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1、首創(chuàng)謝家灣項目整體營銷報告首創(chuàng)謝家灣項目整體營銷報告 重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司 2009年5月 整體營銷報告思路 項目屬性分析項目屬性分析 市場回顧市場回顧 項目開發(fā)可利用資源項目開發(fā)可利用資源 研究分析研究分析 目標(biāo)客戶界定目標(biāo)客戶界定 項目定位項目定位 配套建議配套建議 項目形象包裝項目形象包裝 項目推廣計劃項目推廣計劃 第一部分：項目定位第一部分：項目定位 第一部分： 項目定位 項目屬性研判項目屬性研判 項目開發(fā)可利用資源研究分析項目開發(fā)可利用資源研究分析 市場回顧市場回顧 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 項目定位項目定位 01項目屬性研判 項目區(qū)位及環(huán)境描述 本項目位于城市幾何中2、心位臵謝家灣，距西 城商業(yè)中心楊家坪僅一站之隔，對外交通較為便捷 但項目所處的謝家灣屬于主城中的老城區(qū)，是此 次舊城改造的范圍。 項目地塊被老舊居民區(qū)包圍，無任何城市形象可 言，區(qū)域價值的認同度不高。 楊家坪核心楊家坪核心 商圈商圈 本本 案案 奧體中心奧體中心 板塊板塊 華潤二華潤二 十四城十四城 商業(yè)群商業(yè)群 項目相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析 項目占地規(guī)模較小，占地面積僅為8124，總建 筑面積70762，容積率7.19，屬于小規(guī)模高容積小規(guī)模高容積 率項目率項目，從項目用地條件看，項目只能規(guī)劃下2棟 高層建筑，土地類型屬于商住兩用類用途，其開發(fā)其開發(fā) 條件較為一般。條件較為一般。 項目配套資源分3、析 項目外部配套資源較為豐富，距離楊家坪中心區(qū)域僅一站路的距離， 購物較為便捷；與重慶體育中心奧體中心也僅有一站路的距離； 而項目緊鄰開發(fā)物業(yè)華潤二十四城更是具有較大的商業(yè)體量， 項目外部商業(yè)配套十分豐富； 同時，項目緊鄰謝家灣小學(xué)、育才中學(xué)和重慶工學(xué)院，教育資源十 分豐富； 項目對外交通配套完善，輕軌站距本項目只有十分鐘路程，同時謝 家灣站是大型公共交通站，來往各區(qū)域的車輛均經(jīng)過該區(qū)域，使項目 外出十分便捷。 謝家灣輕軌站謝家灣輕軌站 項目方向項目方向 步行步行3 3分鐘到謝家灣小學(xué)分鐘到謝家灣小學(xué) 步行步行3 3分鐘到育才中學(xué)分鐘到育才中學(xué) 項目景觀資源分析 由于項目周邊多為集資樓，而且 居住環(huán)境較為陳舊，往奧體方向為 一家氣站，項目近距離景觀效果較 差； 但由于項目所處地勢位臵較高， 項目超過周邊建筑約7層即有較好 的城市景觀效果。 項目影響因素描述 綜合項目自身因素看，本項目雖然對