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1、麗麗 都都 之之 星星 商商 業(yè)業(yè) 報(bào)報(bào) 告告 市場(chǎng)現(xiàn) 狀 蘇州商業(yè)現(xiàn)狀 規(guī)劃 區(qū)域居住人群 區(qū)域商業(yè)等級(jí) 蘇州商業(yè) 特點(diǎn) 區(qū)域有消 費(fèi)力 區(qū)域沒有高檔消 費(fèi)場(chǎng)所 項(xiàng)目定 位 形象定位 功能定位 業(yè)態(tài)定位 租金定位 經(jīng)營管理定位 客戶定 位 投資客戶 定位 經(jīng)營客戶 定位 2KM服務(wù)半徑內(nèi)消費(fèi)群體研究 思路框架思路框架 消費(fèi)群體定位 第一部分第一部分 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目定位總原則項(xiàng)目定位總原則 保證開發(fā)商的開發(fā)利益，確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。 “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 。 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象。 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的2、市場(chǎng)定位。 充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合區(qū)域CBD中心的位置優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng) 目品牌。 整體規(guī)劃和開發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。 一、蘇州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析一、蘇州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 蘇州的商業(yè)項(xiàng)目主要以三大商圈為主，作 為蘇州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講古城區(qū)域集中了 蘇州幾乎所有的商業(yè)項(xiàng)目，而作為近年來 地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍新區(qū)和園區(qū)，商業(yè)配套 設(shè)施卻相對(duì)落后。 因此，新區(qū)相對(duì)古城區(qū)來說配套還是不太 齊全，有較大發(fā)展?jié)摿Α?1 1、蘇州目前商業(yè)環(huán)境、蘇州目前商業(yè)環(huán)境 第一章、市場(chǎng)定位第一章、市場(chǎng)定位 2.2.蘇州未來商業(yè)規(guī)劃蘇州未來商業(yè)規(guī)劃 未來我案所處的獅山廣場(chǎng)商務(wù)功能 區(qū)將會(huì)和湖東商業(yè)功能區(qū)并列成3、為 僅次于觀前、石路和南門組成的蘇 州核心商業(yè)圈的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)， 政府規(guī)劃的出臺(tái)不管是對(duì)投資者和 經(jīng)營者都有了明確的導(dǎo)向，這對(duì)于 我案的招商無疑是一個(gè)非常利好的 消息。 蘇州市未來商業(yè)總體布局圖 在我案所處的獅山廣場(chǎng)商業(yè) 功能區(qū)內(nèi)，將會(huì)引導(dǎo)發(fā)展成 為市級(jí)規(guī)模的購物中心，重 點(diǎn)發(fā)展大型綜合超市、百貨 店以及合理的發(fā)展專業(yè)店、 專賣店，其區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 前景非常看好。 蘇州大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖 3 3、總結(jié)總結(jié) 目前新出臺(tái)的蘇州商業(yè)規(guī)劃針對(duì)商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了有利的補(bǔ)充，對(duì) 于我案來說，區(qū)域本身商業(yè)氛圍不太成熟，但是作為一個(gè)地產(chǎn)市 場(chǎng)的主力市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的需求是很大的，隨著規(guī)劃的引導(dǎo)和 商業(yè)設(shè)施的完善，獅山路沿線的商業(yè)發(fā)展是非常可觀的。 二、新區(qū)消費(fèi)力研究二、新區(qū)消費(fèi)力研究 目前蘇州大部分消費(fèi)者的購物費(fèi)用在100-300元之間。古城區(qū)的消費(fèi) 水平在200元以下，而新區(qū)則一般在200元上。新區(qū)購物的