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2012年房地產宏觀環境和政策的研究（4頁）.doc

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上傳人：房地****識編號：121125 2021-05-09 4頁 17.50KB

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1、2012012 2 年房地產年房地產宏觀環境宏觀環境的的研判研判房地產市場在市場化的過程中，本身受市場規律左右，即由供需決定供應量、銷售量和價格。政策的作用只是在供需決定模型之上附設條件而已，并不直接改變價格走勢，但政策的影響將在短時間內改變市場的供求狀況，特別是改變供方和需方的預期，從而影響到市場的成交量和成交價格。因此，本報告認為，政策將對市場產生引導式的影響，但價格最終還是由供求關系決定。改變供求關系的政策主要分兩類，一類是針對房地產的行業政策，如限購、限貸以及保障房等調控政策；另一類是針對宏觀經濟的貨幣政策，如加息和提高存款準備金率等。行業政策的主要目的是削弱市場需求2、，減輕供求壓力，意在需求；貨幣政策的主要目的是收緊開發商資金鏈，迫使其加速出貨，意在供給。 1 1、房地產市場調控對、房地產市場調控對房地產市場的影響房地產市場的影響（1 1）政策的政策的持續持續效應效應：2011 年前后調控政策的出臺，對樓市的影響還是顯見的。從成交量來看，4.15 調控造成的市場波動大于 9.29 調控，全國市場成交量低迷期持續約 3 個月，而 9.29 調控后各城市基本僅低迷 1 個月左右。就成交均價而言，2010 年各個城市房價上漲的趨勢基本得到控制。今年春節前“國八條”的出臺已經為 2011 年的樓市定調，調控仍將是主旋律，且力度更大、要求更嚴、決3、心更強。受國八條和密集地方限購細則出臺特別是二、線城市限購政策的出臺，以及銀根緊縮的影響，可以預見，2012 年上半年依然會出現幾個月的觀望期。（2 2）限購的影響：）限購的影響：通過觀測各類城市限購后的市場表現發現：限購會導致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。限購令導致部分二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會成交量放大，如天津、合肥、佛山和東莞等城市。（3 3）限貸政策對房地產市場的影響：）限貸政策對房地產市場的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因為首付提高必將使一部分需求流出市場。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，因為信貸

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