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1、張家港市典型樓盤設計方案張家港市典型樓盤設計方案 調查分析報告調查分析報告一、調查目的一、調查目的房地產項目開發建設的成敗很大程度上取決于樓盤設計方案的好壞，項目最終的獲利情況也是由樓盤銷售情況決定的。一個好的樓盤，其設計方案必定是為滿足消費者的需求服務的。樓盤設計涵蓋的內容廣泛，包括選取項目的區域位置及周邊環境，規劃小區整體結構和道路交通，設計區域景觀和活動場地，配置公共服務設施，進行住宅群體和戶型研發等。在此次的調查研究過程中，我們將著力了解張家港市典型樓盤的設計方案，并對樓盤主要戶型、景觀環境和公建設施方案進行評價。二、調查方案設計二、調查方案設計此次調查我們以張家港市典型樓盤設計方案為2、對象，根據任務目標制定調查方案，采用走訪調查、網絡搜索等方法搜集相關資料，匯總整理分析圖片資料，編寫調查研究總報告。此次調查活動時間為 4 月 23 日至 4 月 30 日。具體實施步驟如下：（一）、確定調查對象（一）、確定調查對象此次調查根據要求，以張家港市典型樓盤為調查對象。張家港市經濟發展迅速，經濟的繁榮增長了人們消費的熱情，也帶動房地產行的快速發展。在此環境下，張家港市涌現了一批經典樓盤，為港城市民的生活增添了不少色彩。（二）、制定調查方案（二）、制定調查方案此次調查的主要目的是了解樓盤的設計方案，主要包括戶型設計、景觀環境和公建設施，并對設計方案進行評價，因此調查方案的設計必須服務于3、調查目的。由組長進行任務分工，制定調查方案，匯報人做好最后的匯報答辯，其他組員則負責走訪調查和搜集相關資料（詳見五、學習小組成員及分工）。（三）、實施調查任務（三）、實施調查任務各組員搜集相關資料，主要通過網上搜索和走訪調查方法，搜集張家港市若干典型樓盤信息，包括項目介紹、整體研發、戶型設計、景觀環境和公建設施等信息。（用時 2 天）（四）、編寫調查報告（四）、編寫調查報告各組員所搜集的資料交由匯報人總結整理，各組員相互討論，總結此次調查中的不足和改進建議。組長對資料進行篩選整理，并撰寫調查總報告。（用時 3-4 天）三、三、調查報告調查報告此次調查我們了解了張家港市的典型樓盤項目，并對樓盤的4、戶型設計、景觀環境和公建設施等情況及其對樓盤銷售成績的影響有了更深層次的理解。綜合考慮搜集資料的完整程度、圖片的清晰程度和各樓盤戶型的異同之處等因素，下面僅對玉水世家、東海華庭和濱江龍湖灣三項典型樓盤的設計方案進行評價，并對各樓盤的典型戶型設計進行詳細分析。為便于敘述，下面依次以板塊形式呈現。濱江龍湖灣濱江龍湖灣(一）樓盤信息簡介：一）樓盤信息簡介：濱江龍湖灣位于大新鎮府前路，總建筑面積近 10 萬平米，規劃建設了 69 棟聯排別墅，401 套小高層產品。濱江龍湖灣，大新唯一的全新歐式建筑風格，南北向建筑群落布局，聯排別墅、景觀大宅錯落有致，美式寬沿坡屋頂，盡顯雍華大氣。(二）主要戶型及評價二5、）主要戶型及評價:戶型分析：上圖為濱江龍湖灣典型的兩室兩廳一衛型設計。建筑面積約 90 平方米。此戶型南北對流，通透性較好；客廳和主臥朝南，保證了充分日照.功能布局：此戶型動靜分區明顯，廚房、餐廳、客廳居于南北一線，增強了通透性。客廳、餐廳在外，主臥、次臥在內保證了私密性。主臥寬敞朝南，次臥略小朝北，顯得主次分明。客廳的大陽臺增加了生活舒適度。但此戶型不足之處頗多，首先，入門處未設玄關，導致入門見餐，甚至連客廳也能一覽無余，私密性較差。其次，餐廳不占一角，四周開門較多，幾乎成為過道，使用率大大降低。最后，主臥西北角的短片墻體分隔設計，既占用了原本寶貴的空間，又不便于衛生間的使用。建議更改設計如6、下，將主臥西北角的短片墻體設計在次臥的西南角處，廚房內 L 型操作臺變為右拐設計，廚房門向西調整，保留廚房和次臥轉角處的整片完好墻體，便于布置餐桌，餐桌長邊與東西向平行擺放，入口處設一玄關，同時布置鞋柜。居住尺度：總體來說該戶型各空間方正，無不規則拐角，適宜擺放家具。不足之處是餐廳和次臥都在北邊，采光不足。戶型分析：上圖為濱江龍湖灣典型的四室兩廳兩衛戶型，此戶型三面采光，整體十分通透。客廳、主次臥朝南，充分保證了日照。入戶花園和兩個大飄窗設計是其亮點。功能布局：此戶型除次臥偏居一隅外，動靜分區、干濕分區、潔污分區基本明確。客廳和次臥連通的飄窗陽臺設計是一大亮點，既方便客廳和次臥交流溝通，又便于7、采光觀景。書房的飄窗大陽臺是另一亮點，工作學習勞累之余，遠眺窗外美景，放松身心，不失為一種享受。推拉門的設計便于引景入室。主、次臥多余空間均作了充分利用，儲物柜的設計方便實用。美中不足的，入門處未設玄關，開門即見客廳，私密性較差。建議，入門處設置玄關或餐廳與客廳之間做一道玻璃幕墻。其次，餐廳不占一角，四周開門較多，幾乎成為過道，利用率大大降低。最后，由于次臥偏居一隅，與衛生間距離較遠，不便使用。居住尺度：該戶型總體基本方正，結構緊湊，各居室比例適中，便于家具擺放。整體均好性不錯。傳統風格之中略有變換。兩大飄窗陽臺是其亮點。(三）景觀環境：三）景觀環境：生態園林景觀：園林景觀大氣磅礴，組團式發展8、，景觀中軸連接各組團，配合以高中低綠色景觀植物，實現項目園林景觀生態化，鳥語花香、綠樹成蔭，地面景觀水系將引入長江活水，一年四季可在小區內流動，精心打造大新最適宜人居的生態園林社區。（四）公共設施（四）公共設施:人車交通：濱江龍湖灣整體規劃上追求人性化，完美實現人車分流，動靜分區，生活更加私密。在保證小區安全的情況下為樓盤贏得了更大的景觀區，打造一個真正地上無車的高檔社區。教育配套：緊鄰大新鎮小學、大新幼兒園，讓您的孩子入托無憂，解決下一代啟蒙教育的困擾；生活配套：與百信超市、中國工商銀行、濱江商貿城、世紀聯華、大新醫院、派出所等生活配套設施一路之隔，生活便捷，同時項目還緊靠大新唯一的城市綠化9、廣場，坐擁大新綠色人居制高點；為提高業主生活質量，小區將使用管道天然氣供氣，這也將是周邊鄉鎮唯一使用管道天然氣供氣的小區。市區交通：項目位于大新核心位置，距離張家港市區僅十五分鐘車程，市區上班，大新居住，沒有堵車的煩惱，遠離城市喧囂，工作居家兩不誤。物業管理：濱江龍湖灣是大新鎮首家智能化社區，首家全面引進現代物業管理理念的新型住宅社區，24 小時安保系統，全面實現小區智能化和規范化、專業化的星級物業管理服務。張家港未來城張家港未來城（一）樓盤信息簡介：（一）樓盤信息簡介：恒基未來城位于開張家港暨陽東路和東苑路交匯處，毗鄰張家港外國語學校，周邊幼兒園、小學、中學15年優質教育近在咫尺，“六館一院10、”文化中心緊鄰其邊，文化底蘊濃厚。（二）（二）主要戶型及其評價：主要戶型及其評價：戶型分析：張家港未來城采用三室兩廳兩衛戶型設計，建筑面積約 185 平方米。此戶型南北對流，通透性較好；客廳、主臥和次臥均朝南，充分保證了日照；因為是三房，所以住戶會感覺很開闊。功能布局：此戶型采用四南三北設計，符合戶型要求，布局合理。入口處便是電梯，因此出入十分方便。獨立廚房，與會客餐廳臨而不離，便于主客交流。整個房間朝向分明，主次臥朝南，能讓住戶最大限度的享受到充分的陽光以及優美的風景。主臥空間開闊極大地提高了用戶的居住要求和舒適度，外圍分布移窗和窗簾，很好地地保證了住戶的私密性。主臥設置衛生間，使得主次分明11、。居住尺度：該戶型各空間大氣方正，且主次分明，適于五口之家及三口之家的居住。（三）（三）景觀環境：景觀環境：濱水親綠河道景觀與 1.5 萬未來公園形成社區天然屏障，隔噪絕塵之余與大自然親密接觸，梁豐生態園更是給未來的人們提供了強大的供養后盾，政府重點新建的東城體育公園引領健康生活潮流。周邊生活配套完善齊全，醫院、銀行、農貿市場、超市、娛樂休閑等環伺四周，城市主干道交錯而行，便利迅捷，多路公交車輛，橫貫全城。（四）（四）公建設施：公建設施：社區內規劃車行系統與步行系統分離，提供給居民安全、便捷、環境優美的交通空間。大量采用邊界紅外報警系統、重點攝像監控系統、單元可視對講系統等高技術手段，結合物業12、安保，提高小區的安全性等級。華建物業以南都管家式服務為指導，打造人性化高品質物業小區。張家港紫金國際張家港紫金國際(一一)樓盤信息樓盤信息 張家港紫金國際由張家港永大置業有限公司投資開發。紫金國際位于黃泗浦路與中港路的交叉口，大潤發西側，是金港未來發展的中心地段，總建筑面積 9 萬平方米左右，由 6 棟高層及 1 棟商鋪組成，總戶數 540，小區采用現代歐式園林設計，42%的超高綠化率營造了全方位立體私家尊享園林，中央內湖寬闊景觀橫貫園區，呈現出四大主題景觀，分別為時尚運動區、暢想休閑區、和諧綜合區、夢幻兒童區，還配有 20 個富有歐陸風情的獨特景點，如親水廣場、溪石逐浪、碧水銀沙、午后茶吧、13、翠林鳥語、鄰里空間等等，同時小區遵循國際化的生活模式，人性化的設計理念全面引領金港居住新風尚。(二二)戶型分析及評價戶型分析及評價 此三房兩廳兩衛戶型，采用南北兩面采光。客廳、主次臥均朝南，兩臥具有南向陽臺，采光觀景俱佳。功能布局：此戶型動靜分區明顯，餐廳、客廳位于入口處的左半空間，且基本位置處于南北一線上，增強了通透性。餐廳和廚房相鄰，便于業主飲食生活。主臥寬敞大氣，設計在里側，最大限度地保證私密性。主臥配置獨立衛生間，使得主次分明，主衛明衛設計，提高了主臥居住舒適度公用衛生間緊鄰臥室，方便使用。同時主次臥相鄰，便于業主家庭成員交流。書房與主臥對面的設計使得辦公與休息更加方便。適度的陽臺設計14、使得采光光景相當容易。與此同時，此戶型設計干濕區的位置分布分明。瑕疵之處是入門處沒有合理的位置可以置放鞋柜，同時在餐廳與主臥室的連接通道過于狹窄，給人壓迫感。房型的方正度不夠，對于家具的擺放安置有一定的要求。客廳略顯緊湊，活動空間不足。如果可以適當改變應該會更好。(三)景觀環境景觀環境:張家港紫金國際小區采用現代歐式園林設計，含有各種植物景觀，42%的超高綠化率營造了全方位立體私家尊享園林，中央內湖寬闊景觀橫貫園區，呈現出四大主題景觀。給業主置身于園林般的居住體驗。(四）公建設施四）公建設施:張家港紫金國際在公建設施方面具有以下優勢：生活配套方面完善，社區與張家港農業商業銀行、中國工商銀行以及15、中國郵政儲蓄銀行。教育配套方面，小區緊鄰張家港港區第二小學、港區初級中學、貝貝托兒所，解決了業主下一代啟蒙教育的困擾。小區周圍有張家港村安利社區衛生服務站、九洲老年專科醫院、康和醫院等，便于就醫。餐飲方面有食為天酒樓、南天酒家、如家食府等眾多選擇。同時，緊鄰小區的就有大潤發，購物便利。另外，小區還緊鄰 209 路公交站點，出行較為便利。四、主要結論及展望四、主要結論及展望 通過此次實踐調查，我們了解到張家港各個項目樓盤的戶型、景觀和公建設施等的設計不僅僅是建筑設計師們的事，每一個樓盤都具有其獨特性，只有滿足特定消費者需求的設計才是有意義的。首先，整體研發方面，必須要了解消費者的需求，確定目標消16、費群體，才能決定所開發建設小區的整體檔次，包括住宅層數、戶型設計等。若是專為成功人士打造的居家休閑場所，則在層數方面盡量設計為低層，戶型方面則設計為大戶型或別墅等。現今張家港市有不少置業公司打造的戶型在滿足一般消費群體需求檔次的基礎上規劃設計了高檔別墅，兼容并蓄。也有只定位高檔次別墅的，典型的樓盤有香蜜湖公館、金鳳凰溫泉藝墅等。戶型設計不僅要方便實用，又要舒適創新。典型的方正戶型既有利擺放家具，又符合中國人消費心理，因而廣為采用。一套好戶型在功能布局方面，要滿足動靜分區、干濕分區、潔污分區、公私分明、主次分明、通透明確、朝向分明等的要求，才能增加使用方便性和居住舒適度。創新的作用也不可小覷，例17、如 270 度的飄窗和室內花園設計新穎獨特，往往成為該戶型的一大亮點，決定了其銷售業績。住宅群體平面組合方面，張家港市各小區多采用混合式布置，即以行列式為主，結合周邊式和點群式布置。其次，建筑風格方面，既要注重地域性，與周邊環境相互融洽，又要重視時代性和前瞻性，滿足消費者的審美需求。最后，小區景觀和公建設施的打造也要從消費者角度出發。張家港市各典型項目小區環境的打造秉持以人為本的基本理念，生態化園林景觀、清水綠地的怡人景色成為吸引業主的點睛之筆。此外，完善的配套公建設施方便了小區居民生活。例如，市中心地價昂貴，每一套住宅都價格不菲，但市中心優越的地理位置往往又是促使人們消費的首要因素。由此可見18、居住小區周邊公建設施的完備程度，往往決定了人們的投資消費取向。五、學習小組成員及分工五、學習小組成員及分工學習小組任務分工表學習小組任務分工表姓名姓名學號學號主要工作主要工作任務比重(%)任務比重(%)成績成績備注備注09456022090945602209任務分工、制定方案、編輯排版、撰寫報告任務分工、制定方案、編輯排版、撰寫報告3535組長組長09456021100945602110協同組織、匯報答辯、匯總整理資料協同組織、匯報答辯、匯總整理資料252509456022210945602221走訪調查、搜集資料走訪調查、搜集資料101009456022100945602210走訪調查、搜集資料走訪調查、搜集資料101009456022130945602213走訪調查、搜集資料走訪調查、搜集資料101009456021370945602137走訪調查、搜集資料走訪調查、搜集資料1010總評成績總評成績