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1、專題研究-超高層住宅北京新松建筑設計研究院 制作人：周 巖 2010.7.8Contents 目錄Concept 超高層住宅概念Market 超高層住宅市場Design 超高層住宅設計應用Case 典型案例分析Idea 結論及觀點表述Concept 超高層住宅概念 在國外，超高層住宅與別墅一樣成為財富人群權利和身份的象征；在香港，寸土寸金導致的超高層常態逐漸“傳染”給內地；在上海、深圳、廣州等一線城市，超高層住宅從起初出現時客戶的抗拒，發展到現在的逐漸接受；2008 年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現了“井噴”。隨著城市的迅猛發展和人口的集中，住宅的需求量擴大，城市中心地段的土地越來越稀2、缺。超高層住宅建筑通過“豎向型”增長，對有限土地高效集約的利用，提高了規模效益，為城市發展創造了新的空間。因此，對超高層住宅市場的探討和研究具有十分重要的意義。而超高層的界定在不同國家也有所不同。日本建筑大辭典將 15層以上定為超高層建筑。聯合國1972 年國際高層建筑會議上將 40 層以上即定超高層建筑 在中國，建筑規范規定 100米以上高度,屬于超高層建筑。Concept 超高層住宅概念character4character3character2character1character5平均高度逐步增長豐富的景觀資源 黃金地段，業態豐富風險較大 超高層的特點城市經濟發展支撐超高層住宅的開發以3、成都為例，分析超高層住宅市場狀況 07年成都開發超高層住宅建筑未超過10個，08 年則超過25個，大多數項目為 40至60層,以金域藍灣、時代豪庭、外灘等超高層項目為代表，主要集中在城市中心、副中心或一線濱江地帶，以外來品牌開發商占主導，如新世界地產、九龍倉、新鴻基地產等紛紛涌入該市場。從這里可以看出成都超高層住宅出現井噴現象，而同一時間內隨著中國經濟的發展報告國內的各大城市都出現了類似的情況。樓盤景觀資源技術指標（平米）物業類型產品戶型價格成都外灘高層可看府南河 占地面積：16666建筑面積：1450005棟41層77-142平方米7500元/平方米河畔新世界3000米超長自然河岸占地面積：4、1100055建筑面積：30000003棟50層首推雙拼300350平米和18層小高層200平米以上5700元/平方米城市理想大廈城市中央景觀占地面積：17916建筑面積：8600028層高層37層超高層A塔樓為35-70平米精裝戶型B塔樓為精裝SOHO商務空間12000元/平方米時代豪庭河景占地面積：70667建筑面積：2490003棟42層106-155平方米10000元/平方米上錦美地臨水公園城市中心景觀占地面積：6206建筑面積：559481棟41層48-55平米一居；72-94平米兩室；102-125三房7500元/平方米Market 超高層住宅市場Market 超高層住宅市場70%5、12.58%5.23%54.74%24.74%多層多層別墅別墅超高層超高層高層高層成都客戶住宅物業類型選擇傾向據數據統計，超高層在成都出現后，高層和超高層的客戶接受度激增為 40%，表明客戶對超高層物業類型具有較高的接受度。Market 超高層住宅市場超高層住宅客戶心理探究客戶特征客戶抗性大城市生活背景超高層建筑安全性視野開闊、見多識廣愿意嘗試新鮮事物經濟實力較強社區微觀景觀戶型通透性問題后期物業管理問題配套服務跟進問題建筑高度恐懼感Market 超高層住宅市場后期物業管理問題 物業管理前置 建筑高度恐懼感 控制高度，使其與高層高度感知差別不大 配套服務跟進問題 結合區域規劃，強調以生活方式打6、造 社區“微縮景觀”園林尺度擴大、實現景觀最大化 戶型通透性問題 強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優越感 超高層建筑安全性 嚴格依照建筑規范執行，提高安全系數 客戶抗性根據客戶抗性不同，開發商應采取不同的產品引導方式Market 超高層住宅市場日本較為成熟的技術解決不同年齡客戶層抗性問題 客戶抗性1.安全上的不安感2.心理上的不安感3.沒有與地面接觸的不安感抗性探究普通成人生活形態研究超高層隔離人與自然的直接接觸 給避難和消防活動帶來更多的困難對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安 住宅低部發生旋風問題帶來的不適感普通成人生活領域擴展研究缺乏近鄰接觸和交流的場所相互見面交流的程度較低7、，近鄰關系淡化電梯內犯罪的不安感要比中低層住宅高對孩子的監視性防范性減弱對住宅空間周邊領域意識較低加大不安感兒童生活形態特性探究阻礙兒童室外游玩活動家長擔心兒童被關在電梯內發生危險事故老年人生活形態特性探究生活領域容易縮小，對外部產生疏遠感對自然的需求增加而接觸地面的機會降低對醫療福利文教設施依存度較高避難艱難消除抗性措施超高層居住的自豪感和心理優勢通風、采光、景觀更加優越；可以營造出配有高級設備、設施的居住環境制定令人放心的防災、避難體制對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分研究如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設置門廊，走廊側面預留出大窗戶，窗前設置花池，每層設置一處空中回廊等等8、；通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性從舒適和生態學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。讓擁有孩子的家庭在低層居住設計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內的游玩場地設計確保可以接觸到綠化等自然環境的空間和陽臺制定令人放心的防災避難體制周邊考慮醫療、福利、文教等設施。Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用住宅內部空間的應用住宅的抗性處理Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用地段城市新區或核心地段，并依賴強勢資源驅動 超高層多處于城市核心區域，且具有強勢水景資源，高端產品多擁有一線海景、江景資源，中高端產品多擁有9、湖景、河景等二線景觀資源。Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用總體規劃不同開發模式下，規劃布局差異化 在大規模高端住宅產品中，建筑面積達百萬方，容積率相對較低。為降低建筑密度，多采用單排布置，前后錯落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風性，板式結構的設計，實現戶戶觀景面。在中高端產品規劃中，規模相對較小，結合復合型物業規劃，多為分攤容積率，超高層相對獨立集中排布，多以點式結構設計，通風及景觀面欠佳。Design 超高層住宅設計應用建筑立面多采用色彩明朗的現代都市風格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高層住宅建筑外立面多采用現代都市風格，采用明朗的顏色搭配，通過凸凹有致的10、體塊交接。屋頂的形狀、有無退臺決定住宅的天際線是否美觀，立面構筑物的形狀、顏色、材質的變化使住宅富有韻律感，表達一種高端、現代、時尚的風情。三段式立面設計緩解了超高層住宅給人的壓迫感。住宅外部空間的應用Design 超高層住宅設計應用住宅外部空間的應用景觀造價高，園林景觀主題化、精致化 由于超高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問題，景觀設計往往以主題化、精致化的營造手法來擴大景觀視覺面，造價也就比普通高層住宅多50%。Design 超高層住宅設計應用配套社區內配套齊全，多元化地產配套模式 超高層住宅社區內通常配有大型豪華會所，同時開發商會采取多元化的地產發展模式11、，發揮出土地最大價值，與政府合作，建設包括住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等一系列設施，功能結構上得以互補，資源得以共享，提高經濟效益。住宅外部空間的應用Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用大堂空間 超高層住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈現尊貴豪華的感受 Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用空間組織形式 在高端項目且用地條件寬松的超高層住宅產品中，板式結構也很多見，其特點是南北通透，戶戶擁有較好的景觀視角。Design 超高層住宅設計應用住宅內部空間的應用房型特征 超高層上層住戶，面積大，復合居住心理需求。戶型設計方正，若過多使用弧形設計，實用率降低。入戶花園12、挑高陽臺等方式滿足基本舒適性的同時，實現了空間的可變換性，緩解高層孤寂感，結合江景資源，實現景觀價值最大化，采用智能化設施增加高層便捷性，提高居住舒適度。Design 超高層住宅設計應用住宅抗性處理低層抗性 通過抬高地基、提高架空層高度等有效解除低層無海景客戶的抗性整個地基抬高 5 米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基。架空層的高度超過 7 米，使層數比較低的戶型能享受到海景，架空設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀景角度及空間趣味性得到豐富。高層抗性 通過社區景觀擴大化以及避難層景觀化處理等方法來緩解超高層居住者的抗性。園林尺度擴大，提高綠化率，實現低層看社區內風情13、景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化 超高層建筑有抗風要求，項目在 29 層以上開始設臵抗風玻璃幕墻，每 16 層設有避難層 香港凱旋門 62 層避難層做成 7 個小型主題空中花園，聯合組成 4 層空中會所，成為項目一大賣點Design 超高層住宅設計應用超高層建筑與高層建筑的不同(1)30層高層基礎及柱均可不采用型鋼混凝土,柱截面相應減小,抗震等級降一級,墻厚可減薄,混凝土強度等級也降低,使鋼用量和混凝土用量降低,整體造價下降。(2)30層高層的轉換層轉換梁高降低,轉換層高度可以降下來,這樣有利于轉換層上下部的等效側向剛度比,轉換梁亦可不采用型鋼混凝土。(3)30層高層高14、度在 100m以內,可不設避難層,這就減輕了轉換層上部荷載,也是轉換梁可減小的原因之一。(4)30層高層的基礎可采用超流態灌注樁,樁徑小,樁長短,施工技術成熟,工期短。Case 典型案例分析香港曉廬73層超高層住宅 Case 典型案例分析 香港地區主要由香港島、九龍半島、新界以及被稱為離島的大嶼山等區域組成,而其中尤以位于南中國海與維多利亞灣之間的香港本島地理位臵最為優越、經濟最為繁榮發達。但香港島地形起伏且大多為山地，平地極其有限，所以絕大多數住宅都依山就勢而建。曉廬”就位于香港島跑馬地司徒拔道的一個小山丘上。面朝美麗的維多利亞灣，背靠郁郁蔥蔥的大眀山，腳下是繁華的香港鬧市。作為一座豪華的超高層住宅公寓樓，“曉廬”的高有其先天的原因：“曉廬”的用地面積只有4366平米，但發展商要求每個住宅單元有300平米的面積。為了充分利用土地，建筑師最終設計出了這棟容積率高達8.0，從建筑相鄰的路面算起樓高為252 的全球最高的超高層住宅。產品簡介