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1、專題研究-超高層住宅北京新松建筑設計研究院 Contents 目錄Concept 超高層住宅概念Market 超高層住宅市場Design 超高層住宅設計應用Case 典型案例分析Idea 結論及觀點表述Concept 超高層住宅概念 在國外，超高層住宅與別墅一樣成為財富人群權利和身份的象征；在香港，寸土寸金導致的超高層常態逐漸“傳染”給內地；在上海、深圳、廣州等一線城市，超高層住宅從起初出現時客戶的抗拒，發展到現在的逐漸接受；2008 年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現了“井噴”。隨著城市的迅猛發展和人口的集中，住宅的需求量擴大，城市中心地段的土地越來越稀缺。超高層住宅建筑通過“豎向型”2、增長，對有限土地高效集約的利用，提高了規模效益，為城市發展創造了新的空間。因此，對超高層住宅市場的探討和研究具有十分重要的意義。而超高層的界定在不同國家也有所不同。日本建筑大辭典將 15層以上定為超高層建筑。聯合國1972 年國際高層建筑會議上將 40 層以上即定超高層建筑 在中國，建筑規范規定 100米以上高度,屬于超高層建筑。Concept 超高層住宅概念character4character3character2character1character5平均高度逐步增長豐富的景觀資源 黃金地段，業態豐富風險較大 超高層的特點城市經濟發展支撐超高層住宅的開發以成都為例，分析超高層住宅市場狀況3、 07年成都開發超高層住宅建筑未超過10個，08 年則超過25個，大多數項目為 40至60層,以金域藍灣、時代豪庭、外灘等超高層項目為代表，主要集中在城市中心、副中心或一線濱江地帶，以外來品牌開發商占主導，如新世界地產、九龍倉、新鴻基地產等紛紛涌入該市場。從這里可以看出成都超高層住宅出現井噴現象，而同一時間內隨著中國經濟的發展報告國內的各大城市都出現了類似的情況。樓盤景觀資源技術指標（平米）物業類型產品戶型價格成都外灘高層可看府南河 占地面積：16666建筑面積：1450005棟41層77-142平方米7500元/平方米河畔新世界3000米超長自然河岸占地面積：1100055建筑面積：30004、0003棟50層首推雙拼300350平米和18層小高層200平米以上5700元/平方米城市理想大廈城市中央景觀占地面積：17916建筑面積：8600028層高層37層超高層A塔樓為35-70平米精裝戶型B塔樓為精裝SOHO商務空間12000元/平方米時代豪庭河景占地面積：70667建筑面積：2490003棟42層106-155平方米10000元/平方米上錦美地臨水公園城市中心景觀占地面積：6206建筑面積：559481棟41層48-55平米一居；72-94平米兩室；102-125三房7500元/平方米Market 超高層住宅市場Market 超高層住宅市場70%12.58%5.23%54.745、%24.74%多層多層別墅別墅超高層超高層高層高層成都客戶住宅物業類型選擇傾向據數據統計，超高層在成都出現后，高層和超高層的客戶接受度激增為 40%，表明客戶對超高層物業類型具有較高的接受度。Market 超高層住宅市場超高層住宅客戶心理探究客戶特征客戶抗性大城市生活背景超高層建筑安全性視野開闊、見多識廣愿意嘗試新鮮事物經濟實力較強社區微觀景觀戶型通透性問題后期物業管理問題配套服務跟進問題建筑高度恐懼感Market 超高層住宅市場后期物業管理問題 物業管理前置 建筑高度恐懼感 控制高度，使其與高層高度感知差別不大 配套服務跟進問題 結合區域規劃，強調以生活方式打造 社區“微縮景觀”園林尺度擴大6、實現景觀最大化 戶型通透性問題 強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優越感 超高層建筑安全性 嚴格依照建筑規范執行，提高安全系數 客戶抗性根據客戶抗性不同，開發商應采取不同的產品引導方式Market 超高層住宅市場日本較為成熟的技術解決不同年齡客戶層抗性問題 客戶抗性1.安全上的不安感2.心理上的不安感3.沒有與地面接觸的不安感抗性探究普通成人生活形態研究超高層隔離人與自然的直接接觸 給避難和消防活動帶來更多的困難對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安 住宅低部發生旋風問題帶來的不適感普通成人生活領域擴展研究缺乏近鄰接觸和交流的場所相互見面交流的程度較低，近鄰關系淡化電梯內犯罪的不安感7、要比中低層住宅高對孩子的監視性防范性減弱對住宅空間周邊領域意識較低加大不安感兒童生活形態特性探究阻礙兒童室外游玩活動家長擔心兒童被關在電梯內發生危險事故老年人生活形態特性探究生活領域容易縮小，對外部產生疏遠感對自然的需求增加而接觸地面的機會降低對醫療福利文教設施依存度較高避難艱難消除抗性措施超高層居住的自豪感和心理優勢通風、采光、景觀更加優越；可以營造出配有高級設備、設施的居住環境制定令人放心的防災、避難體制對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分研究如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設置門廊，走廊側面預留出大窗戶，窗前設置花池，每層設置一處空中回廊等等；通過防災、避難方面和寬敞的空間8、來緩和密集性從舒適和生態學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。讓擁有孩子的家庭在低層居住設計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內的游玩場地設計確?？梢越佑|到綠化等自然環境的空間和陽臺制定令人放心的防災避難體制周邊考慮醫療、福利、文教等設施。Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用住宅內部空間的應用住宅的抗性處理Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用地段城市新區或核心地段，并依賴強勢資源驅動 超高層多處于城市核心區域，且具有強勢水景資源，高端產品多擁有一線海景、江景資源，中高端產品多擁有湖景、河景等二線景觀資源。Des9、ign 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用總體規劃不同開發模式下，規劃布局差異化 在大規模高端住宅產品中，建筑面積達百萬方，容積率相對較低。為降低建筑密度，多采用單排布置，前后錯落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風性，板式結構的設計，實現戶戶觀景面。在中高端產品規劃中，規模相對較小，結合復合型物業規劃，多為分攤容積率，超高層相對獨立集中排布，多以點式結構設計，通風及景觀面欠佳。Design 超高層住宅設計應用建筑立面多采用色彩明朗的現代都市風格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高層住宅建筑外立面多采用現代都市風格，采用明朗的顏色搭配，通過凸凹有致的體塊交接。屋頂的形狀、有無退臺決10、定住宅的天際線是否美觀，立面構筑物的形狀、顏色、材質的變化使住宅富有韻律感，表達一種高端、現代、時尚的風情。三段式立面設計緩解了超高層住宅給人的壓迫感。住宅外部空間的應用Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用景觀造價高，園林景觀主題化、精致化 由于超高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問題，景觀設計往往以主題化、精致化的營造手法來擴大景觀視覺面，造價也就比普通高層住宅多50%。Design 超高層住宅設計應用配套社區內配套齊全，多元化地產配套模式 超高層住宅社區內通常配有大型豪華會所，同時開發商會采取多元化的地產發展模式，發揮出土地最大價值，與政府合作11、，建設包括住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等一系列設施，功能結構上得以互補，資源得以共享，提高經濟效益。住宅外部空間的應用Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用大堂空間 超高層住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈現尊貴豪華的感受 Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用空間組織形式 在高端項目且用地條件寬松的超高層住宅產品中，板式結構也很多見，其特點是南北通透，戶戶擁有較好的景觀視角。Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用房型特征 超高層上層住戶，面積大，復合居住心理需求。戶型設計方正，若過多使用弧形設計，實用率降低。入戶花園、挑高陽臺等方式滿足基本舒適性的12、同時，實現了空間的可變換性，緩解高層孤寂感，結合江景資源，實現景觀價值最大化，采用智能化設施增加高層便捷性，提高居住舒適度。Design 超高層住宅設計應用住宅抗性處理低層抗性 通過抬高地基、提高架空層高度等有效解除低層無海景客戶的抗性整個地基抬高 5 米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基。架空層的高度超過 7 米，使層數比較低的戶型能享受到海景，架空設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀景角度及空間趣味性得到豐富。高層抗性 通過社區景觀擴大化以及避難層景觀化處理等方法來緩解超高層居住者的抗性。園林尺度擴大，提高綠化率，實現低層看社區內風情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及13、樓層，通過園林景觀最大化 超高層建筑有抗風要求，項目在 29 層以上開始設臵抗風玻璃幕墻，每 16 層設有避難層 香港凱旋門 62 層避難層做成 7 個小型主題空中花園，聯合組成 4 層空中會所，成為項目一大賣點Design 超高層住宅設計應用超高層建筑與高層建筑的不同(1)30層高層基礎及柱均可不采用型鋼混凝土,柱截面相應減小,抗震等級降一級,墻厚可減薄,混凝土強度等級也降低,使鋼用量和混凝土用量降低,整體造價下降。(2)30層高層的轉換層轉換梁高降低,轉換層高度可以降下來,這樣有利于轉換層上下部的等效側向剛度比,轉換梁亦可不采用型鋼混凝土。(3)30層高層高度在 100m以內,可不設避難層14、,這就減輕了轉換層上部荷載,也是轉換梁可減小的原因之一。(4)30層高層的基礎可采用超流態灌注樁,樁徑小,樁長短,施工技術成熟,工期短。Case 典型案例分析香港曉廬73層超高層住宅 Case 典型案例分析 香港地區主要由香港島、九龍半島、新界以及被稱為離島的大嶼山等區域組成,而其中尤以位于南中國海與維多利亞灣之間的香港本島地理位臵最為優越、經濟最為繁榮發達。但香港島地形起伏且大多為山地，平地極其有限，所以絕大多數住宅都依山就勢而建。曉廬”就位于香港島跑馬地司徒拔道的一個小山丘上。面朝美麗的維多利亞灣，背靠郁郁蔥蔥的大眀山，腳下是繁華的香港鬧市。作為一座豪華的超高層住宅公寓樓，“曉廬”的高有其15、先天的原因：“曉廬”的用地面積只有4366平米，但發展商要求每個住宅單元有300平米的面積。為了充分利用土地，建筑師最終設計出了這棟容積率高達8.0，從建筑相鄰的路面算起樓高為252 的全球最高的超高層住宅。產品簡介Case 典型案例分析建筑設計建筑外立面 大樓的外形為橢圓形，外墻為淺藍色玻璃，外表光滑的曲線顯示出建筑柔順與周圍環境很協調，造型新穎獨特。擺脫了傳統直筒狀的造型而趨向更有機和雕塑性更強的設計,遠遠的望去這棟高高瘦瘦的豪華住宅幾乎看不出哪個方向才是正面，與周圍的建筑和背后的山巒構成如此綿連的起伏，成為整個都市風景線上美麗的起伏。Case 典型案例分析建筑平面設計“曉廬”的基地是一塊16、位于山坡上、近乎L 形的地塊，用地非常有限。項目位于基地的北端，朝向南略偏西，這樣可以使其擁有盡量多的面寬朝向維多利亞灣的景觀。大樓1-8 層被設計為地下車庫以及私家會所等服務設施。9層為其建筑物的地面首層，大部分外沿地塊被設計為車道及地下車庫入口，而緊貼建筑物一部分被巧妙地設計成其會所的室外泳池；右側是高貴華麗的入戶大堂空間。第10層至70層起才是真正意義上的居住單元空間；由于“曉廬”是超高層建筑，所以在第34 層及57 層抽取一半面積作為避難層以保證住戶安全；而第71層及以上基本作為了大樓的設備層。建筑設計Case 典型案例分析戶型設計 每個住宅單元都有面朝維多利亞灣的景觀朝向及背靠大明山17、的風景。10 至66 層為三梯兩戶的單元分布，每個單元約3 0 0平米，“曉廬”的6 7 7 0 層的戶型則更顯豪華的王者風范：這四層被設計成為三梯一戶，面積約600 平米，使住戶擁有私密、尊貴的領域感，其觀景更是一覽全局之境。建筑設計Case 典型案例分析技術特點 由于建筑體形狹窄而高大，強大的風力會使建筑物搖晃，而香港夏季常常會遇到臺風。為了解決這個問題，“曉廬”采用了先進的“Damper(液柱減震)”系統，該系統能使建筑的搖晃減至最低，最大程度地保證了建筑物的安全，并使住戶在這高窄的大樓內感到舒適。在結構設計上使用了符合美國結構規范的高強混凝土，這樣使外墻可以做得更薄一些，使公寓樓更顯得18、一枝獨秀。結構設計與建筑的平面設計完美配合，保證了其更符合居住空間的舒適性及尺度的合理性，在室內幾乎看不到柱子。雖然“曉廬”是超高層住宅，但其升降機系統并沒有采用高低區，而是采用單一的高速升降機系統，不同樓層的住戶使用同一套由三部客梯、一部貨梯組成的升降機組，這樣既可保證快速到達樓層又可善用這細小的空間。Case 典型案例分析北京 CBD 最高純公寓 御金臺Case 典型案例分析地理位置北京 CBD 核心區最高的純公寓御金臺是座 199.9 米高的建筑，與其一街之隔的央視新址及南側的國貿三期共同構筑北京 CBD核心區超高層建筑新景觀。北京財富中心地處東三環北路，占據CBD規劃的核心區域；北臨京19、廣中心，南接嘉里中心與國貿中心，東隔三環與CCTV總部新址相望，共同打造CBD匯集商務與財富的城中之城。財富中心周邊區域路網密布，三環路與首都機場高 速公路、建國路與京通快速路連接，地鐵八通線的加入更是形成了較為完整的交通體系。Case 典型案例分析銷售市場 御金臺是香江國際置業有限公司旗下的旗艦項目北京財富中心的最后一期公寓產品，自 2007年 8開盤以來，當年即以 15.4 億元的銷售額入席 2007 年北京住宅銷售排行前十名；在今年市場相對看淡的情況下，從北京市房地產交易管理網的數據獲悉，在對前三季度北京住宅成交價格的統計中，御金臺是唯一的一個前三季度均保持穩步上揚的項目。北京 CBD在20、土地上的稀缺性及未來的地段價值潛力是御金臺獲得客戶青睞的因素之一。而御金臺 199.9 米的建筑 高度，以及大面積、多角度采光的戶型設計，更是強化了這種稀缺性的價值，將寸土寸金的土地價值與高高在上的城市景觀優勢最大化地私有。目前均價已經達到120000/平方米。Case 典型案例分析建筑設計 御金臺的建筑方案是國際著名超高層建筑設計專家王董國際集團在德國 GMP 事務所的規劃方案上進行的深化設計，這座199.9 米的超高層公寓采用四 葉風車狀的全玻璃幕墻設計，整個樓體像是由四個細長方形體塊組合而成，使高層建筑巧妙地顯得分外挺拔修長御金臺采用中空 LOW0-E低輻射節能玻璃幕墻，使得整個大廈在保21、溫、隔熱、隔音等方面性能卓越，而在建筑樓層 50 層以上的玻璃幕墻中空層更是填充惰性氣體（氬氣），這種設計大大提升了超高層建筑的結構穩定性，在保溫、隔熱、隔聲系數等方面有所提升。如此高度的全玻璃幕墻建筑在北京 CBD乃至整個北京，除了國際甲級寫字樓外，御金臺可謂是公寓獨此一家。全玻璃幕墻的采用不僅增加了外立面的輕盈感，實現了室內最大的采光面，同時可以將高高在上的景觀優勢發揮到極致。Case 典型案例分析戶型設計在四葉風車狀的平面布局中，伸出的“四片風車葉”是御金臺的主力戶型，同時也是御金臺戶型設計的最大亮點。在這里，不僅可以實現 270貫通三面的轉角觀景，將 3/4 的京城好景致盡收眼底；同時22、，絕對的高度進一步強化了空中視野的無遮擋性，全方位體會都市上層的極致魅力。在御金臺的主力戶型（300 平方米450 平方米）中，客廳大多被安置在風景、采光最佳的 270轉角位置，采光面平均在 15 米之上，整體戶型采光面更是在 40 米之上，無論是社交、觀景、宴客還是家庭生活，均以整個京城為背景而展開；這種體會整個城市匍匐在腳下的感覺，綜觀 全世界，也可能只有極少的公寓能夠具備這樣的功能。Case 典型案例分析上海 陸家嘴 湯臣一品Case 典型案例分析湯臣一品地處上海浦東小陸家嘴核心區，一線濱江，正對外灘建筑群，與東方明珠、金茂大廈、環球金融中心等陸家嘴地標性建筑并肩而立。湯臣一品獨一無二的23、地理區位使其可以全覽陸家嘴一線景觀，一面是外灘與黃浦江的恢宏氣魄，另一面則是小陸家嘴繁華的流光溢彩，靜動之間，感受多面的上海。地理位置Case 典型案例分析建筑設計 湯臣一品整體風格汲取了中國傳統建筑的人文理念，由臺灣 GDG 建筑設計公司設計，采用“前低后高”的建筑布局，整座小區“品”形排布，形式穩固；建筑外形設計為玉琮形狀，樓宇頂部設計為一品官員的頂帽形狀，大氣莊重，“湯臣一品”由此得名。入戶大堂是湯臣一品的特色之一，獨立于主體的單獨設計，是回家之前禮遇，采用全玻璃架構的穹頂天幕，穹頂高 12.7 米，直徑 16 米，整個穹頂不使用鋼材，規模之大，世界罕有。由觀景連廊及一樓架空空間構成的藝24、術回廊是連接主體建筑和入戶大堂的內部通道，是一個將藝術與生活融于一體的表現空間。Case 典型案例分析建筑設計湯臣一品的整個水系、園景設計是由加拿大 Crystal Fountains 專業水景設計公司和美國 PLACE MAKERS 景觀設計公司合力完成，融合了東西方的雙重調性，其中水系為傳統中國龍造形，瑞龍含珠的水景效果象征著吉祥富貴的東方韻味，與法國 Lalanne 夫婦的“雙魚座”、“獅子座”雕塑等歐洲的當代頂級藝術精品相互呼應，相得益彰。Case 典型案例分析戶型設計湯臣一品采用世界罕見的超大戶型設計，最小戶型面積為 434。現在湯臣一品對外公開的是 ABC 三棟，其中，A 棟和C棟25、在售，B 棟出租。其中 A 棟為一層一戶，360 度全覽上海，單套面積約為 597 平方米，擁有 11 米面寬、120 寬敞客廳，全通透落地玻窗設計，再加上 40 大尺度觀景陽臺，可以全角度享受外灘及黃埔江美景。B 棟為一層兩戶，三室兩廳四衛或四室兩廳五衛的戶型設計，單套面積約為 434 平方米。客廳面寬 7.4 米，主臥室擁有延伸 12米、進深 2米的雙面豪華陽臺，擁有全角度的景觀視野。Case 典型案例分析戶型設計Case 典型案例分析無錫 潤華國際大廈Case 典型案例分析產品簡介 潤華國際大廈是由國家一級開發資質的潤地利房地產投資集團傾力打造的超高層、高檔商務綜合樓盤。大廈位于無錫市新26、體育中心旁、美麗的太湖之畔，蘇南著名的景觀大道太湖大道西端與無錫市政府投入重資打造的蠡湖隧道青祁路段交匯處，總建筑面積約 15 萬平方米。以 258 米的高度傲視無錫，獨享太湖浩蕩情懷。以全球唯一舒展 L 型穩固姿態訴說著關于絕版商務的尊崇與品質，以全球頂級 CBD 中央商務區標準進駐長三角。潤華國際大廈，一座集精裝豪景公寓、5A 甲級寫字樓、超五星級酒店、商業等為一體的超高層建筑。甲級商務寫字樓、精裝豪景公寓全球首創垂直分割，采用隔塵、隔熱、隔音的 LOW-E 中空玻璃幕墻，創造出舒適寧靜的商務環境。10 米挑高大堂，3.7 米標準層高，55 層空中豪景會館，為無錫巔峰之作！Case 典型案27、例分析產品特征 裙房 1-4 層定位為國際百貨商業中心。集著名品牌的購物中心、專賣店、高檔餐飲為一體，眾多國際時尚品牌熱切待入，無錫高端國際化商業核心在此誕生！裙房5-6 層為酒店專屬會所，囊括千人宴會廳、多功能會議中心、咖啡吧、健身中心、精品店等國際性商務、娛樂、休閑、購物機構。依照“生態建筑”的原理，設計了豐富立體的綠化空間，同時在裙房頂層設置了空中花園和游泳池，讓賓客于綠意徜徉中獲得全身心的放松。Case 典型案例分析產品特征A 座31 層-54 層為214 席國際標準精裝豪景公寓，48-282 專供上游頂尖人士的尊貴居所。擁有華貴大堂，精致典雅的裝修，專屬的酒店式服務，為世界各地的商務28、精英打造溫馨尊貴之居。B 座8 層-45層為 278 套5A 甲級寫字樓，單戶面積55-155，整層面積 838 獨特設計，可自由組隔，三面采光，前瞻性立體空間，充滿彈性魅力，打造純國際化創意辦公模式。全景中空鋼化玻璃落地窗，視野遼闊，宏圖偉略與創業激情頓時在胸中滌蕩。A 座55 層定位空中頂級商務豪景會館，包含陽光餐廳、紅酒雪茄吧、美容健身會館、商務會所、創意沙龍、小型放映廳等娛樂休閑配置。為各界精英構筑了交流情感，休閑養生的價值平臺。Idea 結論及觀點表述超高層住宅的發展 超高層建筑見證了各個時代一個地區、一個國家的科技進步和經濟繁榮，美國紐約帝國大廈、世貿中心和芝加哥西爾斯大廈，中國上29、海金茂大廈和臺北國際金融中心以及馬來西亞吉隆坡石油大廈，這些人們耳熟能詳的超高層建筑，無一不表征著所在國家和地區的社會發展成就，為世界各地人們所矚目。超高層住宅作為現代建筑技術的結晶，自然而然地成為展示發展成就的有效手段。超高層住宅在提供住宅需求的同時，還以其強烈的標志性作用而極大地提升城市和國家形象。由于超高層建筑地處顯要，造型突出，視覺效果強烈，往往會成為所在城市和國家的“名片”，也會對城市發展起到促進作用，對集約利用土地，解決住宅問題起到好的作用。Idea 結論及觀點表述超高層住宅的發展前景 超高層建筑的出現是人類美好愿望、社會需求、科技進步和經濟發展的完美結合。目前發展超高層建筑的條件30、較之以往更加充分，因為人類愿望依然強烈，社會需求更加迫切，經濟技術基礎日益牢固。首先，人類建造更加高大雄偉的超高層建筑的愿望依然強烈。其次，人口增加與土地資源日益稀缺的矛盾依然非常突出，超高層住宅發展的社會需求更加迫切。第三，經濟發展、科技進步為超高層建筑的發展提供了堅實的物質基礎。這些都預示著超高層住宅發展的美好前景Idea 結論及觀點表述超高層住宅的發展趨勢 在高度不斷增加的同時，超高層建筑發展還呈現出綜合化、異形化、生態化和智能化等新趨勢。綜合化異性化智能化超高層住宅功能復雜，系統繁多，確保各系統高效、安全、協調運行是超高層住宅智能化最基本的任務目前超高層建筑智能化技術研究開始從過去側重于信息處理和設施管理的“高技術型”，轉向更加重視環境生態和舒適程度的“高情感型”，通過智能化提高超高層住宅的舒適性，降低超高層住宅能耗。感謝您的關注