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1、 1Report 老城根商業(yè)街老城根商業(yè)街 老城根商業(yè)街老城根商業(yè)街項目項目整體整體策劃定位及規(guī)劃策劃定位及規(guī)劃 報告報告（終稿）（終稿） 2011 年 03 月 26日日2011 年 11 月 西安老城根企業(yè)文化傳播有限公司西安老城根企業(yè)文化傳播有限公司 老城根商業(yè)街項目整體策劃定位及規(guī)劃報告老城根商業(yè)街項目整體策劃定位及規(guī)劃報告 2 目目 錄錄 1.1.序言序言 . 4 1.1 項目名稱 . 4 1.2 投資者 . 4 1.3 投資者愿景. 4 1.4 假設(shè) . 5 1.5 報告說明 . 6 1.6 策劃思路 . 7 1.7 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 . 8 1.8 項目簡介 . 8 2.2.2、項目區(qū)域環(huán)境項目區(qū)域環(huán)境調(diào)查分析調(diào)查分析 . 9 2.1 宏觀發(fā)展及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃. 10 2.1.1 上位指導規(guī)劃 . 10 2.1.2 區(qū)域發(fā)展分析 . 11 2.2 地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策研究 . 13 2.3 項目立地環(huán)境特征 . 17 2.4 交通組織及其他城市設(shè)施調(diào)研 . 17 2.5 消費支撐研究 . 20 2.6 恩格爾系數(shù). 28 2.7 商業(yè)中心指標 . 29 3.3.項目商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析項目商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析 . 30 3.1 消費者動向調(diào)研及分析 . 30 3.3 投資者調(diào)查問卷統(tǒng)計分析. 63 3.4 深度訪談 . 77 3.5 項目周邊商業(yè)項目調(diào)研及分析 . 84 3.6 分析3、結(jié)論（項目立地商業(yè)開發(fā)可行性及發(fā)展方向） . 94 4. 4. 老城根商業(yè)街項目市場環(huán)境分析報告老城根商業(yè)街項目市場環(huán)境分析報告 . 96 4.1 區(qū)域發(fā)展條件分析 . 96 4.2 老城根大興項目項目商業(yè)定位 . 97 4.3 商業(yè)定位的分析推斷思路. 99 4.4 項目引入零售業(yè)態(tài)的可行性分析 . 100 4.5 項目引入餐飲業(yè)態(tài)的可行性分析 . 101 4.6 項目引入休閑、娛樂業(yè)態(tài)的可行性分析 . 102 4.7 業(yè)種業(yè)態(tài)組合的可行性分析 . 104 4.8 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢預判及分析 . 105 4.9 重點個案針對分析 . 107 4.9.1 成都 寬窄巷子 . 107 西安老城根企業(yè)文化傳播有限公司西安老城根企業(yè)文化傳播有限公司 老城根商業(yè)街項目整體策劃定位及規(guī)劃報告老城根商業(yè)街項目整體策劃定位及規(guī)劃報告 3 4.9.2 北京 三里屯 Village . 108 4.