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1、2 0 0 9 年第7 期總第1 8 5 期囊i i f 市刪學(xué)戳提要通過反思武漢市城中村改造規(guī)劃的實(shí)踐。對城中村改造用地規(guī)劃、建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)及城中村和周邊城市用地的協(xié)調(diào)進(jìn)行了探討和研究。關(guān)鍵詞城中村；改造規(guī)劃；用地布局；強(qiáng)度建設(shè)指標(biāo)；用地協(xié)調(diào)；武漢中圖分類號(hào)T U 9 8 4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1 0 0 0-3 3 6 3(2 0 0 9)0 7-0 2 5 7-0 5作者簡介謝慧，武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。教授級高級規(guī)劃師王琪，武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，規(guī)劃師q i w a n 9 8 3 4 ,s o h u c o r n城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造武漢市城中村改造規(guī)劃反思謝慧王琪T h2、 eG e n e r a lR e c o n s t r u c t i o no fc i t yV i l l a g eb yG u i d eo fU r b a nP l a n n i n g R e v i e wo ft h eG e n e r a lR e c o n s t r u c t i o no fC i t y V i l l a g ei nW u h a nX l EH u l W A N G-Q IA b s t r a c t：T h i sa r t i c l ew h i c hI l a l e st h er e c o n s t r u3、 c t i v ep r a c t i c e so fW u h a nc i t yv i i l a g eg i v e sas t u d yo nd i s t r i b u t i o np l a n n i n g，c o n s t r u c t i o ni n t e n s i t ya n dp l o th a r m o n y K e y w o r d s：c i t yv i l l a g e；r e c o n s t r u c t i o n；d i s t r i b u t i o np l a n n i n g；c o n s t 4、r u c t i o ni n t e n s i t y；p l o th a r m o n y；W u h a n1引言1 9 9 0 年代我國南方各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市開始城中村改造以來，全國各地的城中村改造相繼展開，至今已有十余年。與一般意義上的舊城改造不盡相同，城中村改造不僅僅是簡單的拆除重建，整治翻新，涉及的各層面內(nèi)容極為廣泛。截至目前，國內(nèi)對城中村改造的體制改革等社會(huì)層面已進(jìn)行了深刻的研究，筆者將從城市規(guī)劃學(xué)科角度人手論述城市規(guī)劃對城中村改造的影響以及目前實(shí)施中與此相關(guān)難以解決的問題，并提出了若干思路。2城中村改造與城市規(guī)劃的關(guān)聯(lián)性首先。需要明確的是城中村改造與城市規(guī)劃的關(guān)聯(lián)性，筆者5、將從我國目前城中村普遍的現(xiàn)狀問題和城市規(guī)劃在解決這些城中村問題中所能發(fā)揮的作用兩個(gè)方面來分析。2 1當(dāng)前我國城中村問題解析一般而著我國目前城中村的現(xiàn)狀問題主要分為環(huán)境問題、經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題、文化問題。2 1 1 環(huán)境問題2 5 7萬方數(shù)據(jù)謝慧王琪城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造武漢市城中村改造規(guī)劃反思城中村內(nèi)私宅建設(shè)違章現(xiàn)象比較普遍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和秩序嚴(yán)重失控。建筑面貌與城市現(xiàn)代化面貌格格不入，容積率和密度均極高，公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足，環(huán)境臟亂差，消防安全隱患大。2 1 2 經(jīng)濟(jì)問題城中村村民主要經(jīng)濟(jì)來源于房屋的出租收入。大量勞動(dòng)力閑置，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。2 1 3 社會(huì)問題城中村人口構(gòu)成6、復(fù)雜，外來流動(dòng)人口數(shù)量較大，給社會(huì)治安造成很大問題。2 1 4 文化問題傳統(tǒng)農(nóng)村文化使城中村村民對土地?fù)碛袕?qiáng)烈的依賴意識(shí)。同時(shí)，城中村被城市建成區(qū)所包嗣，產(chǎn)生了融合部分城市生活特征和農(nóng)村宗親觀念的城市亞文化但這些并不被城市主流文化包容。2 2 城市規(guī)劃在城中村改造中的引導(dǎo)作用2 2 1城市規(guī)劃有利于從空間層次上改善城中村地區(qū)面貌城中村由于是快速的城市化所造成用地的現(xiàn)狀也與周邊城市用地的集約高效利用不協(xié)調(diào)。有序發(fā)展的城市化必須受到城市規(guī)劃的合理引導(dǎo)，所以要解決城市發(fā)展中的城中村問題，使城中村集體用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地應(yīng)以統(tǒng)一的城市規(guī)劃體系為基礎(chǔ)，對各個(gè)城中村的改造進(jìn)行專門規(guī)劃對城中村用地的功能、7、界限、建筑物的風(fēng)貌等重新明確劃分。以使城中村改造在城市規(guī)劃建設(shè)得到落實(shí)，使城中村與周邊地區(qū)達(dá)到協(xié)調(diào)，最后融入城市的內(nèi)涵中去。真正實(shí)現(xiàn)城市的一元化、現(xiàn)代化發(fā)展。2 2 2 城市規(guī)劃有利于解決城中村的社會(huì)問題城市規(guī)劃對城中村用地空間的改造將使城中村村民從農(nóng)村村民的身份徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛Ｋ麄儗⒉辉僖揽吭械钠婆f房屋出租或農(nóng)耕來獲得生活收入而是融入城市生活中。從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，他們的剩余勞動(dòng)力將充分發(fā)揮作用。這樣也就同時(shí)解決了城中村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題和社會(huì)治安問題。消除了其它地下經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。3國內(nèi)各城市城中村改造的規(guī)劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)1 9 9 0 年代以來，國內(nèi)各城市已相繼開始了城中村改造。同時(shí)針對城中村改造也8、相應(yīng)編制規(guī)劃以指導(dǎo)實(shí)施。下面將以廣州市和深圳市為例，介紹國內(nèi)各城市城中村改造規(guī)劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。3 1廣州市“城中村”改造實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2 0 0 0 年啟動(dòng)的廣州市城中村改造。主要特點(diǎn)在于把城中村改造規(guī)劃納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理體系。把城中村周邊的市政2 5 8建設(shè)與城中村改造規(guī)劃結(jié)合起來。此外，為了解決改造啟動(dòng)資金的問題廣州市在規(guī)劃階段擬定了滾動(dòng)推進(jìn)、分期改造等實(shí)施策略，將村鎮(zhèn)用地按照啟動(dòng)實(shí)施難度劃分，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿采用滾動(dòng)遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。3 2 深圳市“城中村”改造實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)深圳市從1 9 9 7 年開始改造城中村。“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟9、上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，劃定不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設(shè)用地的界限，規(guī)定各類用地的使用要求，合理引導(dǎo)鄉(xiāng)村工業(yè)相對集中發(fā)展、實(shí)行村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建。二是將城中村改造難度大的村鎮(zhèn)按照地塊劃分，城市控制用地以內(nèi)由市政建設(shè)投資改造其他用地按照環(huán)境質(zhì)量、區(qū)位條件、改造難度、居民意愿的不同分為整體改造、局部改造+環(huán)境整治、綜合整治這三種改造模式，這樣分條件分模式的完成了“城中村”改造工作，既緩解了整體改造帶來的巨大資金壓力。又積極的推動(dòng)了整個(gè)地區(qū)城市更新的進(jìn)程。從兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)來看，目前國內(nèi)城中村改造都非常重視城市規(guī)劃在城中村改造中的調(diào)控作10、用。其中，廣州的特點(diǎn)可總結(jié)為利用其它城市規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施來推動(dòng)城中村改造；深圳則總結(jié)為通過城市規(guī)劃控制城中村的改造用地，明確其發(fā)展功能，推動(dòng)城市的有序發(fā)展。這些經(jīng)驗(yàn)在國內(nèi)其它城市的城中村改造中都是值得借鑒的。4武漢市城中村改造規(guī)劃實(shí)踐反思通過對其他城市城中村改造經(jīng)驗(yàn)的吸收借鑒，武漢市摸索出一條適合于自身城市發(fā)展的城中村改造道路，基本思路是首先將村屬集體用地轉(zhuǎn)化為國有用地。按照上層次規(guī)劃控制要求明確還建安置用地、開發(fā)用地，產(chǎn)業(yè)用地在整體提升區(qū)域風(fēng)貌品質(zhì)的同時(shí)。為城中村居民創(chuàng)造安居樂業(yè)的環(huán)境。自2 0 0 5 年開始。武漢市按照這一思路集中精力對城中村進(jìn)行改造以落實(shí)市委市政府關(guān)于“提升城市形象，做好城11、市更新”總體部署的要求。目前，武漢市已完成了5 3 個(gè)城中村的改造規(guī)劃編制工作。涉及總用地面積3 6 k m 2，涉及人口3 2 萬人。擬拆除村民舊有住宅建筑面積約4 0 3 4 萬m 2。城中村改造規(guī)劃共控制村民還建住宅用地4 9 2 k m 2、開發(fā)用地8 7 9 k m 2、村民勞動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地3 7 5 k m 2。除此之外。為城市道路、市政、綠化及中小學(xué)等公益性設(shè)施建設(shè)騰退土地1 7 3 6 k m 2。總的來說改造效果是明顯的。同時(shí)目前的改造實(shí)施中也存在一些困難。下面將通過反思武漢市城中村改造規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)和不足來詳細(xì)論述城市規(guī)劃對城中村改造中具體引導(dǎo)落實(shí)。萬方數(shù)據(jù)2 0 0 9 年第7 12、期總第1 8 5 期囊爵帶刪學(xué)列4。1 依據(jù)城市規(guī)劃要求安排城中村規(guī)劃用地功能4 1 1 嚴(yán)格按照上層規(guī)劃布局用地有利于地區(qū)整體功能協(xié)調(diào)城中村改造的重要目標(biāo)之一是落實(shí)城市規(guī)劃，以使城市用地功能達(dá)到有序發(fā)展。為了達(dá)到這一目標(biāo)武漢市城中村改造規(guī)劃在城中村改造各類用地的選址中嚴(yán)格執(zhí)行了上層次城市規(guī)劃的用地劃分。具體而言，改造規(guī)劃首先落實(shí)城市規(guī)劃道路、綠地、公益性設(shè)施用地、市政公用設(shè)施用地等上層次規(guī)劃的強(qiáng)制控制用地，以使城市的公共利益得到保障。然后在剩余的城中村用地中對根據(jù)上層次規(guī)劃落實(shí)還建、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)三大類功能。具體如下：(1)還建用地的確定通過“雙登”工作(“雙登”即城中村的人口戶籍登記和土地房產(chǎn)13、登記)計(jì)算城中村居民每戶的還建建筑規(guī)模和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，綜合得出該城中村的總體還建建筑規(guī)模；在此基礎(chǔ)上按照能創(chuàng)造良好人居環(huán)境的用地建設(shè)強(qiáng)度(武漢市城中村改造政策目前規(guī)定的還建容積率為1 6 一1 8。實(shí)際建設(shè)中基本為多層和小高層住宅)確定還建用地規(guī)模，然后在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃控制的居住用地中進(jìn)行選址。落實(shí)還建用地位置及用地界線。(2)開發(fā)用地的確定為解決城中村改造的資金來源問題根據(jù)政策武漢市在城中村改造騰退出的用地中按照與還建用地1 5 一l：l 的比例。劃定開發(fā)用地，與還建用地捆綁向開發(fā)商掛牌，以吸引社會(huì)資金推動(dòng)城中村改造建設(shè)。該類用地是城中村改造的經(jīng)濟(jì)原動(dòng)力，故而在城市建設(shè)用地的選址中必須為經(jīng)營性用地，14、即能吸引開發(fā)商投資帶來直接經(jīng)濟(jì)收益的用地。如居住用地、商業(yè)金融用地、工業(yè)用地等。(3)產(chǎn)業(yè)用地的確定在改善城中村居民的人居環(huán)境。使其能夠安居的同時(shí)。武漢市為解決城中村居民的勞動(dòng)就業(yè)問題按照人均8 0 m：的標(biāo)準(zhǔn)在城中村改造用地中預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地。供經(jīng)歷改制后的城中村居民發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)。該類用地在規(guī)劃選址時(shí)須是除居住用地之外的經(jīng)營性用地，如商業(yè)用地、工業(yè)用地等。另外，如果城中村的實(shí)際可利用用地緊張而造成還建和開發(fā)用地不能落實(shí)致使城中村改造難以獲得資金推動(dòng)時(shí)，可考慮城中村改造產(chǎn)業(yè)不在用地層面落實(shí)而按規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模的兩倍建筑面積在還建和開發(fā)用地中建設(shè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)。以解決城中村居民的就業(yè)問題。4 115、 2 個(gè)別村規(guī)劃控制用地過多易使改造資金難以平衡城市用地規(guī)劃與多數(shù)城中村改造的結(jié)合使原本凌亂的城中村用地得到有序安排。然而在目前的實(shí)際操作中。也存在著少數(shù)規(guī)劃道路、綠化、市政設(shè)施等規(guī)劃控制用地占村域面積極大比重的城中村。這樣的城中村由于剩余可開發(fā)用地極少而難以提供足夠的資金補(bǔ)償巨大的拆遷成本。如果完全交給政府市政工程拆遷又給地方財(cái)政施加了巨大壓力。這樣的城中村如何從資金平衡上挖掘改造切入點(diǎn)還有待進(jìn)一步研究。4 2 城市規(guī)劃對城中村用地空間界線的重塑4 2 1 規(guī)劃城市路網(wǎng)和用地分宗對城中村用地進(jìn)行了合理梳理城中村用地在幾十年的滄桑變化中，多數(shù)范圍已極不規(guī)整，舉武漢市羅家墩村的舊有村灣為例，用地16、內(nèi)道路密度極低，交通、消防隱患非常突出。無論從哪個(gè)方面看，都有必要對用地進(jìn)行重新的規(guī)劃。經(jīng)過規(guī)劃城市路網(wǎng)和用地分宗的切割重塑。羅家墩村改造用地變得更為規(guī)整，區(qū)域的通達(dá)性和用地本身的功能合理性也大幅增強(qiáng)滿足了城市規(guī)劃的管理要求。此外，在羅家墩村的舊有村灣內(nèi)，還摻雜著其它單位用地，為了在區(qū)域內(nèi)實(shí)行整體更新。武漢市政府將羅家墩村和被其包圍的其它單位用地整合并宗后形成規(guī)整用地進(jìn)行掛牌建設(shè)，整體改善了地區(qū)面貌(圖l、2)。圈1 羅家墩村用地整合圈2 羅家墩村開發(fā)用地建設(shè)效果4 2 2 城中村改造帶動(dòng)周邊整體更新尚需加強(qiáng)目前武漢市在根據(jù)城市規(guī)劃路網(wǎng)及分宗對城中村用地進(jìn)行整理。但城中村周邊用地整合只是在部分17、城中村中展開，并沒有廣泛進(jìn)行。究其原因，主要為兩點(diǎn)：一是相鄰城中村之間的整合致使各村間利益難以協(xié)調(diào)。各村的各個(gè)地塊由于區(qū)位不同而產(chǎn)生其價(jià)值的差異，各村之間用地的整合會(huì)導(dǎo)致這種土地價(jià)值在城中村經(jīng)濟(jì)主體之間流動(dòng)，各村會(huì)為這種價(jià)值流動(dòng)產(chǎn)生的利益得失糾纏不休而難以推進(jìn)城中2 5 9萬方數(shù)據(jù)謝慧王琪城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造武漢市城中村改造規(guī)劃反思村改造。二是城中村與其他國有單位的整合成本較大。城中村改造多是采取實(shí)物拆遷還建而一般城市用地的拆遷多是采取貨幣補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要高于城中村改造。前面提到，城中村改造需要開發(fā)商投入資金進(jìn)行。如果城中村拆遷與周邊用地拆遷結(jié)合的話。開發(fā)商往往會(huì)因?yàn)楦脑斐杀镜奶岣叨?8、難而退。由于這種土地整合難以大范圍進(jìn)行，城中村改造也產(chǎn)生一些問題。目前城中村改造所依據(jù)的上層次規(guī)劃主要為城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等，上述各層次規(guī)劃多為從宏觀意向出發(fā)控制了區(qū)域內(nèi)各類用地發(fā)展功能但較少從微觀層次上提出用地原有房屋的拆遷還建去向問題對區(qū)域內(nèi)具體拆遷更新的指導(dǎo)有一定不足。此外，對于剛經(jīng)歷快速城市化后的城市而言。城中村用地占了城市用地的相當(dāng)比重，并且城中村用地范圍本身參差不齊。村域分隔與城市路網(wǎng)根本難以契合。個(gè)別村以村域?yàn)閱挝贿M(jìn)行改造的方式，難以實(shí)現(xiàn)城市對城中村土地利用的總體掌控，并且往往會(huì)造成較多的零星用地，不利于土地的高效利用。4 3 城中村用地規(guī)劃強(qiáng)度的確定4 3 19、1強(qiáng)度控制體系和城中村改造安置需求共同有序影響城中村用地強(qiáng)度城中村改造中，確定改造用地的建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)也是關(guān)系到地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要內(nèi)容。在城中村的三類發(fā)展用地中還建用地、產(chǎn)業(yè)用地的強(qiáng)度建設(shè)指標(biāo)可以按照上層次規(guī)劃的控制要求來確定，但開發(fā)用地強(qiáng)度是關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收益、村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。合理確定開發(fā)用地強(qiáng)度可分為以下3 個(gè)方面：(1)開發(fā)建筑的銷售收益必須能負(fù)擔(dān)改造的成本資金需求城中村改造成本的主要構(gòu)成部分是村民住房的還建安置和土地補(bǔ)償成本。近兩年由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于宏觀調(diào)控時(shí)期，商品房售價(jià)也在動(dòng)態(tài)變化中。村民的房產(chǎn)補(bǔ)償也受到相應(yīng)影響，合理確定適應(yīng)形勢和適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的20、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對順利推動(dòng)城中村改造非常關(guān)鍵。在確定還建安置和土地補(bǔ)償成本的基礎(chǔ)上對于開發(fā)用地的強(qiáng)度可以分別通過以樓面地價(jià)和開發(fā)利潤率為工具來確定。下面具體介紹下這兩種方法：A 樓面地價(jià)測算法武漢市城中村改造政策為大力支持城中村改造規(guī)定開發(fā)用地的土地取得成本底價(jià)為還建安置和土地補(bǔ)償成本的1 1 5倍；同時(shí)根據(jù)市場規(guī)律。樓面地價(jià)=土地取得成本，用地建筑面積。按照這樣的數(shù)學(xué)關(guān)系，如果采用地區(qū)內(nèi)合理的樓面地價(jià)水平，并在確定還建安置和土地補(bǔ)償成本的基礎(chǔ)上是可以確定開發(fā)用地的總建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)的。B 利潤率驗(yàn)算法除了樓面地價(jià)外。也可通過開發(fā)利潤率測算開發(fā)建筑規(guī)模。按照市場的普遍情況，用地的土地取得成本21、建設(shè)成本和房屋銷售收入之間存在著以下的關(guān)系：(1+利潤率)(開發(fā)用地土地取得成本+開發(fā)用地建設(shè)成本)=開發(fā)房屋銷售收益前面提到。開發(fā)用地的土地取得成本可以通過測算還建安置和土地補(bǔ)償成本確定。參考市場上相似類型的房屋售價(jià)。可以預(yù)測開發(fā)用地的房屋銷售收益。這時(shí)控制開發(fā)商合理的利潤率。就可以返算開發(fā)用地的房屋建設(shè)成本，同時(shí)也可以確定開發(fā)用地的建筑規(guī)模。(2)為了達(dá)到地區(qū)平衡發(fā)展和協(xié)調(diào)地區(qū)風(fēng)貌的目的，城中村用地的建設(shè)規(guī)模不能突破上層次城市規(guī)劃確定的控制容量要求城中村用地的建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)不僅應(yīng)滿足城中村改造的資金需求，也必須滿足城市強(qiáng)度控制體系對該地區(qū)的建筑容量控制要求，否則。城中村改造就違背了改善地區(qū)22、面貌，使地區(qū)和諧發(fā)展的初衷。為了更具體控制城中村改造用地的建設(shè)強(qiáng)度，將城中村用地納入整個(gè)城市的強(qiáng)度控制體系，并在區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)一編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，明確地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的方向和各類用地的建設(shè)強(qiáng)度容景和用地功能。從上一層次指導(dǎo)城中村改造，使地區(qū)能夠有序發(fā)展。(3)為在環(huán)境空間協(xié)調(diào)和土地利用效率之間取得平衡，應(yīng)在分別滿足城中村改造成本需求和上層次規(guī)劃控制的基礎(chǔ)上。進(jìn)行城市設(shè)計(jì)確定最后合理的開發(fā)建設(shè)容積率按照以上分析通過改造成本測算所得的用地建設(shè)強(qiáng)度可以理解為城中村改造用地強(qiáng)度的下限值，上層次規(guī)劃確定的用地建設(shè)強(qiáng)度可以理解為城中村改造用地強(qiáng)度的上限值。這兩個(gè)值實(shí)際分別代表了城市土地利用效率和環(huán)境協(xié)調(diào)對城中23、村用地的建設(shè)控制要求。要在兩者之間取得平衡，使城中村改造建設(shè)達(dá)到最優(yōu)化尚需從微觀層面對用地各個(gè)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行把握，即在城中村改造用地強(qiáng)度的上限值和下限值的取值區(qū)間內(nèi)，依據(jù)法律法規(guī)。對改造用地進(jìn)行具體的城市設(shè)計(jì)，確定方案最優(yōu)化情況下的用地建設(shè)強(qiáng)度使土地利用效率性和環(huán)境協(xié)調(diào)性之間達(dá)到平衡。4 3 2 實(shí)際拆遷協(xié)調(diào)的困難造成政府和開發(fā)商對開發(fā)強(qiáng)度的博弈以上是確定城中村開發(fā)用地強(qiáng)度的理論方法，然而也會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商和政府對開發(fā)用地強(qiáng)度反復(fù)博弈的情況，其主要原因在于村民要求的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與政府、開發(fā)商認(rèn)定的難以統(tǒng)一。而導(dǎo)致開發(fā)成本的不確定。首先是村民認(rèn)為政策制訂的拆遷補(bǔ)償辦法及標(biāo)準(zhǔn)太低，不愿接受拆遷。由于“房24、租經(jīng)濟(jì)”是“城中村”居民重要的收入來源，施行改造后，這項(xiàng)收入在村民看來將大打折扣，所以村民如果認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于市場拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，很容易產(chǎn)生抵觸情緒。阻撓城中村改造。從而致使一些村在實(shí)際改造中只能接萬方數(shù)據(jù)2 0 0 9 年第7 期總第1 8 5 期童黼制拳列照市場拆遷價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償導(dǎo)致改造成本大大高于按政策估算的預(yù)測成本，開發(fā)單位難以承受。其次是政府制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是結(jié)合村民建房實(shí)際確定的，理論上能夠保障村民的利益補(bǔ)償。據(jù)調(diào)查，各城市的重置價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)能夠保障村民合理的利益補(bǔ)償，再行提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將直接導(dǎo)致“城中村”開發(fā)量的增加，使城市環(huán)境受到破壞。由于政府以及村集體在拆遷問題上考慮的層次不同考25、慮的潛在因素不一，導(dǎo)致測算的方法和口徑不一致、“眾說紛紜”，因而各方利益難以協(xié)調(diào)。致使目前一些“城中村”改造規(guī)劃編制完成后仍然在用地開發(fā)強(qiáng)度反復(fù)博弈。5關(guān)于完善城中村改造規(guī)劃的幾點(diǎn)思路5 1以“廉租房”或以股份形式完善拆遷補(bǔ)償機(jī)制在城中村改造中存在著一些村民還建建筑規(guī)模巨大的城中村。這些城中村的還建安置成本往往難以控制，從而導(dǎo)致開發(fā)用地強(qiáng)度突破上層次規(guī)劃控制的強(qiáng)度容量。面對這樣的城中村。可以考慮以開發(fā)用地的少量經(jīng)營股份來補(bǔ)償村民的合法經(jīng)濟(jì)利益。商業(yè)股份作為一種動(dòng)態(tài)和長期的收益方式。既可以減輕城中村改造的前期物質(zhì)成本投入壓力從而保證開發(fā)強(qiáng)度處于城市規(guī)劃的控制之內(nèi)也可以減輕村民的就業(yè)壓力，使其獲得26、長期穩(wěn)定的收益。所以，相較于還建房和貨幣補(bǔ)償形式，商業(yè)股份補(bǔ)償形式存在著很大的靈活性。5 2 運(yùn)用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿實(shí)行雙重調(diào)節(jié)首先明確“城中村”用地在城市強(qiáng)度管理要求中的基準(zhǔn)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)(基準(zhǔn)容積率)，對于規(guī)劃容積率低于基準(zhǔn)容積率的那部分項(xiàng)目用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)，對高出基準(zhǔn)容積率的那部分項(xiàng)目用地收取完全的甚至更高的地價(jià)。不但有利于將改造項(xiàng)目的建設(shè)強(qiáng)度控制在可接受的水平而且還有助于消除各“城中村”之間的不公平。協(xié)調(diào)。目前，很多城中村改造面臨用地緊張的情況，還建困難，而部分村可利用用地比較充裕，但是由于行政權(quán)屬的局限部分可以利用的土地資源價(jià)值得不到應(yīng)有的體現(xiàn)。由政府引導(dǎo)各村進(jìn)行協(xié)商，在盡可能滿足各村土27、地利益平衡的前提下進(jìn)行用地的合理分配。對于提供多余土地的“城中村”實(shí)行一定的政策優(yōu)惠。5 4 結(jié)合城市節(jié)點(diǎn)建設(shè)高效率推動(dòng)周邊城中村和其他用地更新在城市建設(shè)中。城市重要節(jié)點(diǎn)的建設(shè)往往能帶動(dòng)區(qū)域的成片更新，其優(yōu)勢在于重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃對于區(qū)域內(nèi)用地的用地布局、建設(shè)強(qiáng)度、空間形態(tài)、拆遷安置及實(shí)施措施等有著總體把握同時(shí)其執(zhí)行力度是非常大的。相比而言，城中村改造在用地、建設(shè)強(qiáng)度與周邊其它國有用地的協(xié)調(diào)方面、拆遷補(bǔ)償方面還有所欠缺。所以，如果由城市重要節(jié)點(diǎn)的建設(shè)帶動(dòng)節(jié)點(diǎn)周嗣的城中村改造和其它用地的整體更新應(yīng)該是一種快速高效的手段。實(shí)際上，武漢市城中村改造已經(jīng)開始運(yùn)用了這些手段，比如武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的航側(cè)村28、城中村改造，其建設(shè)指導(dǎo)依據(jù)正是王家墩中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃，避免了拆遷難、協(xié)調(diào)難的問題。6小結(jié)總體而育。城市規(guī)劃對城中村改造的用地功能布局、建設(shè)強(qiáng)度確定、改造實(shí)施策略等方面提供了巨大的引導(dǎo)作用，但在目前階段。城中村改造中還存在著周邊其它用地的整合協(xié)調(diào)、拆遷協(xié)調(diào)等問題。要完善解決這些問題還需要進(jìn)一步研究。可以明確的是，單獨(dú)靠城市規(guī)劃手段，很難解決這些問題，重點(diǎn)是需要政府部門的宏觀調(diào)控和土地政策的支持。筆者提出的一些解決思路希望可以為國內(nèi)城中村改造工作提供一定的借鑒。參考文獻(xiàn)5 3 將城中村改造總體意向納入控制性詳細(xì)規(guī)劃在未來的很長一段時(shí)間內(nèi)。城市擴(kuò)張的速度將不會(huì)減慢，而【1】關(guān)于積極推進(jìn)城中村綜合改造工29、作的意見【s】武發(fā) 2 0 0 4|1 3 號(hào)是加速發(fā)展。城中村改造將是我國的一項(xiàng)艱巨任務(wù)，只有通過【2】市體改辦等部門關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)城中村綜合改系統(tǒng)規(guī)劃，統(tǒng)籌布局，才能促使城市健康發(fā)展。為此，考慮到一造工作的意見的通知【s】武政辦f 2 0 0 4】1 7 3 號(hào)些城市城中村用地占相當(dāng)比重。建議將一定區(qū)域內(nèi)城中村總體【3】謝志歸化解城市化進(jìn)程中的“城中村”問題】特區(qū)理論與實(shí)踐改造意向納入控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制范疇，同時(shí)可以通過編制Z u U。咧專項(xiàng)規(guī)劃。對城市城中村的總體空間分布、用地情況、建設(shè)情況等進(jìn)行統(tǒng)籌把握對土地土地供和利用應(yīng)從宏觀層面進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和統(tǒng)一布局，分析城市的供30、地潛力。從全市范圍內(nèi)盡可能的保障土地資源的集約利用和合理利用。也可充分論證一體化改造的可行性，避免造成土地供應(yīng)失控，沖擊房地產(chǎn)市場。此外，充分發(fā)揮城市政府的引導(dǎo)作用，促進(jìn)各村進(jìn)行統(tǒng)一2 6 1萬方數(shù)據(jù)城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造武漢市城中村改造規(guī)劃反城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造武漢市城中村改造規(guī)劃反思思作者：謝慧，王琪，XIE Hui，WANG Qi作者單位：武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院刊名：城市規(guī)劃學(xué)刊英文刊名：URBAN PLANNING FORUM年，卷(期)：2009，(z1)引用次數(shù)：0次 參考文獻(xiàn)(3條)參考文獻(xiàn)(3條)1.關(guān)于積極推進(jìn)城中村綜合改造工作的意見2.市體改辦等部門關(guān)于落實(shí)市委31、市人民政府積極推進(jìn)城中村綜合改造工作的意見的通知3.謝志歸 化解城市化進(jìn)程中的城中村問題 2003(8)相似文獻(xiàn)(10條)相似文獻(xiàn)(10條)1.期刊論文 田江霞.TIAN Jiang-xia 太原市城中村改造規(guī)劃淺議-山西建筑2007,33(36)結(jié)合太原市城中村的現(xiàn)狀和目前存在的問題,提出了太原市對城中村改造的指導(dǎo)思想、改造思路和改造模式,以加快城中村的改造步伐,提高城市化水平的要求,保證城市建設(shè)的順利進(jìn)行.2.學(xué)位論文 常民 小城市“城中村”改造規(guī)劃模式研究以茂名市為例 2007 本文的研究目的是通過借鑒大城市“城中村”問題的研究和實(shí)踐成果，吸收國內(nèi)外相關(guān)研究的先進(jìn)思想，提出小城市“城中村32、”改造規(guī)劃模式，其意義是避免大城市曾經(jīng)走過的彎路，降低或防止“城中村”問題帶來的危害，為小城市“城中村”的改造提供一定的借鑒作用。本文的主要研究內(nèi)容是以“可持續(xù)發(fā)展”的自然觀、社會(huì)觀為指導(dǎo)，全面深入的認(rèn)識(shí)“城中村”的問題實(shí)質(zhì)，并通過對國內(nèi)外相關(guān)的理論研究和實(shí)踐反思的總結(jié)與分析，結(jié)合茂名典型“城中村”的調(diào)查，探討小城市“城中村”的改造規(guī)劃模式。本文采用的研究方法是在調(diào)查研究、對比和類推、系統(tǒng)分析、演繹和歸納、辯證分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合茂名典型“城中村”現(xiàn)狀、特征、存在的問題以及沙田坡村改造實(shí)踐，探討了小城市“城中村”改造原則，提出適合的改造規(guī)劃模式。3.期刊論文 胡慶春.戴永光 城中村改造規(guī)劃探析以33、廣東省惠州市三新村為例-甘肅科技2007,23(10)文章結(jié)合廣東省惠州市三新村改造規(guī)劃實(shí)踐,全面分析了三新村改造規(guī)劃所面臨的主要問題及其成因,提出了比較科學(xué)、合理的規(guī)劃方案和實(shí)施策略,并對改造模式進(jìn)行了有益的歸納與提升.4.學(xué)位論文 莊志強(qiáng) 廣州市城中村改造政策與創(chuàng)新策略研究以白云新城地區(qū)為例 2008 城中村改造規(guī)劃無法實(shí)施是困擾廣州市多年的難題。本文首先在研究國內(nèi)主要城市城中村改造做法的基礎(chǔ)上，以廣州市白云新城地區(qū)為例進(jìn)行研究，通過對白云新城地區(qū)城中村現(xiàn)狀的調(diào)查和政府職能部門的訪談，掌握廣州城中村在改制后影響城中村改造進(jìn)程推進(jìn)的七大主要障礙，繼而通過對現(xiàn)行改造政策的全面分析，評價(jià)現(xiàn)行政策34、的有效性，揭示出障礙產(chǎn)生的根源實(shí)際是政策問題。同時(shí)，通過對以往改造規(guī)劃編制過程的認(rèn)識(shí)，指出以往的改造規(guī)劃過于偏重物質(zhì)方案，糾纏于房屋的拆建比例、違章建筑、合法建筑的界定等環(huán)節(jié)，而沒有從各方最核心的經(jīng)濟(jì)利益入手來形成利益平衡的改造方案，難得到村民的認(rèn)同，也直接導(dǎo)致了改造規(guī)劃的無法實(shí)施。最后，本文通過采用“顧及村民的既得利益、讓村民得到最大利益”和“政府應(yīng)追求的是社會(huì)利益而不是經(jīng)濟(jì)利益”政府高層新理念作為創(chuàng)新制度和策略設(shè)計(jì)的原則，把經(jīng)濟(jì)利益和政策突破兩大要素緊扣在一起，主要提出了土地、房產(chǎn)固化確權(quán)政策和雙限確權(quán)等的城中村改造策略設(shè)計(jì)。5.學(xué)位論文 應(yīng)四愛 杭州城中村改造研究 2005 本文的基本思35、路是以杭州主城區(qū)城中村改造工作為切入點(diǎn),在深入調(diào)查杭州城中村現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,分析了城中村的形成和演變,剖析了城中村的總體狀況與內(nèi)部特征,并從杭州城中村自身特點(diǎn)出發(fā)對其進(jìn)行歸類分析,重點(diǎn)探討了城中村的改造規(guī)劃模式,最后提出若干建議和對策以指導(dǎo)改造的實(shí)施.本文研究的內(nèi)容主要分為6章:第1章緒論.第2章杭州的城中村及其改造工作.第3章杭州城中村的類型及其特點(diǎn).第4章杭州城中村改造模式探討.第5章杭州城中村改造實(shí)例分析.第6章杭州城中村改造方案實(shí)施的困境和出路.6.期刊論文 楊宇.周鑫.王瑞玲 淺談城中村改造規(guī)劃的編制以哈爾濱市南崗區(qū)城中村改造規(guī)劃為例-黑龍江科技信息2009(17)城中村是隨著經(jīng)濟(jì)快速36、發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過程,在區(qū)域上被城市包圍的農(nóng)村.以哈爾濱市城中村改造規(guī)劃為例,針對城中村改造規(guī)劃的編制進(jìn)行了闡述.7.期刊論文 李江.周銳波.LI Jiang.ZHOU Ruibo GIS在城中村改造規(guī)劃中的應(yīng)用研究以廣州市文沖村為例-城市規(guī)劃2009,33(9)以廣州市文沖村作為研究案例,通過對該城中村的房屋建設(shè)、建筑質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)特征等基礎(chǔ)信息的調(diào)查,應(yīng)用GIS技術(shù)方法,進(jìn)行地塊建設(shè)情況和改造成本的評估,提出不同的改造方案,對GIS技術(shù)在城中村改造規(guī)劃中的應(yīng)用進(jìn)行了探索.8.期刊論文 周婕.陳剛.ZHOU Jie.CHEN Gang 快速城市化地區(qū)城中村改造規(guī)劃研究-山西建筑2006,337、2(20)分析了城中村改造的必要性以及城中村改造規(guī)劃的目標(biāo),以深圳市廈村社區(qū)為例,研究了城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃中的規(guī)劃要點(diǎn)以及改造實(shí)施要點(diǎn),對構(gòu)建和諧社會(huì)具有一定的指導(dǎo)意義.9.期刊論文 徐昊.羅燕.XU Hao.LUO Yan 城中村改造規(guī)劃的創(chuàng)新思維以武漢新區(qū)為例-城市規(guī)劃學(xué)刊2009(z1)以武漢新區(qū)為例,剖析了武漢市城中村改造政策,針對武漢新區(qū)城中村改造所面臨的水平低、規(guī)模小、改造周期長等問題進(jìn)行了全面深入地研究.結(jié)合城中村改造政策,新區(qū)開發(fā)建設(shè)特點(diǎn),城中村現(xiàn)狀情況以及規(guī)劃案例,提出在新區(qū)大規(guī)模成片開發(fā)背景下,城中村改造不宜以行政村為單位分散改造,應(yīng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一建設(shè)的原則,在大規(guī)模開發(fā)區(qū)域內(nèi)以鄉(xiāng)為單位統(tǒng)一進(jìn)行改造.10.會(huì)議論文 楊宏烈.李希林 打歷史文化名牌 亮紅色旅游旗幟廣州三元里城中村改造規(guī)劃 2005 廣州三元里村有中國近代“國寶一號(hào)”文物，是全國愛國主義教育基地，可惜現(xiàn)淪為一個(gè)亟待改造的“城中村”。弘揚(yáng)光大歷史文化、建設(shè)完善文物景觀、開展紅色之旅活動(dòng)是政府當(dāng)局的明智之舉。本文鏈接：http:/