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1、聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 蘇州漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司蘇州漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 20122012年年9 9月月 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 租金（元租金（元/ /天天) ) 內(nèi)街1層 3.7-5 臨外街（層高近5米，有夾層） 13-14 2層 1.6-3 備注：?jiǎn)挝蛔饨鸢凑珍伱娼ㄖ娣e計(jì)算 本案已經(jīng)營(yíng)逾六年，空置率較低，下表為項(xiàng)目現(xiàn)有部分鋪面的租金： 商鋪?zhàn)饨穑何恢貌煌瑢痈卟町悾瑢?dǎo)致租金水平差距較大。 2層商鋪轉(zhuǎn)讓較多，轉(zhuǎn)讓方除了租金外，還一次性收取3-10萬(wàn)元不 等的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 現(xiàn)有商業(yè)特征現(xiàn)有商業(yè)特征 本案的優(yōu)勢(shì)與不足本案的優(yōu)勢(shì)與不足 居住地消費(fèi)慣性居住地消費(fèi)慣性：斜塘人口主要2、是 園區(qū)動(dòng)遷農(nóng)民及外來(lái)打工人群，消 費(fèi)習(xí)慣是就近消費(fèi)，由于消費(fèi)層次 不高，日常生活需求基本能在當(dāng)?shù)?解決 成熟的商業(yè)氛圍成熟的商業(yè)氛圍：本案運(yùn)營(yíng)已有多 年，人氣、商業(yè)氛圍均已達(dá)到較高 的成熟度 業(yè)態(tài)雜亂業(yè)態(tài)雜亂：盡管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期有業(yè) 態(tài)規(guī)劃，但項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后未嚴(yán)格 執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布無(wú)序、 混亂 面積偏大，總價(jià)偏高面積偏大，總價(jià)偏高：目前商業(yè)項(xiàng) 目銷(xiāo)售較青睞小面積、低總價(jià)產(chǎn)品， 本案產(chǎn)品總價(jià)并非一般投資客能夠 承受 檔次低、業(yè)種單調(diào)檔次低、業(yè)種單調(diào)：現(xiàn)有業(yè)種業(yè)態(tài) 普通且雷同，設(shè)施陳舊，缺乏綜合 性、現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施 產(chǎn)品無(wú)法做大的調(diào)整產(chǎn)品無(wú)法做大的調(diào)整：現(xiàn)有建筑均 已成型，無(wú)法對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)3、行大的施工 改動(dòng)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 客戶(hù)類(lèi)別 首期支付能力 相應(yīng)總價(jià)范圍 投資考慮因素 相應(yīng)產(chǎn)品 第一類(lèi) 中級(jí)公務(wù)員 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù) 小私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)中高層 20-50萬(wàn) 40-100萬(wàn) 回報(bào)率、增值 性、安全性、 投資門(mén)檻 B座少量 第二類(lèi) 大中型私企業(yè)主 高級(jí)公務(wù)員 企業(yè)高管、金領(lǐng) 中低實(shí)力商家 50-100萬(wàn) 100-200萬(wàn) 回報(bào)率、增值 性、長(zhǎng)期性 A、D座 第三類(lèi) 大型私企業(yè)主 中高實(shí)力商家 150萬(wàn)以上 300萬(wàn)以上 增值性、長(zhǎng)期 性 B、C、E座 本項(xiàng)目客戶(hù)定位本項(xiàng)目客戶(hù)定位根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分為三個(gè)層次根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分為三個(gè)層次 項(xiàng)目四大客群分析項(xiàng)目四大客群分析 現(xiàn)有商家客戶(hù)現(xiàn)有商家客戶(hù) 25%25% 私企老板私企老板 35%35% 公務(wù)員、企事業(yè)公務(wù)員、企事業(yè) 中高管理層中高管理層 20%20% 長(zhǎng)三角投資客長(zhǎng)三角投資客 15%15% 商鋪售價(jià)建議商鋪售價(jià)建議 樓層 面積 總價(jià) 單價(jià)