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1、萬達地產WANDA REAL ESTATES項目可行性研究報告編制指引工作指引:PIG102A發布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 項目決策背景及摘要1.1外部環境a) 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；b) 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；c) 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2 內部因素a) 項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是2、否核心項目）；b) 公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；c) 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1 宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2 宗地現狀a) 四至范圍；b) 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；c) 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；d) 3、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；e) 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；f) 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；g) 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3 項目周邊的社區配套a) 周邊30004、米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。b) 宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4 項目周邊環境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5 大市政配套周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6 規劃控制要點a) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積5、；b) 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；c) 綜合容積率、住宅容積率；d) 建筑密度；e) 控高；f) 綠化率等。2.7 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。2.8 土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9 立即開發與作為土地儲備優缺點分析。3 法律及政策性風險分析3.1 項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述3.1.1 項目用地現狀土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文6、件。3.1.2 計劃手續項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3 規劃手續規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4 土地手續征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。a) 項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。b) 項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。c) 政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.7、2 合作方式及風險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3 總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。4 市場分析4.1 區域住宅市場成長狀況區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2 區域內供應產品特征各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好8、個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。4.3 區域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。4.4 整體市場對本案有重大影響的因素產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5 產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。5 規劃設計初步分析5.1 規劃設計的可行性分析規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。6 工程及銷售計劃a) 截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。b) 工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開9、工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。c) 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。7 投資收益分析7.1 成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2 稅務分析營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3 經濟效益分析a) 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。b) 項目開發各期的利潤體現。c) 敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。d) 盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4 項目資金預測資金投入計劃、資金回10、款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。8 綜合分析與建議8.1 優勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2 劣勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3 機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4 結論和建議附表1 開發成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體11、安裝工程費五、社區管網工程費六、智能化系統費七、園林環境工程費八、配套設施費九、其它建設工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。 附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（）單位金額（元）備注一、銷售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車庫收入66其他收入7二、各項支出總額81建造成本91.土地價款支出101.前期開發準備費111.主體建筑工程費121.主體安裝工程費131.社區管網工程費14 1.6 智能化系統151.7 園林環境工程費161.8 配套設施費171.9 其他建設工程支出18 2.0 預備費 19 2 銷售費用20 3 管理費用21 4 財務費用22 5 營業稅金及附加23四、利潤總額24 減：所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率28毛利率29銷售利潤率30成本利潤率31成本凈利率32投資利潤率33投資凈利率34附表3 開發各期利潤預測經濟指標 年 年 年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元) 第 8 頁 共 8 頁