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1、龍湖成本管理資料匯編目 錄一、集團(tuán)成本管理辦法1、目的2、適用范圍3、成本管理責(zé)任界定4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理4.2、“動(dòng)態(tài)成本”的概念4.3、“已確認(rèn)合同變更”的概念4.4、“已簽合同預(yù)估變更”的概念5、目標(biāo)成本編制及審批管理5.1、土地版目標(biāo)成本（土地投資論證階段）5.2、啟動(dòng)版目標(biāo)成本（項(xiàng)目啟動(dòng)階段）5.3、基準(zhǔn)版目標(biāo)成本（方案設(shè)計(jì)階段）5.4、執(zhí)行調(diào)整版目標(biāo)成本6、合約規(guī)劃分解7、動(dòng)態(tài)成本本月度回順8、成本系統(tǒng)控制9、項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)10、項(xiàng)目竣工結(jié)算11、附件11.1、附件1：集團(tuán)全成本費(fèi)項(xiàng)及說(shuō)明11.2、附件2：目標(biāo)成本測(cè)算（總結(jié)）模板11.3、附件3：合約規(guī)2、劃模板二、目標(biāo)成本管理辦法1、目的2、原則3、程序三、項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的口徑明確及管理辦法1、管理費(fèi)用的定義及范圍2、項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的額度控制3、營(yíng)銷費(fèi)用的管理辦法四、資金計(jì)劃管理辦法1、前言2、分類3、編制原則4、程序5、考核一、集團(tuán)成本管理辦法1、目的l 提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性l 加強(qiáng)項(xiàng)目成本過(guò)程可控、透明l 明確成本管理責(zé)任l 控制成本風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)成本競(jìng)爭(zhēng)力l 構(gòu)建行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本管理體系2、適用范圍l 本辦法適用于全集團(tuán)各地區(qū)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本管理.3、成本管理責(zé)任界定l 項(xiàng)目成本經(jīng)理：開(kāi)發(fā)成本的直接責(zé)任人；營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，預(yù)警責(zé)任人；負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。l 項(xiàng)目營(yíng)銷3、經(jīng)理：項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的直接責(zé)任人l 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門費(fèi)用”；負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。部門費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅。l 項(xiàng)目總監(jiān)：全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃；檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制定、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過(guò)程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)成本；通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的比較，檢查，發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。4.2、“動(dòng)態(tài)成本”概念動(dòng)態(tài)成本=合同簽約金額+已確認(rèn)合同變更金額+已簽合同的預(yù)估變更金額+庫(kù)存材料結(jié)4、轉(zhuǎn)+帶發(fā)生合約規(guī)劃金額4.3、“已確認(rèn)合同變更”的概念指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下4種情況：1）經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽談。2）經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)的施工圖預(yù)算調(diào)整。3）經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)的工程量調(diào)整、材料價(jià)格調(diào)整。4）進(jìn)我房確認(rèn)增加費(fèi)用的實(shí)施方案。若需另簽補(bǔ)充協(xié)議，則視為新合同，不視為變更合同4.4、“已簽合同預(yù)估的變更”的概念指對(duì)方已提出變更，但我方尚未完全確認(rèn)變更及變更金額，或?qū)ξ刺岢?、我方預(yù)計(jì)要發(fā)生的合同金額增加。包括：1）未與分供方確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商。2）預(yù)估的預(yù)算調(diào)整3）預(yù)計(jì)發(fā)生的材料漲價(jià)、工程量變化等。5、目標(biāo)成本編制及審批管理5、4執(zhí)行調(diào)整版（方案設(shè)計(jì)后）3基準(zhǔn)板（方案設(shè)計(jì)階段）（評(píng)價(jià)對(duì)比的基準(zhǔn)）2啟動(dòng)版（項(xiàng)目啟動(dòng)階段）1土地版（土地投資認(rèn)證階段）目標(biāo)成本的版本：土地版、啟動(dòng)版、基準(zhǔn)版（放案板）、執(zhí)行調(diào)整版其中：l 基準(zhǔn)版（放案板）是評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見(jiàn)書(shū)后10天內(nèi)提交上線。l 執(zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正。l 為保證目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性、合理性，在成本系統(tǒng)中提交目標(biāo)成本時(shí)至少應(yīng)提交以下內(nèi)容（詳見(jiàn)目標(biāo)成本預(yù)算（總結(jié)）模板）： 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 含量指標(biāo)（如含鋼量、窗地比等） 在公司內(nèi)部找一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，便于成本參照對(duì)比。5.1、土地版目標(biāo)成本（土地投資論證階段）l 根據(jù)發(fā)展部提供的土地信6、息，由地區(qū)公司總經(jīng)理主持，地區(qū)公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位（含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成本設(shè)定等）l 根據(jù)地塊項(xiàng)目定位，公司研發(fā)部門負(fù)責(zé)完成（項(xiàng)目預(yù)案）公司發(fā)展部法則提供土地信息及周邊市政配套情況；l 根據(jù)項(xiàng)目定位，（項(xiàng)目預(yù)案）、土地信息和周邊市政配套情況，由公司造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)人（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段。目標(biāo)成本（土地版）l 目標(biāo)成本（土地版）按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；l 目標(biāo)成本（土地版）是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委會(huì)委員審核；l 如土地中標(biāo)，目標(biāo)成本（土地版）由項(xiàng)目經(jīng)理（或造價(jià)采購(gòu)部指定人員）于取得土地中標(biāo)通知書(shū)后3個(gè)工作日內(nèi)，提交到成本系7、統(tǒng)中，若未取得土地，由地區(qū)公司造價(jià)采購(gòu)部存檔。l 審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理提交項(xiàng)目總監(jiān)，造采經(jīng)理會(huì)簽其他會(huì)簽自行添加地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)部總審核地區(qū)公司總經(jīng)理審核抄送：POM成員，項(xiàng)目核心團(tuán)隊(duì)成員：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資管理部經(jīng)理，集團(tuán)總經(jīng)理，集團(tuán)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)中心，風(fēng)險(xiǎn)管理中心。集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資管理部總經(jīng)理有權(quán)駁回 5.2啟動(dòng)版目標(biāo)成本（項(xiàng)目啟動(dòng)階段）l 啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)推演，因此主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配比、景觀亮點(diǎn)、體檢區(qū)、周邊市政接口等信息更加明晰，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)完成目標(biāo)成本（啟動(dòng)版），于最后一次啟動(dòng)會(huì)后5天內(nèi)提交上網(wǎng)。l 根據(jù)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版），項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理完成方案8、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件，經(jīng)項(xiàng)目成本經(jīng)理，項(xiàng)目總監(jiān)，公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過(guò)后，作為方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件。l 審批流程：同土地版目標(biāo)成本審批流程。5.3、基準(zhǔn)版目標(biāo)成本（方案設(shè)計(jì)階段）l 方案設(shè)計(jì)完成10個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）和項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案），項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版版）。l 根據(jù)審核通過(guò)的目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版版），有項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件。項(xiàng)目成本經(jīng)理提交項(xiàng)目總監(jiān)，造采部經(jīng)理會(huì)簽其他會(huì)簽自行添加地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)部總9、審核地區(qū)公司總經(jīng)理審核抄送：POM成員，項(xiàng)目核心團(tuán)隊(duì)成員：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資管理部經(jīng)理，集團(tuán)總經(jīng)理，集團(tuán)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)中心，風(fēng)險(xiǎn)管理中心。集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心經(jīng)理批準(zhǔn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資管理部總經(jīng)理審批集團(tuán)總經(jīng)理審批 5.4執(zhí)行調(diào)整版目標(biāo)成本l 在方案設(shè)計(jì)階段后，依據(jù)銷售市場(chǎng)狀況及材料價(jià)格市場(chǎng)狀況，可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整甚至方案進(jìn)行調(diào)整，需要對(duì)基準(zhǔn)版目標(biāo)成本修正。l 是否需要調(diào)整目標(biāo)成本，由項(xiàng)目成本經(jīng)理及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)依據(jù)實(shí)際情況作出判斷；或由系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批。l 審批流程：同基準(zhǔn)版目標(biāo)成本審批流程。6、合約規(guī)劃分解l 目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）編制完成后7個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目總監(jiān)10、負(fù)責(zé)，組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，形成項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃。l 項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批通過(guò)的目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃錄入到成本系統(tǒng)。l 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行更新。7、動(dòng)態(tài)成本月度回顧l 每月3日前，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)在成本系統(tǒng)中提交動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告，從目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）提交后次月開(kāi)始，直至項(xiàng)目竣工結(jié)算。動(dòng)態(tài)成本月度回顧包括的工作： 已確認(rèn)變更金額，有合同責(zé)任人錄入項(xiàng)目成本，其中，總包單位施工圖預(yù)算要求在主體建筑、結(jié)構(gòu)施工圖出圖后45天內(nèi)完成，并錄入成本系統(tǒng)；經(jīng)濟(jì)簽證，設(shè)計(jì)變更，技術(shù)洽商等發(fā)生的合同金額發(fā)生11、變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)錄入成本系統(tǒng)。 已簽合同預(yù)估變更金額，由合同責(zé)任人預(yù)估，錄入成本系統(tǒng)。 合約規(guī)劃的增減、金額變化，由成本經(jīng)理負(fù)責(zé)清理，錄入成本系統(tǒng)。 庫(kù)存資料費(fèi)每月結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目成本，由造價(jià)采購(gòu)部安排專人完成該項(xiàng)工作，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審核。l 動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告的審批流程：地區(qū)公司總經(jīng)理審核地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)部總審核項(xiàng)目總監(jiān)，造采部經(jīng)理會(huì)簽其他會(huì)簽自行添加項(xiàng)目成本經(jīng)理提交抄送：POM成員，項(xiàng)目核心團(tuán)隊(duì)成員：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資管理部經(jīng)理，集團(tuán)總經(jīng)理，集團(tuán)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)中心，風(fēng)險(xiǎn)管理中心。8、成本系統(tǒng)控制為保證項(xiàng)目成本在可控范圍內(nèi)，通過(guò)成本系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目成本總額及二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的12、動(dòng)態(tài)成本分別進(jìn)行控制。若動(dòng)態(tài)成本相對(duì)目標(biāo)成本超出一值，系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警或項(xiàng)目停止付款及簽合同。具體如下：控制范圍控制條件控制方式單個(gè)費(fèi)項(xiàng)控制（按絕對(duì)值）二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：超500萬(wàn)預(yù)警二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：超1000萬(wàn)跳閘（停止付款及簽合同）單個(gè)費(fèi)項(xiàng)控制（按相對(duì)值）二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：差額3%預(yù)警二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：差額6%跳閘（停止付款及簽合同總額控制（按相對(duì)值）總額差值1%預(yù)警總額差值2%跳閘（停止付款及簽合同 二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：指土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建安裝修工程費(fèi)，工程相關(guān)費(fèi)；營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，調(diào)研，推廣，代理，廣告費(fèi)，營(yíng)銷設(shè)施運(yùn)行費(fèi)等。 比較方式：動(dòng)態(tài)成本與最新版目標(biāo)成本比較。 系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警：“XX項(xiàng)目XX費(fèi)項(xiàng)13、動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本XXX萬(wàn)元，請(qǐng)調(diào)整目標(biāo)成本”。發(fā)給地區(qū)、集團(tuán)相關(guān)管理層。 系統(tǒng)跳閘：（停止付款及簽合同）說(shuō)明：當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超過(guò)設(shè)定值后，該項(xiàng)目不得發(fā)起新的合同審批，不得發(fā)起新的付款審批。 基準(zhǔn)版目標(biāo)成本提交審批后的項(xiàng)目，進(jìn)入成本系統(tǒng)控制范圍。9、項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)l 項(xiàng)目竣工成本：是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書(shū)的，按結(jié)算書(shū)反映，沒(méi)有取得結(jié)算書(shū)的，有合同責(zé)任人進(jìn)行專業(yè)判斷，估算，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，其費(fèi)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)成本，營(yíng)銷費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。l 項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，營(yíng)銷經(jīng)理負(fù)責(zé)提供發(fā)生在本項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用，項(xiàng)目財(cái)14、務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用。最后由項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理匯總形成項(xiàng)目竣工成本。l 每年1-6月竣工項(xiàng)目，須在6月30日前完成項(xiàng)目竣工成本，并通過(guò)審批；每年7-12月竣工項(xiàng)目，須在12月31日前完成項(xiàng)目竣工成本，并通過(guò)審批。l 審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)地區(qū)公司PMO（會(huì)議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心，集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。l 項(xiàng)目竣工成本按集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板進(jìn)行編制。10、項(xiàng)目竣工結(jié)算l 項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后30個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析，并輸入成本系統(tǒng)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)。11、附件11.115、附件1：集團(tuán)全成本費(fèi)項(xiàng)及說(shuō)明11.2、附件2：目標(biāo)成本測(cè)算（總結(jié)）模板11.3、附件3：合約規(guī)劃模板二、目標(biāo)成本管理辦法1、目的為控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，規(guī)范目標(biāo)成本的管理流程，明確相應(yīng)的責(zé)任，將制定本辦法。2、原則2.1、本辦法目標(biāo)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建安及裝修工程費(fèi)、工程相關(guān)方費(fèi)和工程后續(xù)成本。2.2目標(biāo)成本的編制采用XX集團(tuán)發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)項(xiàng)表。2.3、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建安及裝修工程費(fèi)的目標(biāo)成本劃分為三個(gè)分項(xiàng)：合同目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)變更目標(biāo)成本、現(xiàn)場(chǎng)簽證目標(biāo)成本，各分項(xiàng)目標(biāo)成本占本費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)成本總額的比例在制定執(zhí)行版目標(biāo)成本時(shí)確定。2.4、合同目標(biāo)成本的16、第一責(zé)任人為項(xiàng)目成本經(jīng)理，設(shè)計(jì)變更目標(biāo)成本第一責(zé)任人為項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理，現(xiàn)場(chǎng)簽證目標(biāo)成本第一責(zé)任人為項(xiàng)目工程經(jīng)理。2.5、計(jì)財(cái)部下達(dá)執(zhí)行版目標(biāo)成本時(shí)確定三級(jí)費(fèi)項(xiàng)（共分五級(jí)）的金額和責(zé)任人，第三級(jí)費(fèi)項(xiàng)的目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果不得超支。3、程序3.1初稿：在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)（階段性成果）完成后5個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目成本經(jīng)理完成目標(biāo)成本（放案板）初稿。3.2討論：計(jì)財(cái)部牽頭各部門討論項(xiàng)目的目標(biāo)成本（方案版），達(dá)成一致意見(jiàn)；3.3、審批：方案設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi)，計(jì)財(cái)部提交階段性成果項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）并通過(guò)審批；提交路徑：OA-審批管理-項(xiàng)目成果。3.4、下達(dá)：階段性成果項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）審批通過(guò)之后7個(gè)17、工作日內(nèi)，計(jì)財(cái)部在運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)中錄入并達(dá)到目標(biāo)成本（方案版）。3.5、分解：目標(biāo)成本下達(dá)之后15日內(nèi)，各費(fèi)項(xiàng)第一責(zé)任人完成下級(jí)明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的分解和資金計(jì)劃的編制工作。3.6、方案調(diào)整版：當(dāng)具備下述條件后15日內(nèi)發(fā)布項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案調(diào)整版）：（a）報(bào)建圖出圖（b）產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)確定（參考產(chǎn)品配置表）；3.7、執(zhí)行版：項(xiàng)目第一施工圖出圖并通過(guò)內(nèi)審后20工作日內(nèi)，計(jì)財(cái)部牽頭組織討論并發(fā)布項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版），相關(guān)費(fèi)項(xiàng)第一責(zé)任人簽字確認(rèn)，作為最終的考核依據(jù)。3.8、實(shí)際成本的拆分：計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)成本拆分工作，原則上當(dāng)月的拆分工作當(dāng)月完成。3.9、拆分結(jié)果的復(fù)核與分析：項(xiàng)目成本經(jīng)理復(fù)合成本拆分結(jié)果的正確性和拆18、分工作的及時(shí)性，監(jiān)控項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本；每月編寫(xiě)項(xiàng)目成本月報(bào)，提交給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理；對(duì)于三級(jí)以上的費(fèi)項(xiàng)，應(yīng)作全面復(fù)核，對(duì)于四級(jí)和五級(jí)費(fèi)項(xiàng)，可以抽樣復(fù)核；成本月報(bào)中的數(shù)據(jù)應(yīng)與運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)一致。3.10、超支預(yù)警：3.10.1、因交付標(biāo)準(zhǔn)變更引起的成本增加，變更申請(qǐng)人牽頭組織相關(guān)部門通過(guò)價(jià)值工程進(jìn)行分析后提出目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)，并通過(guò)公司總經(jīng)理審批。3.10.2、因非交付標(biāo)準(zhǔn)變更引起的成本超支（包括合同目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)變更目標(biāo)成本和現(xiàn)場(chǎng)簽證目標(biāo)成本）時(shí)，費(fèi)項(xiàng)責(zé)任人必須向項(xiàng)目成本經(jīng)理提出預(yù)警，項(xiàng)目成本經(jīng)理組織專題討論。經(jīng)討論確認(rèn)后，費(fèi)項(xiàng)責(zé)任人需要提交專項(xiàng)報(bào)告；經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)后，合同、設(shè)計(jì)變更、19、現(xiàn)場(chǎng)簽證方可鑒定、實(shí)施。3.11總結(jié)：3.11.1項(xiàng)目分期工程結(jié)束3個(gè)月之內(nèi)，項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織成本階段性總結(jié)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)流程，沉淀知識(shí)；3.11.2項(xiàng)目竣工備案6個(gè)月之內(nèi)，計(jì)財(cái)部和造價(jià)部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)回顧，并對(duì)執(zhí)行不力的責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行通報(bào)三、項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的口徑明確及管理辦法1、營(yíng)銷費(fèi)用的定義及范圍1.1營(yíng)銷費(fèi)用指營(yíng)銷部為項(xiàng)目營(yíng)銷、售房說(shuō)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)集團(tuán)發(fā)布的集團(tuán)成本費(fèi)項(xiàng)及說(shuō)明包括：費(fèi)項(xiàng)編號(hào)費(fèi)項(xiàng)名稱費(fèi)項(xiàng)解釋02-01營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)指項(xiàng)目為營(yíng)銷二修建的售樓處、樣板房、體驗(yàn)區(qū)景觀所發(fā)生的費(fèi)用。（具體分?jǐn)傇瓌t見(jiàn)管理辦法）02-02營(yíng)銷設(shè)施運(yùn)營(yíng)費(fèi)項(xiàng)目售樓20、處，樣板房、景觀樣板區(qū)在運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)生的植物及物品更換、調(diào)整、保安、保潔等費(fèi)用。02-03調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)項(xiàng)目制作、發(fā)布廣告的各項(xiàng)費(fèi)用、如報(bào)刊、戶外、電視、車身電臺(tái)、廣告代理等費(fèi)用。委托外部代理公司銷售所產(chǎn)生的費(fèi)用。分?jǐn)偟牟块T及公司推廣費(fèi)。02-04交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)指項(xiàng)目按政策規(guī)定由開(kāi)發(fā)商交納的各種交易稅費(fèi)，房管部門的面積測(cè)量費(fèi)及產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中支付其他費(fèi)用。02-05其他銷售費(fèi)用02-06營(yíng)銷人員人工成本指項(xiàng)目營(yíng)銷人員的薪資，獎(jiǎng)金，福利，培訓(xùn)，補(bǔ)貼等人工成本及分?jǐn)偛块T人工成本。02-07營(yíng)銷人員行政辦公費(fèi)指項(xiàng)目營(yíng)銷人員的行政辦公費(fèi)用，如招待、會(huì)務(wù)、辦公、差旅通訊等費(fèi)用及分?jǐn)偟牟块T行政辦21、公費(fèi)用。2、項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的額度控制2.1新公司的前2個(gè)項(xiàng)目按預(yù)計(jì)簽約額的3%控制（如項(xiàng)目總貨值小于10億，可按總貨值的4%控制）；其余項(xiàng)目按預(yù)計(jì)簽約的2%控制（即預(yù)計(jì)簽約額2%）2.2具體項(xiàng)目，可在上述基準(zhǔn)上下浮動(dòng)，當(dāng)必須通過(guò)地區(qū)公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人和地區(qū)公司總經(jīng)理的批準(zhǔn)。3.營(yíng)銷費(fèi)用的管理辦法3.1營(yíng)銷費(fèi)用管理責(zé)任劃分3.1.1公司營(yíng)銷費(fèi)用的責(zé)任人是公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人，其負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)用的預(yù)算及過(guò)程額度分配和中控；3.1.2項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管理第一責(zé)任人是項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理；3.1.3項(xiàng)目成本經(jīng)理有專業(yè)支持和過(guò)程預(yù)警職責(zé)。3.1.4公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理，分別對(duì)成本系統(tǒng)中公司營(yíng)銷費(fèi)用合同臺(tái)賬和項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)22、用的合同臺(tái)賬進(jìn)行核查。3.2營(yíng)銷費(fèi)用的管理分3部分進(jìn)行控制：（見(jiàn)下圖） 3.3為便于營(yíng)銷費(fèi)用的管理，在下達(dá)項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，由項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理負(fù)責(zé)，將項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用至少分上述3部分分別進(jìn)行下達(dá)（當(dāng)必須總額控制）。否則，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)按45%35%20%的比例自動(dòng)分?jǐn)偂?.4、第3部分營(yíng)銷費(fèi)用由部門分?jǐn)偟巾?xiàng)目的分?jǐn)傇瓌t，根據(jù)區(qū)域當(dāng)期發(fā)生總額按照當(dāng)期項(xiàng)目簽約額進(jìn)行分配。 售樓處: 1、若為臨時(shí)售樓處，其土建、安裝、裝修等成本全部經(jīng)營(yíng)銷費(fèi)用，不考慮殘值； 2、若用會(huì)所作售樓處，土建、安裝及硬裝部分不進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用（進(jìn)項(xiàng)目的建安成本），硬裝、軟裝全部進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用；樣板房：1、若為臨時(shí)樣板房，其土建、安裝、裝修等成本全部23、經(jīng)營(yíng)銷費(fèi)用，不考慮殘值； 2、若為實(shí)體樣板房，土建、安裝部分不進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用硬裝、軟裝部分發(fā)生時(shí)全部進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用，賣出后再用硬裝和軟裝的售價(jià)進(jìn)行沖抵（硬裝及軟裝售價(jià)=樣板房售價(jià)-同期清水房售價(jià)）；體驗(yàn)區(qū)景觀：1、若為臨時(shí)體驗(yàn)區(qū)景觀，其采購(gòu)及建造成成本全部進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用（可移植喬木的采購(gòu)成本按30%進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用）；若為實(shí)體體驗(yàn)區(qū)景觀，其采購(gòu)及建造成成本全部不進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)目景觀成本（銷售過(guò)程中根據(jù)季節(jié)更換的草花成本進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用）。四、資金計(jì)劃管理辦法1、前言 為保障公司資金的穩(wěn)健運(yùn)行，同時(shí)提高資金使用效率，根據(jù)集團(tuán)有關(guān)制度，制定本辦法。2、分類2.1公司資金計(jì)劃1、公司資金計(jì)劃分為月度資金計(jì)劃和年度資金計(jì)劃24、，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制；2、公司資金計(jì)劃來(lái)源于項(xiàng)目資金計(jì)劃和部門資金計(jì)劃2.2項(xiàng)目資金計(jì)劃，公司在招拍掛取得土地后一周內(nèi)，計(jì)財(cái)部牽頭各部門編制項(xiàng)目資金計(jì)劃，隨后每月根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度來(lái)修訂；2.3部門資金計(jì)劃：各部門根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和部門的工作計(jì)劃，編制部門資金計(jì)劃。3、編制原則3.1、合同付款原則上以合同約定為準(zhǔn)，如合同實(shí)際執(zhí)行已經(jīng)發(fā)生變化，請(qǐng)據(jù)實(shí)調(diào)整付款計(jì)劃，并以此為準(zhǔn)；3.2無(wú)合同付款和日常費(fèi)用，在不影響公司信譽(yù)的前提下，鼓勵(lì)合理的延遲付款，以降低資金成本、提高資金使用效率。4、程序4.1、年度資金計(jì)劃：根據(jù)集團(tuán)的時(shí)間安排，計(jì)劃部牽頭組織公司各部門討論、確定公司年度資金計(jì)劃。4.2、月度資金計(jì)劃425、.2.1、每月最后一個(gè)自然日24：:00之前，各部門于運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)中提交部門滾動(dòng)12個(gè)月的資金計(jì)劃，并提交上月資金計(jì)劃執(zhí)行情況總結(jié)。4.2.2次月4日24：00之前，計(jì)劃部資金計(jì)劃管理員完成并提交公司資金報(bào)表；項(xiàng)目資金計(jì)劃和上月執(zhí)行情況總結(jié)，以及公司滾動(dòng)12個(gè)月資金計(jì)劃、上月執(zhí)行情況總結(jié)和資金計(jì)劃簡(jiǎn)報(bào)；5、考核資金計(jì)劃的考核，以資金計(jì)劃達(dá)成率作為考核指標(biāo)（見(jiàn)公司資金計(jì)劃考核辦法）。附件：部門資金總結(jié)表資金類別合同/預(yù)估名稱計(jì)劃金額實(shí)際執(zhí)行差異達(dá)成率重大差異原因分類具體原因項(xiàng)目成本*項(xiàng)目10095-595%計(jì)劃錯(cuò)誤10060-4060%主動(dòng)合理延遲支付100-1000%工作未完成，新款未支付5026、8030160%工作提前完成，款項(xiàng)提前支付100-1000%主動(dòng)合理延遲支付*項(xiàng)目-部門管理費(fèi)用-合計(jì)450235-21576% 地區(qū)公司滾動(dòng)資金計(jì)劃月度偏差率考核辦法5.1目的：鼓勵(lì)區(qū)域公司資金計(jì)劃編制的準(zhǔn)確性，提升集團(tuán)資金運(yùn)用效率：為即將正式實(shí)施的集團(tuán)平衡積分卡提供相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)5.2適用范圍：獨(dú)立編制并提交月度資金計(jì)劃的區(qū)域公司。5.3基本原則：鼓勵(lì)作準(zhǔn)自己計(jì)劃，同時(shí)鼓勵(lì)主動(dòng)推進(jìn)的有益偏差，管控不利偏差。5.4月度資金計(jì)劃偏差率考核辦法l 計(jì)算公式 月度資金計(jì)劃偏差率偏差率=現(xiàn)金流出計(jì)劃與實(shí)際偏差+現(xiàn)金流入計(jì)劃與實(shí)際偏差計(jì)劃現(xiàn)金流出+計(jì)劃現(xiàn)金流入其中： 計(jì)劃數(shù)值于各公司上月在OA系統(tǒng)通過(guò)審27、批的公司月度滾動(dòng)資金計(jì)劃當(dāng)月計(jì)劃值； 實(shí)際數(shù)取值于各公司當(dāng)月在OA系統(tǒng)通過(guò)審批的公司月度滾動(dòng)資金計(jì)劃當(dāng)月實(shí)際值；l 可溝通調(diào)整項(xiàng)：為體現(xiàn)資金計(jì)劃管理的彈性，下述事項(xiàng)將在每月計(jì)算偏差時(shí)予以調(diào)整。 延遲支付款項(xiàng)：主動(dòng)延遲或經(jīng)集團(tuán)要求而延遲支付的土地款和稅金允許調(diào)整，調(diào)整計(jì)算偏差時(shí)將地區(qū)公司實(shí)際支付的對(duì)金額從計(jì)劃數(shù)中扣除，相當(dāng)于上月未制定該筆金額的計(jì)劃。 超計(jì)劃支付金額：經(jīng)與集團(tuán)溝通同意超計(jì)劃支付的土地款、銀行借款、稅金允許調(diào)整；調(diào)整計(jì)算偏差時(shí)將地區(qū)公司實(shí)際支付的對(duì)應(yīng)金額從事技術(shù)中扣除，等同于當(dāng)月支付該筆金額。 由于收購(gòu)進(jìn)度、拆遷進(jìn)度、工程進(jìn)度等延誤而被動(dòng)延遲支付的有關(guān)款項(xiàng)，不予調(diào)整。 工程造價(jià)款的支付不在溝通調(diào)整之列 現(xiàn)金流入不在溝通調(diào)整之列l(wèi) 上述可調(diào)整事項(xiàng)，各區(qū)域公司需在當(dāng)月采用正式溝通單書(shū)面方式和集團(tuán)投融資中心及時(shí)溝通，雙方確認(rèn)并簽署后生效。