的建面，相比南部動則30萬的趨勢不符 體量小，不具備大盤靠調整產品獲得多次成長，因此，小盤決勝于前期定位 體量小，不能充分借勢城市，因此，小盤更多的靠自身價值素質決勝市場 價值一把到位，創造絕無僅有的獨占價值，打價值閃擊戰價值一把到位，創造絕無僅有的獨占價值，打價值閃擊戰 特性三特性三 高容積率，考驗物業組合最佳比例高容積率，考驗物業組合最佳比例 利潤貢獻度 商業 別墅 高層 容積率貢獻度 高層 商業 別墅 Max min 關鍵是找到利潤最大化的物業類型組合關鍵是找到利潤最大化的物業類型組合 核心問題思考核心問題思考 問題一問題一 鎮城轉變，未來的眼光如何定義今天的價值鎮城轉變，未來的眼光如何定義今天的價值 兩個中心建設帶來的機遇，大浦東 逐漸實現城市化。本案必須以明天的眼 光來定義今天的價值，什么才是我們