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1、2021/5/10 1 持續系統的房地產整合解決之道 九頌山河 定價說明體系 尚美佳（中國）九頌山河項目組 3月 2021/5/10 2 持續系統的房地產整合解決之道 PART1 市場競爭環境分析市場競爭環境分析 2021/5/10 3 持續系統的房地產整合解決之道 1、鳳凰洲市場演變 2021/5/10 4 持續系統的房地產整合解決之道 【區域發展】區域發展歷程 敏感因素 生存需求 價格 品質 便利 出現年份 2005 2006 2008-2010 2011 2012-2014 2015- 代表項目 豐和新城 . 東方海德堡 香逸瀾灣 鳳凰城 發展期 高速發展期 城市進程化加速區域發展，交通2、 體系的完善帶來的經濟效益，如： 地鐵、跨江大橋的修建，不市中心 、紅谷灘區域無縫對接 形成條件 滿足附近居民的居住需 求 順延豐和北大道、廬山南大道 大道的發展，區域打造純居住區 域，樓盤增多； 客群特征 自住需求明顯，以 鳳凰洲周邊區域居民 、昌北高校教師等地 緣性為主的首次置業 人群為主 以東湖區、昌北高校及鳳 凰洲附近的地緣性客戶為主 的改善性需求客戶； 南昌市高端客戶，私企老板、行政 事業單位、銀行及個體、企業高管等 為主的 起步期 天賜良園 九頌山河 友邦皇家公館 鳳凰印象 保利國際高爾夫 區域目前處于高速發展階段；區域目前處于高速發展階段； 區域發展第一階段:項目分布較散,未形成3、區域合力,片區及組團概念薄弱;雖然部分 個案憑借自身的獨特優勢獲得市場認可，但區域總體價值未得到體現 板塊情況： 04年-10年：項目分布較散, 未形成區域合力,片區及組團 概念薄弱。區域發展主要是依 托紅谷灘中心區的發展。除了 保利國際高爾夫外，其他項目 主要以區域客戶為主；隨著時 間的推秱，慢慢吸引了部分市 區客群 客戶來源主要是區域內客戶，別墅項目吸引了部分市區客戶客戶來源主要是區域內客戶，別墅項目吸引了部分市區客戶 鳳凰城 2005年9月入市 豐和北大道 天賜良園 2006年3月入市 豐和新城 2006年9月入市 東方海德堡 2008年5月入市 贛江北大道 保利國際高爾夫 2005年9月入市 區域發展第二階段：隨著紅谷灘中心區的住宅供應日趨稀缺，區域價值開始顯現； 銅鑼灣入駐及地鐵1號線開工對區域發展推勱明顯，區域進入高速發展期 板塊情況： 10年下半年-目前：隨著 板塊