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1、May 201329 據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房 地產(chǎn)市場上，90% 的住宅項目能盈利， 而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目面臨著困境， 主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟 的開發(fā)運營模式，所以有必要探索一 套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開 發(fā)運營模式，以解決當前困境，推動 我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。 一、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨 的困境 有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自 2000 年以 來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好， 投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增 長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷 售面積也逐步增長，雖然目前有所回 落，但整體來看依然有著很好的增長 勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮 發(fā)展的背后存在的問題，尤其2、是空置 率上漲問題。 （一）市場定位模糊 在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常看到一條 商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷 淡，這就是市場定位不當造成的。就 當前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一 直把工作重心放在“搶地”上，對開 發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲 就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項目所在區(qū)域內(nèi) 商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認識不足，部分區(qū)域 出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過剩或不足，造成商業(yè) 結(jié)構(gòu)不合理。 （二）運作程序不合理 我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商 的運作模式，有時甚至建設(shè)到一半才 招商，這與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很 大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場比較 火爆，可這主要是針對住宅市場而言 的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商 房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)地產(chǎn)招3、商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng) 銷商不滿意就很難銷售出去，有時甚 至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改， 造成不少的資金浪費。 （三）營銷理念不科學 由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng) 濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利， 目光短淺，只看到了短期利益，看不 到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用 房的設(shè)計過于強調(diào)包裝，甚至脫離物 業(yè)本身的實際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率 低，同時也不利于招商工作的順利進 行。 總而言之，融資渠道單一、人才 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 與運營管理之我見 May 2013 30 短缺、操作流程不完善等是造成以上 問題的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運 營過程中存在著巨大的風險，如果不 為其配置一套科學且成熟的開發(fā)運營 模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消 除風險、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn) 的全生命周期進行開發(fā)建設(shè)和運營管 理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學的全程運作 模式。 二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營設(shè)想 在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在