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1、目錄一、項目概況21.1 項目簡介21.2 項目承擔單位簡介21.3項目建設背景及意義2二、市場調研及前景預測32.1項目區域概況分析32.2項目周邊市場環境分析4三、項目定位53.1項目功能定位53.2項目目標市場定位53.3項目市場運營指標預測6四、項目實施財務預算6一、項目概況1.1 項目簡介項目名稱：宜必思尚品酒店新區軟件園店項目建設單位：項目負責人： 項目建設地點：項目位于無錫新區和風路項目建設內容和建設規模：該項目按三星標準建設共有客房地上總建筑面積.投資估算及籌措資金:總投資 萬元，其中：建設投資 萬元，鋪底流動資金 萬元，建設期利息 萬元。1.2 項目承擔單位簡介1.3項目建設2、背景及意義無錫新區位于太湖之濱、古運河畔，地處長江三角洲中部。區內擁有蘇南（碩放）國際機場、滬寧高鐵新區站、京杭大運河以及多條高速公路組成的水、陸、空立體交通樞紐，區位優勢明顯?，F管轄面積220平方公里，常駐人口約65萬。該項目所屬無錫新區國家軟件園位于無錫新區新安街道。該園區建設有投資融資、公共技術、綜合服務及教育培訓等四大平臺，建有中國電信國際數據中心IDC，是無錫新區推進產業結構優化升級的重要戰略平臺。先后被授予國家火炬計劃軟件產業基地、微電子產業國家高技術產業基地、國家動漫游戲產業振興基地、國家動畫產業基地、江蘇文化創意產業園、江蘇省國際服務外包示范區等10個國家和省級品牌，在第二屆中3、國（北京）國際文化創意產業博覽會上榮膺“2007中國最具投資價值創意基地”的稱號，成為長江三角洲地區一個獨具特色的國內著名軟件園區。一、該項目的建設，是完善軟件園服務功能，促進經濟更好發展的需要隨著無錫新區軟件園的發展，軟件園已經相繼建成了一期、二期、三期工程，四期工程也正在規劃建設中。為更好的發展園區建設，對配套服務提出了更高的要求，為入園企業服務的商務中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設十分迫切。本項目的建設，正適應了滿足當前軟件園建設發展的需要，規劃建設配套服務區，提升軟件園的配套水平，為入園企業服務，為招商引資創造良好的硬件條件。二、該項目的建設，是促進新區未來政治經濟文化中心建設的4、需要隨著無錫新區政治中心的遷移，軟件園地區經濟正處于快速發展時期，各項城市功能尚待完善，從而利于當地經濟更好的發展。酒店及相關住宿服務作為對外來客人的第一接觸點，給人印象十分深刻，直接決定了對該地區的印象與評價。因此提高接待能力、完善服務設施做好起點工作，對于提升該地區形象十分重要，有利促進新的政治經濟文化中心的建設。三、該項目的建設，是打造太湖國際科技園，促進 “感知中國中心”建設需要近年來無錫新區大力推動物聯網產業發展，于2009年正式成立無錫國家傳感信息中心，面積10.8平方公里，主要載體包括傳感網創新園、傳感網產業園、傳感網信息服務園、傳感網大學科技園、感知中國博覽園。軟件園作為重要載5、體之一，當前的服務配套能力尚顯不足，該項目的建設，有助于提升各大載體接待能力，完善地區商務、住宿、旅游等配套設施 ，促進傳感網信息中心的建設。二、市場調研及前景預測2.1項目區域概況分析一、區位優勢該項目位于無錫新區國家軟件園，是無錫新區未來重點打造的政治經濟文化中心。項目所處地塊毗鄰無錫國家軟件園二期、三期工程，周邊聚集了無錫新區管委會及行政審批中心等相關政府部門，微納園、530大廈、感知博覽園、東南大學等相關載體園區，園區內聚集了索尼、聯想、華夏計算機、IBM、CNTV、NIIT等大型知名企業。隨著新發融匯廣場的建設，朗詩、協信等高端房地產商的進駐，將全面推進該地區的建設與發展。同時項目所6、處地塊毗鄰太湖，環境優美，通過該項目的建設，可以進一步完善周邊環境和項目建設所在地的區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。二、交通優勢項目所處地塊距離蘇南（碩放）國際機場8公里、滬寧高速新區出口9公里、城際鐵路新區站3公里，均只需5-10分鐘車程，盡享現代化區域交通的便捷。滬寧鐵路、滬寧高速、京杭大運河穿境而過，是京滬、滬寧、寧杭等高速公路的交會點，便利的交通將給該項目發展帶來更多的客源及經濟效益。三、其他資源優勢無錫新區為吳文化發源地和核心區，集中了全市超過70%的吳文化資源，是無錫市、蘇南板塊乃至華東地區吳文化重要的集聚地。在鴻山地區出土7、的戰國時期“玉飛鳳”、“闔閭城遺址”兩度被評為國家年度十大考古發現，在海內外引起一片反響。日漸興起的吳文化旅游，對發展旅游經濟提出了迫切的要求。同時項目所在地作為物聯網產業集群的高地，新區的一項亮點，同樣為該項目的實施帶來不可忽略的資源優勢。2.2項目周邊市場環境分析從目前軟件園周邊現有酒店情況來看，鉑爾曼酒店屬于綜合性五星級酒店，集餐飲、娛樂、會議、住宿為一體，住宿均價為600元/晚，適用于高端接待。余下的格林豪泰及漢庭均屬中低檔的快捷酒店，住宿均價為180元/晚。綜合性中檔酒店尚為空白。由于項目所在地的地理位置、經濟發展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的綜合性中端酒店市場機會，同時形成了一個8、刺激酒店業結構優化化的過程。目前，項目所處范圍內尚未有綜合性中檔酒店，而本項目憑借其品牌優勢，使其具有極強的競爭力，項目的建成將填補軟件園周邊星級綜合性酒店的空白。項目建設地周邊的商務圈使得本項目存在極大的發展空間?？驮?、會議以及有關活動較多，加上本項目將委托有經驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經營十分有利?？傉摚航Y合項目所在地周邊市場環境、特征、構成，經分析認為：軟件園范圍及周邊地區，進行適應市場需求的商業、服務業項目建設（如建設中高檔酒店等）尚有很大的空間區位。因此，項目承擔單位審時度勢、把握機會、根據目標市場（三星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目，并通過高水平的經9、營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。三、項目定位3.1項目功能定位宜必思尚品酒店功能定位為無錫新區軟件園商務會議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂、會議等功能為一體的中高檔三星級商務酒店。3.2項目目標市場定位宜必思尚品酒店客源市場構成主要為以下幾個方面：1.商務接待型客源（核心市場）以軟件園周邊企業及行政部門為主要對象，以公司會議、商務交流、政府及企業商務接待、商務活動等為主要形式，帶動酒店住宿、娛樂休閑、餐飲等業務發展。此類客源約占酒店總客源的70%左右，為酒店的核心客源市場。2.旅游型客源（三級市場）滬寧城際、碩放機場、滬寧高速上下口所形成的綜合交通優勢，加上近年來大力推動的10、吳文化旅游、沿湖濕地公園的打造，勢必會帶來一部分旅游型客源。隨著該地區的建設，此類客源會呈穩定增長，作為項目目標支持的重點潛在客源市場。此類客源目前約占總客源的20%左右。3.其他（三級市場輔助市場）主要為機會客源市場，主要針對本地市場及過路客源。此類客源大多是本地居民及周邊街道的居民，在酒店進行娛樂休閑、餐飲及客人住宿等為主要目的。隨著太湖國際博覽中心的建設及大型展會的舉辦，此類客源也將成為潛在市場之一。此類機會客源比較低，波動幅度也不大，約占酒店總客源的10%左右。3.3項目市場運營指標預測1.酒店平均房價參考同類酒店房價水平，在結合無錫區經濟社會發展水平的基礎上，確定酒店平均房價為* 元11、/天。2.酒店入住率結合上述目標市場細分及可能產生的客源量，并參照其他同類酒店，預計酒店入住率保持在50%70%（酒店房間數為個）。3.酒店各業務收入比例考慮酒店住宿帶來的餐飲、娛樂、會議等其他酒店關聯業務的發展，預計客房收入占；餐飲收入占；娛樂收入占；會議等其他收入占。綜上分析，項目的目標市場及市場運營前景較好。四、項目實施及財務預算項目外觀設計圖表一：酒店實施配置表客房數160-250間客房凈面積24-30平方米/間客房平均建筑面積40-55平方米/間大堂吧有，30-40個座位餐廳1間全天候餐廳會議室有，80-120平方米/間商務中心有健身會所有表二：成本預算表序號項目價格單位數量小計1地塊租金0.5元/平方米/天2裝修成本元/平方米3固定資產（家具、廚具類）4棉紡織品元/間5人工成本元/人/天6其他運營成本元/天項目總投資合計：