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1、房地產結構成本的優(yōu)化與控制（講師簡介：安巖：京海博瑞特約講師，英國皇家特許結構工程師（IStructE）；英聯(lián)邦結構工程師學會會員（MIStructE）；美國項目管理協(xié)會特許項目管理師（PMP）；中國首批一級注冊結構工程師；中國首批注冊監(jiān)理工程師；中國一級注冊結構工程師全國統(tǒng)一考試評卷專家；深圳市科技局、規(guī)劃局專家?guī)鞂＜摇ｉL期在國內甲級建筑設計院及著名外資建筑設計公司擔任結構總工程師之職。曾在知名地產企業(yè)金地集團全面負責整個金地集團的結構設計管理及結構成本控制的管理工作，在集團內享有很高的專業(yè)權威地位。目前任某品牌地產公司總工程師之職。擁有21年知名設計院和知名地產公司結構成本管理的一線操作經2、驗以及深厚的結構設計、結構成本控制的專業(yè)底蘊。目前已在全國各地成功主持了幾十場房地產業(yè)界的公開交流培訓會議及企業(yè)內部培訓會議，受到廣泛好評。）建筑方案一經確定，結構成本基本就確定了。一、 地上結構鋼筋 3590kg/m25.3元/kg=185480元/m2 砼 0.30.5m3/m2386460元/m3=120230元/m2小計 305710元/m2 平均510元/m2 二、 地下結構鋼筋 120260kg/m25.3元/kg=6401380元/m2 砼 0.91.4m3/m2400480元/m3=360650元/m2小計 10002030元/m2 三、基礎 25120元/m2 均60元/m23、 四、按地下占總面積的22%估算 結構成本達：4801120元/m2 平均800元/m2所以，重視和強調結構成本控制是必要的，且認為含鋼量、砼含量越低，結構設計越優(yōu)秀。成本管理的內涵 工作性質項目論證 項目策劃階段 控 控 組織措施設計準備 制 成本控制 制 技術措施設計 過 措 經濟措施招投標 程 施 合同措施施工投入使用階段 總目標結構成本控制的管理思路及方法，必須對整個設計和策劃的全過程進行管理。前期策劃階段：重視地勘和調研規(guī)劃階段：產品定位方案階段：結構可行性、合理性，避免返工擴初階段：優(yōu)化施工階段：成本意識灌輸、精細化的設計施工配合階段：變更、簽證、合理控制設計變更及簽證原因分析一、4、設計類：1、超成本目標2、優(yōu)化3、錯漏4、設計缺陷5、二次設計二、施工類：現(xiàn)場條件、施工錯誤、施工困難、進度要求三、營銷類：客戶要求、競爭要求（差異化競爭）所占比例：1、設計占310% 2、決策錯誤占60% 3、重復性錯誤占30% 4、其他管理工作重要的是溝通：包括平級、下級、上級間成本管理擴大到資源優(yōu)化配置、價值分析、風險分析等。以系統(tǒng)觀點，全面分析項目的投入產業(yè)比：（一般認為財務內部收益率IRR= 13%，也就是說投入1回報必須達到1.5）。全方位成本、含使用維護成本的全壽命周期成本進行控制。事前控制的幾個要點設計院的選擇（擴初及施工圖階段）合適易管、態(tài)度重視、項目情況、服務意識、市場口碑5、專業(yè)負責人的選擇1、業(yè)績、經驗2、市場反饋（圖紙質量、責任、成本、服務意識）3、三個配合（圖紙修改、專業(yè)協(xié)調、工地現(xiàn)場配合）4、影響力及控制力選擇設計院最重要的是選人。盡可能抓住一切時機尋求長期的戰(zhàn)略合作伙伴。這是對質量和進度的保證、后期服務的保證、工作范圍的進一步衍生、成本的降低、總效率的提升、制度化考評。（注：引入競爭機制，防止“反正這個設計任務是我的老大思想，工作不積極”）如何與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識設計周期的合理取值 設計周期對總成本的影響：1、資金的時間價值2、市場風險的變化3、產品的實際價值 論證階段 策劃階段 設計管理階段 實施方案 施工圖 規(guī)劃草案 概念規(guī)劃 方案設6、計 擴初設計 戰(zhàn)略規(guī)劃大盤至少3個月 大盤180天 高層/復雜戶型90天 55天70天 中盤56天 這樣總計：高層215天 多層180天 如何在保證質量不增加成本的前提下，縮短設計周期 1、決策的導向及措施 2、工序的前置和搭接 例如景觀綠化設計 3、標準化設計的推廣 設計費的合理取值 一般1630元/m2之間（少的1020元/m2） 1、設計費本身對總成本、進度及質量的影響如何，一般在70%以上 2、設計費取多少合適：比當?shù)仄骄铰愿?3、設計費如何支付？一般施工圖交付后留15%20%，再分兩次支付。差異管理，留一部分給設計人，如達到控制指標，2.5元/m2 支付給設計人，而不是設計公司，7、獎金。設計合同中設計公司應承擔的風險有哪些 設計錯誤導致的損失 （超100條罰則每條500元，由個人負擔）以防錯誤百出 設計延誤導致的損失 給一定的壓力 設計配合不到位導致的損失 每次罰500元 設計結果超越限額的罰則 限額設計合同的引入和使用 框架結構(地上) 住宅含鋼量60kg/m2 混凝土：0.4 m3 1、限額的數(shù)值 2、限額的內容（可控制的離散的）（比平均水平略低） 3、限額的彈性（數(shù)值的范圍和局部調整） 4、雙贏的思路 結構含鋼量優(yōu)化目標值建筑類型結構部分北京西安上海天津深圳珠海廣州武漢東莞寧波多層住宅及公寓（7層以下）上部結構48474039全埋一層地下室1621621601608、花園洋房（6+1層及以下）上51504342下一層162162160160別墅、雙拼、Townhouse上53534443下162162160160高層住宅及公寓（高度60m）上55534543下175175170170高層住宅及公寓（60m高度80m）上61584845下180180172172高層住宅及公寓（80m高度100m）上67635248下185185175175連接各主體結構的綜合全埋地下室（含部分6級人防）地下室185185175175連接各主體結構的半地下室地下室14514514014060m高風載取值不一樣 80m抗震要求不同哪些技術原則甲方必須重視和提前輸入：結構設計統(tǒng)一9、技術措施 設計過程中必須控制的關鍵環(huán)節(jié)有哪些1、結構體系及主要布置 2、基礎選型 3、電算模型及計算系數(shù)的選取 4、標準單元的樣板截面及配筋 5、地下室的樣板配筋、布置6、結構轉換層的布置及配筋 與設計院定原則，拿出統(tǒng)一技術措施、樣板配筋、分清地上、地下予以確認。 施工圖審查公司的選擇與溝通 選擇思路：易于溝通 溝通時機：重視前期 溝通內容：邊界或爭議處（超限的判斷、裂縫寬度、短肢剪力） 溝通方式：雙方、資源借助、關系維護外部資源的引入 引入資源類型：壟斷部門（政府、人防、審圖）學術權威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司 引入的時機：盡量及時 合作方式及注意事項：顧問、價值及時間結構成本控制的技術關鍵點10、 建筑層高對成本的影響及控制 層高每墻加100mm ，造價增加30多元/m2 1、結構的梁高設計院通常作法：1/81/12L0優(yōu)化措施：建議取到1/121/18L0 2、機電的管道空間通常作法：空調、水、電各占一層，實際利用率較低優(yōu)化措施：綜合管線圖、進行認真的優(yōu)化設計、經常可省出近200的高度 3、結構梁高與機電的管道空間可以相互利用采用變截面梁，在機電管線通過處、減少梁高度在梁中預埋管或洞口，使管線通過采用設柱帽（或不設）的無梁樓蓋，使管線與柱帽在同一高度空間 節(jié)省凈高的其他辦法： 1、結構：寬扁梁、預應力、型鋼砼粱、鋼梁（造價由低到高） 2、機電：非標準空調管、空調雙管運行 3、粱與管線11、保持方向一致、平行 4、局部加高結構梁 結構超限：包括超高寬比（造價增加6070元/m2）、超長、特別不規(guī)則的超限結構等。甲方盡量聯(lián)系專家，要有成本意識，投入值不值，多專業(yè)溝通、互動、啟發(fā)，從建筑方案角度更多考慮，創(chuàng)造性的解決。 公共大地下室 地下結構造價是地上的3倍左右 要緊縮設備用房面積，減少無用邊角，提高使用效率各類結構樓層單位面積的重量標準經驗估算 框架結構：1.21.5T/m2 框剪:1.31.6T/m2 剪力墻:1.51.8T/m2 框筒：1.41.6T T/m2 地下室：2.0 T/m2 如何判斷樁（基礎）的總量：豎向軸力與總反力的比值1.15左右 基礎的迭型介紹：1、沖孔樁、鉆12、孔樁 2、人工挖孔樁 3、預應力管樁 4、沉管灌注樁 5、強夯地基處理，造價1020元/m2 6、水泥攪拌樁地基處理 7、筏板基礎 8、獨立柱基如何優(yōu)化樁（基礎）的總量： 關注柱內力的取值，尤其Nmax、Nx、Ny、Nmax相差25%左右 關注水浮力的利用 關注樁基礎中，地下室底板土承載力的利用 關注樁端承載力的利用 關注基礎類型的歸并樁端承載力是土的承載力的410倍，而墩基是1.22.5倍，盡量采用樁而不用墩。正常荷載下十字梁比井字梁樓蓋便宜15%左右（1.2T 663元 745元） 當覆土超700厚，則井字梁樓蓋比十字梁便宜（井：1007元/m2 十字：1120元/m2） 一些短墻上的小梁13、布置：2.4m跨以下不布梁而是加212或214縱筋。因為梁的縱筋和箍筋會比之大。梁配筋方式的影響1、梁上部跨中架立筋，按規(guī)范要求，抗震一、二級時可配成418，三、四級時412，如按設計院通常作法425拉通。若梁長按8m計算。抗震一、二級時可節(jié)約19.7公斤，三、四時可節(jié)約31.6公斤。2、標準層梁寬為200或250，梁頂鋼筋采用小筋會更經濟一些，主次梁相交處，一般（95%）都可不用吊筋僅箍筋加密即可。 剪力墻的布置長度 1、建筑兩端和周邊重點布置 2、中間和內部減少布置，兩個電梯井僅外圈布，中間不布，設通常構造柱。 3、關注結構計算位移與規(guī)范最低要求，盡量接近 4、短肢剪力墻抗震性能不好，構造14、柱配筋成倍放大，剪力墻的優(yōu)化長度是其寬度8倍+100，小于600時應關注設計結果。剪力墻的厚度取值 高層建筑混凝土結構技術規(guī)程7.2.2條，底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/6（抗震一二級）或1/20（抗震三四級），但底部商業(yè)、底層假復式住宅或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚增加很多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加。對策：經過高層建筑混凝土結構技術規(guī)程附錄D專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價約15%。 異型柱結構應注意的事項與內墻相連的位置：據(jù)房間重要性墻體靠一側在門背后的位置：可設方柱可以與立面造型相結合的位置：柱外偏其它建筑不影響的位15、置：可變?yōu)榉街涔拷钜?guī)范規(guī)定：柱的體積配筋率為混凝土單位長度范圍內箍筋的體積除以該范圍內核芯區(qū)內的體積以500500方柱為例 4402/5002=77.4% 差22.6%柱縱向鋼筋的配置技巧 以500500方柱配筋為例 習慣1220（3770）另一種425+420（3210） 但鋼筋用量差17.5%板厚選擇建議 3m跨以內80100 34m跨取100 客廳處異形大板120150 普通屋面板可取120 管線密集處可取120 地下室頂板可取180結構找坡 可采用臺階狀（以粱為界）進行結構找坡地下室找坡 是否有必要，值得研究（朝水溝方向，可在坡道處設兩道截水溝） 有找坡 造價約：300厚墊層 3316、00.25=83元/m2 豎向構件16元/m2 土方6元/m2 小計115元/m2 （不考慮整體抗浮因素）哪些部位的荷載取值，我們必須關注： 1、地下車庫頂板、消防車道單獨取值，頂板及早作防水，可先覆土500厚，防止溫差裂。活荷取值要綜合取（2000，1000，400） 2、外墻、窗洞的影響 3、內墻、輕質材料提前確定 4、空間可能分割的荷載取值非固定隔墻的自重每延米長墻重的1/3作為樓面活荷載的附加值計入（kn/m2）風荷載取值 規(guī)范規(guī)定：大于60m高建筑，風荷載的取值按100年一遇考慮 百年：0.9 50年一遇：0.75關注電算時一些系數(shù)的取值 1、梁的彎矩放大系數(shù)：1.151.1（1.117、可以） 2、梁的扭矩折減系數(shù)：0.41.0 0.4可 3、梁柱重疊部分是否簡化為剛域 彎矩取值取梁邊 4、砼容量取值 取2.7噸 5、連梁剛度折減系數(shù)0.5 6、墻、柱、基礎計算是否考慮活荷的折減，按規(guī)范規(guī)定，活荷的折減系數(shù)：當墻、柱、基礎計算截面以上的層數(shù)，1層從屬面積小于25m21.0，大于25時0.9；2-3層0.85；4-5層0.7；6-8層0.65；9-20層0.6；大于20層0.55。基礎造價差67% 7、地下室外墻是否按壓彎構件計算 8、荷載取值是否有人為的放大，不必要人為放大地勘報告的內容 1、關注基礎選型，地基處理建議（地勘單位建議靈活一些） 2、關注承載力的取值建議 3、關18、注抗浮設計水位標高 4、提出對勘察公司的要求鋼筋的選擇（2009.8.8 行情：級4550 級4500 級4600） 級鋼筋強度210 級300 級360 級比級強度提高43% 最小配筋率降低級比級價格貴2.2% 最小配筋率要低建議：直徑 6-8用級 10以上用級 12以上用級關于短肢剪力墻的配筋如何處理：符合當?shù)貙張D公司規(guī)定梁柱與梁板 砼強度不能差兩級以上 受彎矩構件最小配筋率：混凝土結構設計規(guī)范的表9.5.1 鋼筋類別 砼強度HPB235HRB335HRB400 C20 0.27 0.2 0.2 C30 0.31 0.22 0.2 C40 0.37 0.26 0.21砼單價：C20 29219、C25 309、C30 330、C35 346、C40 381、C50 404 強度增加一級單價提高5%8% 對柱、剪力墻（主要是軸壓比控制）的影響：提高砼強度，可顯著減少斷面尺寸、增大實際使用率 對梁的影響很小，不宜采用高標號 對樓板的影響很小，但可能提高板的構造配筋率，還有開裂的隱患，盡量用低標號實際工程中砼標號的選擇建議 1、普通結構梁板砼為C25、C20 2、受力較大的梁板砼使用C30，如地下室的底、頂板，屋頂花園的樓板等 3、結構轉換層梁板宜采用高標號，如當?shù)厥┕べ|量有保障，可采用C50及以上 剪力墻、柱砼標號按軸壓比控制，使其盡量接近上限，同時，又使絕大部分豎向構件為構造配筋圖紙20、設計時歸并的把握 1、梁、墻柱、板的歸并 相差1520% 要分標準層 2、樁基、基礎的歸并，按實際地質條件把握 總之，精細化設計是施工圖過程中控制成本的關鍵 結構成本控制的技術關鍵點的總結：在控制成本的同時，如何保質量去除無效結構成本 1、結構設計優(yōu)化的關鍵點 2、結構荷載優(yōu)化的關鍵點 3、結構電算優(yōu)化的關鍵點 4、勘察報告結果優(yōu)化的關鍵點 5、結構外部活荷優(yōu)化的關鍵點 6、結構設計精細化管理的關鍵點提高哪些關鍵成本就可以大幅減少客戶的投訴? 1、樓板：端跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向 2、剪力墻：較長方向水平筋可用10200，超3.5米長優(yōu)先配8150 3、地下室側墻的水平筋12121、00 放外側 4、砌體裂縫：鋼絲網要緊繃，主體墻體砌7-10天后，再斜砌最上層砌體，且要斜頂緊，外墻建議用多孔磚 砼外墻要養(yǎng)護：麻袋或噴淋 柱中高標號砼多余的部分應用到梁板上，不要澆到墻上，以防高低標號砼間裂縫 5、滲漏：門窗、屋面、外墻的滲漏無梁筏板基礎比梁板式基礎省26%砼（m3）鋼筋用量（噸）造價（萬元/標準單位）無梁筏板 21 2.7 2.1100%基礎大梁板 22 3.4 2.6126%摘自：論文 深圳紅樹西岸案例據(jù)地質情況，可將0適當提高，可節(jié)省成本，能節(jié)省抗拔樁結構轉換層的取舍 含鋼量250500kg/m2 砼0.91.2m3/m2 建筑總造價是上部標準層的5倍左右，取消轉換層，22、相當于節(jié)省上部結構造價的10%。上、下建筑結構綜合考慮，解決架空層樁長增加時，考慮承載力的增加，單位樁長的性價比要重視膨脹劑對成本的影響 采用UEA 21元/m2 采用HEA 38元/m2深圳某項目，基礎造價大幅度超過合同價的原因分析 1、地勘應加密 2、施工放炸藥量大 3、強風化與中風化過度的膠質巖層 估算小 4、有老樁 5、基坑標高調整無錫某項目啟示 大盤底，采用后澆帶，先施工主樓，后做地下室，墻體養(yǎng)護到位電梯類型的選擇 選用天機房電梯優(yōu)勢：省電，以每天6小時考慮，電價按0.8元/度計，每年省電費1.3萬元，這樣在兩年多一點時間，就可以彌補無機房和小機房電梯一次性成本的差價（3萬元），節(jié)省維保費4620元/年照明開關要分多路控制14