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1、房地產E網-房地產與物業管理實用資料庫京津龍湖地產營銷部動態成本控制流程2008版（草稿）一、目的l 節省營銷部日常費用開支。l 提升營銷部資金使用費效比。l 明確營銷部各職能及各項目人員在各時間節點的資金預算。l 確立資金申請、審批、使用、監督流程。二、適用范圍l 適用崗位：營銷部各職能及項目費用相關負責人；l 適用模塊：營銷費用的預算及申請流程；合同簽訂流程；物業及營銷收支界面；營銷行政辦公費用管理；營銷設施建造、運營費用管控；營銷推廣費用管控等；三、原則：l 各項目營銷經理對本項目多費項負責；l 各職能中心負責人對多項目本費項負責；l 部門文員對部門費用預警體系負責；四、營銷費用模塊權限2、表各費項負責權限表如下：職能崗位目前專人負責費項渠道資源經理洪濤渠道資源（DM、短信、戶外）；活動、餐飲；物料制作、現場包裝、沙盤模型媒介經理孫靜平面媒體，網絡媒體客戶經理段紅霞異客處理，特種兵費用，交易手續費，CRM費用體驗中心負責人田園詩營銷設施建造費（包括工程、造價建安部分）、營銷設施運營費（樣板區體驗部分）部門文員石新慶營銷設施運營費用（非體驗部分），部門及項目行政辦公費用，物業費項目策劃各項目策劃廣告代理費用及項目推廣費用交叉管理五、措施流程（一）營銷費用預算1、周預算：根據年度預算對每月可用費用進行匹配； 每周二上午10：30，召集各項目營銷經理、各項目策劃、營銷設施、媒介及渠道資3、源負責人進行上周費用回顧并對下周預算進行匹配調整； 動態成本控制模版如下： 每周二項目管理例會之前營銷經理連同例會周報一起提交本周動態成本控制表格；2、季度預算預警： 每季度，各職能負責人有義務對單費項費用支出進行預警，并會同項目營銷經理規劃下季度費用規劃。 營銷各費項支持比例：參看集團公告3、年度預算附件：梳理模版-以09年費用預算版本為例：流程工作職責 重點相關責任人預算發起根據集團及公司預算節點對營銷費用進行清理，并進行年度預算調整；1、 由營銷副總發起2、 部門文員召集營銷費用預算啟動會；進行分工安排營銷副總部門文員項目營銷經理及指定預算專人已支付費用清理2個工作日l 各項目營銷經理及4、各項目指定專人通過成本系統導出營銷費用數據；l 各項目集中項目營銷經理、策劃經理、項目成本經理對倒出數據的真實完整性進行核實，得出已經支付的準確數據； 在核實數據期間，應當注意以下幾點：1、 是否有已經支付然而系統中沒有體現的；2、 是否有已經停止支付，但卻因為沒有簽訂終止協議而在系統中仍然存在的；3、 各項目分攤的合同是否有重復計算的；4、 等；以上幾點是在本次08年下半年費用清理的時候發現的問題。項目營銷經理項目策劃經理項目成本經理預算-第一次5個工作日l 根據次年營銷銷售額2%的比例得出次年營銷成本年總預算；l 當年已經發生的營銷費用與次年費用進行匹配；l 根據匹配結果計算出次年營銷支出5、可用額度，分別進行12個月的詳細匹配（包括營銷所有費項）l 根據財務要求對三年內營銷費用進行預算；1、 如當年成本超出實際應發生額，在次年營銷成本預算中應當分擔當年超出部分，次年營銷成本總額不變；2、 營銷費項包括：項目營銷經理項目策劃經理項目成本經理預算內部匯總1個工作日l 各項目預算匯總至部門文員，營銷副總召集第一次預算討論會，由營銷部內部進行自審；l 邀請財務預算經理參加；l 當天對出入預算進行調整；營銷副總項目營銷經理項目策劃經理部門文員提交預算l 根據財務節點，提交營銷費用預算；l 參加公司封閉預算會，對營銷費用預算進行統一審查；營銷副總項目營銷經理預算內部匯總l 根據封閉預算會討論6、結果對營銷費用預算進行調整；l 執行每周、季度動態預算流程；營銷副總項目營銷經理項目策劃經理各預算相關責任人（二） 營銷合同簽訂流程：1、流程工作職責重點要求相關責任人方案討論根據項目業務需求，相關業務負責職能部門進行方案篩選，并對方案合作伙伴進行評估（此流程見營銷部合作伙伴招投標體系），提出最優方案方案預算方案效果項目營銷負責人、各職能中心及部門相關負責人方案確定根據討論的最優方案：1、 業務負責職能部門在OA辦公平臺提出工作聯系單，召集相關人員對方案進行會簽。2、 會簽及審批通過后，確定方案預算及合作伙伴。3、 合作伙伴資源入庫1、根據方案不同級別界定審批級別營銷職能中心相關業務負責人項目7、營銷經理相關部門業務負責人營銷副總其他合同簽訂1、按照公司流程，將合同文本及附件提交成本系統，并做付款計劃；2、在附件中鏈接對應方案工作聯系定稿地址；業務相關負責人合同付款 1、根據營銷年度、月度預算及本周動態成本預算進行付款（詳細可查看營銷費用預算管理流程）業務相關負責人項目營銷經理營銷副總附件：營銷合同簽訂流程圖附件：合作伙伴資源庫2、營銷部分供方評價制度 （三） 物業費用營銷承擔部分之工作界面附件：地產物業收支界面（最近版）地產與物業財務收支界定工作內容流程界面重點要求相關責任人各項目物業崗位的安排1、根據地產與物業收支界面；根據售樓處、會所模塊設計成果；根據各項目會所運營實際面積；根據8、各項目其他需求；2、合理考慮安排物業崗位及人員；1、在項目啟動前期，人員需求、人員成本明細通過工作聯系單與營銷進行確認，添加項目營銷經理、項目物業經理、項目成本經理、項目財務經理、營銷副總、財務總監、物業總經理會簽；并經過公司總經理的批準；2、物業人員崗位安排作為項目啟動會成果之一上報集團；3、在運營期間有任何崗位變動，項目物業經理提交工作聯系單，必須通過物業負責人，營銷副總，項目營銷經理的會簽確認；項目營銷經理項目成本經理項目財務經理項目物業經理營銷副總物業總經理地產總經理各項目物業費用確認流程根據地產與物業收支界面：1、 每年12月20日之前，由物業牽頭召集相關部門負責人、物業及地產總經理9、對物業費用細則進行確認（工程部、營銷部、造價采購部、物業公司等）；2、 對非明確費用的承擔部門界定，由地產及物業公司總經理協商決定；3、 對會議形成結論在2個工作日內形成會議紀要提交審批，本年度按照細則各部門遵照執行；1、 營銷部門參加人為：項目營銷經理、營銷副總、物業對接人工程負責人造價采購負責人營銷負責人地產總經理物業總經理會所售樓處運營期間費用管控流程根據地產與物業收支界面：會所售樓處及樣板區運營費用由營銷承擔；1、 物業代為采買，分供方的確定納入營銷招投標體系，確定后由物業根據實際情況提出采買需求；2、 采買需求須經過項目售場管理員、項目營銷經理的確認；3、 營銷對運營采買需求提交合同10、進行采買；4、 售場零星運營費用的報銷由項目物業提供經地產售場管理員確認的明細，由各項目售場管理員在每月底統一提交無合同付款，添加營銷部門文員審批；1、 在確認過程中，使用工作聯系單，添加售場管理員、項目營銷經理、營銷部門文員會簽；2、 工作聯系及運營零星報銷會簽流程必須在3個工作日內完成；以確保售場正常運營；3、 營銷部門文員會同項目售場管理員對運營費用負有把控及預警義務；4、 每周形成售場運營費用動態成本分析提交例會進行審查；項目物業經理項目售場管理員項目營銷經理營銷部門文員（四） 營銷行政辦公費用管理1、 日常行政辦公費用管理：l 日常辦公用品：遵照京津龍湖地產辦公用品、物耗品的申請、發11、放和領用實施原則進行管理；l 日常行政費用的管理：遵照京津龍湖地產營銷運營費用管理辦法、京津龍湖營銷部交通費用固化管理辦法進行管理；l 日常行政辦公設備、辦公家具的申請領用：辦公設備由營銷部部門文員在OA上提交申請，添加營銷負責人會簽；辦公家具的申請須由部門文員提交工作聯系單，添加相關負責人會簽并提前預估采購期；附件：三個辦法 2、 大型銷售節點辦公費用管理l 大型銷售節點，如開盤、樣板區開放、大型項目活動對辦公用品、設備及家具的需求，由項目售場管理員提出工作聯系單，將需求明確。添加營銷、行政相關負責人會簽，營銷副總對此費用進行確認；附件：提交明細表六、預算使用1、 營銷年度預算額度通過審批后12、，通過周動態成本管理表對每周預算進行費用的申請，每月進行預算使用情況的反饋（包括使用用途、達成率及費效比情況說明）；2、 每月營銷簡報增加營銷費用達成分析，提交公司審批并抄送集團；3、 資金使用后，對同類費用效果進行評定，并根據實際提出同性質事務資金使用優化方案； 七、預算監督1、 每周二項目管理例會對各項預算進行逐條審批；在此時間段內解決本周預算一切問題；相關負責人要在會前提前溝通，初步形成結果。結論形成會議紀要并發布作為費用提交審批依據；2、 設立資金預警系統，每月提交月度簡報對資金使用狀況進行總結；每季度發布營銷月度資金使用狀況公告對職能和項目進行預警；3、 項目成本經理、項目財務經理對營銷費用使用情況進行監督；4、 針對營銷部動態成本管理各項指標，如相關項目或費項管控未達成，各審批人有權停止相關付款審批，根據營銷需求，財務有權暫停支付。此流程由京津龍湖營銷部進行回顧與修改。京津龍湖營銷部2008年11月