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1、 報告思路報告思路 找到商鋪滯銷核心問題找到商鋪滯銷核心問題 前期營銷工作分析總結前期營銷工作分析總結 （20092009年年1111月月- -2010年1111月）月） 一、政策分析 二、競爭分析 三、營銷分析 四、總結 商業定位及核心策略商業定位及核心策略 化整為零化整為零集散為整集散為整主題規劃主題規劃 有效的推廣戰略有效的推廣戰略 以銷售以銷售+ +年關年關 為推廣節點為推廣節點 解決問題解決問題 六大策略六大策略+強勢推廣強勢推廣=破冰破冰 一、商業定位 二、六大核心策略 一、營銷總控 二、招商計劃實施 三、現場包裝 四、媒體推廣 壹壹 一、政策分析一、政策分析 二、競爭分析二、競爭2、分析 三、營銷分析三、營銷分析 四、總結四、總結 找到商鋪滯銷找到商鋪滯銷 核心問題核心問題 營銷企劃工作分析總結 (2009年年11月月-年11月）月） 一一、政策分析、政策分析 2008年金融危機，2008年年末房地產市場開始回暖，本案于2009年10月拿下 的項目地塊, 2009年是房地產市場熱銷的高峰期，且當時貸款政策較寬松； ,國家打壓房地產的新政陸續出臺,首付額度增加，信貸利率增加，導 致對雙溝當地消費者持幣觀望，有甚者拿不出首付款； 3到4月份的新政中取消了外地人的房貸條件，如不滿足“持營業執照 且納稅一年以上”“有社會保險繳納一年以上證明”其一的客戶，則不可貸款， 必須100%3、付全款，限制了外地投資客,這一政策對本案銷售都有一定的影響。 2010國家打壓房地產新政陸續出臺，影響銷售年國家打壓房地產新政陸續出臺，影響銷售 二、競爭分析二、競爭分析 雙溝市場三大樓盤與本案競爭解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。雙溝市場三大樓盤與本案競爭解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。 （表一）（表一） 開發商開發商 地段地段 開盤時開盤時 間間 商鋪商鋪 總面積總面積 總盤總盤 比例比例 去化去化 率率 銷售銷售 組合方式組合方式 均價均價 面積面積 總價總價 鳳凰鳳凰 花園花園 鵬程 中心成 熟地段 09.12 近3萬 25% 70% 一二三層 聯賣 2400元/ 100左右 24萬 盛世盛世 華庭華庭 眼程 09年初 1.5萬 23% 90% 一二層 聯賣 2200元/ 200左右 44萬 雙溝雙溝 名都名都 金利 5000