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1、PRIVATE & CONFIDENTIAL 服務建議書服務建議書 蘇州蘇站路北廣場綜合樓項目蘇州蘇站路北廣場綜合樓項目 2012年2月 1 項目理解定位探討項目理解定位探討 服務建議書服務建議書 目錄 2 蘇州市的商務區主要分布在老城區、工業園區和高新區三個板塊，吳中區與相城區 隨著城市擴張升級為兩個正在發展的新興區域。 位于老城區與相城區之間，屬平江新城區域，周邊同類項目稀缺，短期較難形成集聚效應。 區域價值分析 三大主要商務板塊：三大主要商務板塊： 蘇州老城區蘇州老城區 蘇州最早開發的地區，大部 分的寫字樓都比較老舊，單 個項目體量和單層平面都相 對較小。 蘇州工業園區蘇州工業園區 蘇州2、主要的高端寫字樓集中 區域，租戶品質相對最高。 蘇州高新區蘇州高新區 區域相對工業園區開發較早， 寫字樓數量不多，辦公體量 相對不大。 蘇州商務板塊分布 數據來源：DTZ市場調研 老城區 園區 新區 相城區 吳中區 本項目 蘇州市商業網點規劃布局蘇州市商業網點規劃布局商業圈層商業圈層 蘇州市總體規劃確定的都市圈（約2000平 方公里）共分4個層次。 第一層次為古城圈層，以蘇州古城護城 河為界，面積約14.2平方公里。 第二層次為核心圈層，東至東環路，西 至西環路、南至京杭大運河，北至滬寧 高速公路，面積約81.5平方公里。 第三層次為中心城圈層，以繞城高速公 路為界，面積約1000平方公里。 3、第四層次為都市圈層，以總體規劃擬定 的都市圈范圍為界，面積約2000平方公 里。 本案本案 本案處于商業規劃核心圈層，臨近古城圈層，位于火車站核心區域。 中心城圈層中心城圈層 古城圈層古城圈層 核心圈層核心圈層 區域價值分析 4 區域價值分析 毗鄰蘇州火車站，周邊有快速路及 城市主干道連接城市各個區域。 地鐵2號（在建）與項目聯通，周 邊有多條公交線路，是區域內的重 要交通樞紐所在，可快速到達各區 域。 本項目 京滬高速 地鐵2號線 （在建） 火車站 本項目所在位置交通優勢顯著；占據了獨特的地利。 5 蘇州市場分析 辦公用地的熱點轉向新區和吳中區辦公用地的熱點轉向新區和吳中區 從商服用地成交地塊的宗數上看，吳中區占30%，新區占26%。由此可見，未來 3-5年蘇州寫字樓市場的熱點將從園區向新區和吳中區轉移。 商辦物業后市將面臨嚴峻考驗商辦物業后市將面臨嚴峻考驗 2011年全年蘇州商服用地