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1、西安市商業(yè)地產(chǎn)市場分析報(bào)告西安市商業(yè)地產(chǎn)市場分析報(bào)告 美城機(jī)構(gòu)2013年8月 西安市商業(yè)發(fā)展及商圈分析 西安市各區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 西安市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) PART1PART1：西安市商業(yè)發(fā)展及商圈分析：西安市商業(yè)發(fā)展及商圈分析 2001-2003 2004-2007 2008-2011 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事 大吉，主導(dǎo)營銷的是廣告宣傳 以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其 銷售模式主要有兩種：一是只 管賣不管租，二是包租十年銷 售。 以長期投資的思路進(jìn)行操作投資者 與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重 視招商工作，但普遍缺少成熟的招 商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。在定位、招商、銷 售、經(jīng)營2、管理四個(gè)方面追求概念 化、表面化，資金鏈條沒有解決， 基本依靠自有資金和私募。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入“定位 招商銷售經(jīng)營管理”全方位 市場經(jīng)營理念。目前越來越多的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商， 已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管 理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 模式。 西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段 目前西安商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展至第三階段，范圍不斷擴(kuò)張，新興商業(yè)模式不斷成 熟。 西安商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)高峰，購物中心形態(tài) 的新興商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)；市場供應(yīng)集中在西安 市中心及二環(huán)范圍，商業(yè)市場面臨強(qiáng)大的競 爭。 隨著市場的競爭，商圈的范圍也再逐漸擴(kuò) 張，隨著三環(huán)外的規(guī)劃實(shí)施方案落定及城市 化發(fā)展的需求，新型的商圈將逐漸3、形成。 西安商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不均 衡，以鐘樓、長樂、小寨三大商 圈最為成熟，鐘樓商圈為地區(qū) 級(jí)別商圈。 未來西安城南和城北的常住人口 增加，經(jīng)開和高新商圈的地位 將不斷提升。 根據(jù)西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī) 劃，到2020年西安將改造或新 建85個(gè)商業(yè)區(qū)域，最終形成“時(shí) 尚購物在中心，休閑消費(fèi)在 二環(huán)，增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商 業(yè)服務(wù)布局。 西安市商圈分布 六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 六大商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 西安市六大商圈存量約520萬，占全市總存量的55%左右，營業(yè)額約占西安市消 費(fèi)品零售總額的61%。 商圈名商圈名 成熟度成熟度- -片片 區(qū)屬性區(qū)屬性 商業(yè)等級(jí)商業(yè)等級(jí) 市場定位市場定位 商圈范圍占地商圈范圍占地 面積（面積（kmkm） 營業(yè)面積存量營業(yè)面積存量 （萬（萬 ） 日客流量（萬日客流量（萬 人）人） 年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額 （億元）（億元） 典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 鐘樓商圈鐘樓商圈 成熟 成熟-