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1、 徐州專業市場 （原萬安糧油）（原萬安糧油） 售價評估方案售價評估方案 前 言： 項目的商業價值評估簡單來說就是通過對商鋪租金的調查來直接反映該區域商業的成熟度和商家對租金的承 受能力。 因此，為了更好的完成項目的招商工作及銷售工作，我方認為在現階段有必要對本項目的租金水平進行一次 評估，以此來明確項目商鋪租金和售價的基礎標準。 本項目地處淮海食品城區域的絕佳位置，周邊整體商業氛圍較為成熟。 考慮到周邊商鋪的租金水平將與本項目的商鋪價格形成直接的關聯， 因此， 本項目將采用市場對比法進行初始考慮到周邊商鋪的租金水平將與本項目的商鋪價格形成直接的關聯， 因此， 本項目將采用市場對比法進行初始 租2、金評估，然后再租金評估，然后再通過對租金的多因素關聯推導，來初步確定項目商鋪的參考售價。通過對租金的多因素關聯推導，來初步確定項目商鋪的參考售價。 一、淮海食品城區域主要市場租金調查 影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊 的租金水平，根據這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。由此我方采用定點采樣的 調查方式，在目前經營商鋪的租金調查結果中推導出來理論數據， 調查得知淮海食品城區域專業市場主要由 XXX 組成，數據匯總如下： 徐州專業市場商鋪租金調查徐州3、專業市場商鋪租金調查 調查采 樣地點 市場名稱 經營業態 面積 （） 租金價格（萬/年） 年年/ /平均租金平均租金 （萬）（萬） 日租金（/元/天） 日日/ /平均租平均租 金金 平均租金 （/元/天） 復興路 商業區 升輝裝飾購物廣場 裝飾材料 100 首層 13.2 其余 10.8 1212 首層 3.67 其余 3 3 3 2.28 五金機電市場 機械設備 140 連體出租 2.016 2.12.1 連體出租 0.4 0.40.4 紅星美凱隆 建材家居 160 首層 23.04 2 層 19.2 34 層 17.28 2020 首層 4 2 層 3.3 34 層 3 3 3 金海馬家具 家居裝飾 105 外鋪 15.12 內鋪 10.08 1313 外鋪 4 內鋪 2.67 3 3 華隆家具城 建材家居 170 首層 12.24 2-3 層 8.16 1010 首層 2 2-3 層