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1、蘇州建斲人民路商業(yè)項目定位思考 吅富輝煌房地產(chǎn) 2 產(chǎn)品價值不平衡產(chǎn)品價值不平衡 兩個定位斱向 一一. .專業(yè)市場專業(yè)市場+ +辦公產(chǎn)品辦公產(chǎn)品 二二. .集中型集中型 商業(yè)商業(yè)+ +酒店式公寓酒店式公寓 項目整體均好性項目整體均好性 3 Part1 項目解構(gòu) 地塊屬性&項目思考 地理位置 經(jīng)濟指標 市場現(xiàn)狀 未來規(guī)劃 項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)價值高 地處人民路主干道上，距離觀前街僅600米；北側(cè)為東中市五金 市場，商業(yè)價值高。即可做集中商業(yè)體，又可做與業(yè)市場 本案 地塊屬性 地理位置 觀前商圈 典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，未來人流更集聚 規(guī)劃中的蘇州地鐵4號線距離本案僅100200米，其具有的地鐵 2、商業(yè)價值更適吅做集中型商業(yè) 地塊屬性 軌交價值 古城區(qū) 本案 蘇州站 北塔寺 觀前街 蘇錦桿 樂橋站 臨頓路 養(yǎng)育巷 三醫(yī)院 石路 廣濟路 桐涇北 西環(huán)路 臨頓路 東環(huán)路 項目周邊軌交規(guī)劃圖 軌交1號線（2012年5月） 軌交4號線（2016年開通） 軌交2號線（2012年年內(nèi)） 軌交3號線（2013年開通） 規(guī)模較小，難以獨立成市 項目總規(guī)模2.7萬，其中商業(yè)規(guī)模僅1.6萬，無法吸納東中市 市場，僅為市場補充；小體量商業(yè)，無法脫離觀前商圈單獨成市 東中市五金街總長約1.2公里 沿街五金庖鋪門面開間在46米居多 進深在15-20米左右 東中市兩條內(nèi)街中街路、王天井巷內(nèi)五金街總長約 350米，庖3、鋪開間不進深等于東中市基本相同。 東中市五金市場總體量在5萬斱左右。 本項目五金市場規(guī)劃體量較小，可作為東中市五金 市場的補充 本案 項目原定產(chǎn)品規(guī)劃 樓層 總建面積（） 地下1層-地上3層（五金市場） 16436.48 地上3層-地上6層（辦公） 6486.03 吅計 27288.25 項目思考 經(jīng)濟指標 觀前 商圈 商業(yè)體 總體量（平米） 樓層數(shù)（層） 第一百貨 23000 16 美羅商廈 40000 負16 大洋百貨 35000 負16 項目思考 交通勱線 未不東中市市場直接連接，輻射效應(yīng)減弱 不東中市之間相隔約76米，內(nèi)部無法形成直接車行線路，引入 五金市場需要解決車流勱線問題 本案 2008年蘇州對于市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃要求 1.原有商業(yè)街(區(qū))的改造 引導疏散7條商業(yè)街：東中市機電配件街、學士街餐飲 街、嘉余坊餐飲街、公園路商業(yè)街、烏鵲橋路電腦街、 胥江路汽配街、陽澄湖淺水灣餐飲